리스백이란? 자택을 판매하며 계속 사는 구조와 장단점을 해설

리스백이란 어떠한 구조인가

'리스백'은 자택을 부동산 회사나 투자가에게 판매한 후, 판매인이 매수인과 임차차용을 맺고 같은 물건에 계속 사는 구조입니다. '세일 앤 리스백'이라고도 불리며, 근래에는 노후 자금 확보나 생활비 조달을 목적으로 이용하는 분들이 늘고 있습니다.

통상의 부동산 판매에서는 판매와 동시에 물건을 인도하여 철거해야 합니다. 리스백은 이 '철거'가 불필요하며, 판매 후에도 종래의 자택에 계속 사는 것이 최대의 특징입니다.

구조의 이미지

리스백을 선택하는 주요 이유

노후 자금·생활비 확보

정년 후 부동산 자산은 있으나 현금이 적은 '자산은 많으나 현금이 적은' 상태를 '하우스리치·캐시푸어'라고 합니다. 리스백은 이러한 상황을 해결하는 수단으로 유효합니다. 센다이 시내에서도 퇴직 후 주택담보대출이 남아 있는 부부가 리스백으로 자금을 확보하여 노후 생활을 재정립한 사례가 있습니다.

주택담보대출의 재시작

주택담보대출 상환이 체납하기 시작한 경우, 경매에 나가기 전에 리스백으로 판매함으로써 같은 자택에 계속 살면서 대출 문제를 해결할 수 있습니다. 임의 판매와 리스백을 조합하는 수법으로서 활용되기도 합니다.

갑작스러운 자금 필요에 대응

사업 자금 조달·상속세 납부·의료비 등 목돈이 필요한 경우 부동산을 판매하여 유동화하면서도 생활의 장을 바꾸지 않아도 되는 점이 평가됩니다.

향후 매입 옵션

리스백 계약에 따라 일정 기간 내에 같은 물건을 매입할 옵션이 붙는 경우가 있습니다. 향후 자금이 회복되면 자택을 되찾고 싶다는 분들에게는 이러한 조건을 교섭하는 것이 가능합니다.

리스백의 장점

리스백의 단점과 주의점

판매 가격이 시장 가격보다 낮아진다

리스백의 판매 가격은 일반적인 부동산 판매(중개)와 비교하여 시장 가격의 70~80% 정도가 되는 경우가 많습니다. 매수인 쪽이 임차 리스크를 안으므로, 저가로 설정되는 것이 통상입니다. '수중 자금 확보'를 우선할지 '판매 가격 최대화'를 우선할지를 명확히 한 후 선택하는 것이 중요합니다.

임차료 수준이 주변 상장보다 높을 수 있다

리스백 후의 가계비는 판매 가격에 대해 연 이익률 6~10% 정도로 설정되는 경우가 많아 주변의 임차 상장보다 할증될 수 있습니다. 장기간 계속 살 예정인 경우는 총 임차료 부담이 판매로 잃은 가치를 초과하지 않는지 시뮬레이션이 필요합니다.

임차 계약의 갱신이 보장되지 않을 수 있다

리스백의 임차차용은 '정기차용'으로 체결되는 경우가 많으며, 계약 기간 만료 시 갱신을 거절당할 가능성이 있습니다. 계약서에서 갱신의 가부·조건을 반드시 확인하고, '통상차용'으로의 체결을 교섭하는 것이 바람직합니다.

향후 매입 가격에 주의

매입 옵션이 붙는 경우 매입 가격은 판매 가격보다 높게 설정되는 것이 통상입니다. 향후 매입을 염두에 두고 있는 경우는 미리 매입 조건을 계약서에 명기하세요.

리스백이 어울리는 사람·어울리지 않는 사람

어울리는 사람

어울리지 않는 분

센다이에서 리스백을 검토할 때의 포인트

센다이 시내의 부동산 시장에서는 지역에 따라 판매 가격의 평가가 다릅니다. 아오바 구·타이하쿠 구·미야기노 구 등 인기 지역의 물건은 시장 가격이 높으므로, 리스백의 판매 가격도 상응하게 높아지기 쉬운 경향이 있습니다.

리스백을 검토할 때는 먼저 통상의 부동산 회사의 중개 판매 감정 가격을 확인하고, 그 후 리스백 업자의 제시 가격과 비교할 것을 권합니다. 또한 리스백을 전문으로 하는 업자 중에는 악질 사업자도 존재하므로, 계약 내용을 부동산 전문가에게 확인받는 것이 중요합니다.

에무아세츠에서는 센다이 시내의 자택 판매 관련 상담을 받고 있습니다. 리스백의 가부를 포함해 고객의 상황에 맞는 최선의 선택지를 제안하므로, 먼저 편하게 문의해 주시기 바랍니다.