선택 부동산 투자에서 법인화할 타이밍과 절세 효과｜개인과 법인의 세율 비교

부동산 투자의 법인화란

부동산 투자를 개인으로 진행하는 경우, 임대료 수익은 "부동산 소득"으로 신고합니다. 반면 "법인화(자산관리회사 설립)"란 주식회사·합동회사 등의 법인을 설립하고, 그 법인명의로 부동산을 취득·관리·운영하는 구조입니다.

선택시 내에서 아파트나 건물 마에션을 여러 채 소유하는 오너 사이에서도, 규모 확대에 따라 법인화를 검토하는 경우가 증가하고 있습니다. 법인화는 "절세"뿐 아니라 상속 대책·융자 대책·수익 관리의 효율화 등의 장점이 있습니다. 다만, 모든 투자자에게 적합한 것은 아니며, 타이밍과 목적을 잘못 판단하면 비용 낭비가 될 가능성도 있습니다.

개인과 법인의 세율 차이

개인의 소득세·주민세

개인이 부동산 소득을 얻는 경우, 소득세는 "누진과세"가 적용됩니다. 과세소득이 증가할수록 세율이 높아지는 구조로, 주민세(일률 10%)와 합산하면 다음과 같은 실효세율이 됩니다.

| 과세소득 기준 | 소득세율 | 소득세 + 주민세 합계 |

|---|---|---|

| 195만원 이하 | 5% | 약 15% |

| 330만원 이하 | 10% | 약 20% |

| 695만원 이하 | 20% | 약 30% |

| 900만원 이하 | 23% | 약 33% |

| 1,800만원 이하 | 33% | 약 43% |

| 4,000만원 이하 | 40% | 약 50% |

| 4,000만원 초과 | 45% | 약 55% |

법인의 법인세·지방세

법인의 경우, 법인세·법인주민세·법인사업세를 합산한 "실효세율"은 일반적으로 중소법인에서 약 23∼35% 전후로 알려져 있습니다(자본금 1억원 이하의 중소법인은 경감 조치가 있습니다).

포인트: 개인의 과세소득이 900만원을 초과하면, 법인세의 실효세율(23∼35%)과의 차이가 나타나기 시작하여, 법인화에 의한 절세 효과가 나타나기 쉬워집니다. 일반적으로 "과세소득이 900만원을 초과하면 법인화를 검토할 신호"라고 말합니다.

법인화의 주요 장점

1. 소득세의 절세

앞서 설명한 대로, 개인의 소득세는 누진과세이기 때문에 고소득이 될수록 세부담이 커집니다. 법인화하여 임대료 수익을 법인으로 옮기면, 세율 차이를 활용한 절세를 기대할 수 있습니다.

또한 배우자나 자식을 법인의 임원·종업원으로 고용하고, 임원 보수·급여를 지급함으로써, 가족 전체의 소득을 분산시키는 효과가 있습니다. 개인에 집중된 소득을 여러 명에게 분산시킴으로써, 전체 세부담을 낮출 수 있습니다.

2. 경비 범위가 넓어진다

법인에서는 개인에서는 경비로 하기 어려운 항목을 법인의 경비로 계상할 수 있는 경우가 있습니다. 대표적인 것은 다음과 같습니다.

다만, 부적절한 경비 계상은 세무 조사에서 위험이 되므로, 고문 세무사와 상담하면서 적절하게 대처하는 것이 중요합니다.

3. 상속세 대책이 된다

개인명의의 부동산을 그대로 상속하면, 상속세의 과세 대상이 됩니다. 법인명의로 부동산을 소유하고 있는 경우, 상속 시 "법인의 주식·출자 지분"의 상속이 되므로, 부동산을 직접 상속하는 것보다 평가액을 압축할 수 있는 경우가 있습니다.

생전부터 법인의 주식을 가족에게 조금씩 증여함으로써, 상속 시의 세부담 경감으로 이어질 수도 있습니다.

4. 융자 시의 신용력 향상

금융기관에 따라서는, 법인명의가 개인명의보다 융자 심사에서 유리하게 작용하는 경우가 있습니다. 법인의 결산서를 계속해서 작성·공시함으로써, 장기적인 신용력 구축으로도 이어집니다.

법인화의 단점과 주의점

설립·유지 비용이 든다

법인을 설립하려면, 등기 비용(합동회사라면 6만∼10만원 정도, 주식회사라면 20만∼25만원 정도)이 필요합니다. 또한 매년의 법인주민세 균등할(적자라도 연 7만원 정도부터 드는) 및 세무사의 고문료(월 2만∼5만원 정도) 등, 유지 비용이 개인보다 높아집니다.

목안: 연간의 절세 효과가 유지 비용을 초과하는지 여부가, 법인화 판단의 기본적인 기준이 됩니다.

부동산의 명의 변경에는 비용과 세금이 든다

기존의 개인명의 부동산을 법인으로 옮기려면 "매매" 또는 "현물 출자"의 형태를 취할 필요가 있으며, 부동산 취득세·등록면허세·중개 수수료 등의 비용이 발생합니다. 또한 개인에서 법인으로의 매매는 "간주 양도"로서 과세되는 경우가 있으며, 세무상 주의가 필요합니다.

절차의 복잡함

법인화 후에는 매년의 결산 신고, 사회보험 가입, 임원 보수의 설정 등, 개인 확정 신고보다 절차가 많아집니다. 전문가(세무사·사회보험 노무사)와의 연계가 필수가 됩니다.

법인화에 적합한 경우와 적합하지 않은 경우

적합한 경우

적합하지 않은 경우

법인화의 구체적인 절차

정리

부동산 투자의 법인화는, 과세소득이 일정액을 초과한 단계부터 유효한 절세·상속 대책이 됩니다. 선택시 내에서 아파트 경영을 확대하고 있는 오너에게 있어, "언제 법인화할 것인가"는 장기적인 자산 형성을 좌우하는 중요한 판단입니다.

다만, 법인화에는 설립 비용·유지 비용·명의 변경 비용 등의 단점도 존재합니다. "절세 효과 > 유지 비용"이 되는지 여부를 세무사와 함께 시뮬레이션하고, 자신의 투자 규모·목표에 맞는 판단을 하는 것이 중요합니다.