부동산을 소유하면 매년 걸리는 고정자산세와 도시계획세의 메커니즘｜센다이시의 세율과 계산 방법

부동산을 소유하면 피할 수 없는 고정자산세와 도시계획세

부동산을 구매하면, 구매할 때의 제비용 외에도, 매년 계속해서 고정자산세와 도시계획세를 납부합니다. 이들은 부동산을 소유하는 한 매년 발생하는 비용이므로, 주택담보대출금 상환 계획과 함께 미리 파악해두는 것이 중요합니다.

센다이시에서는 매년 1월 1일 현재의 부동산 소유자에게 과세되며, 4월부터 5월에 납세 통지서가 도착합니다. 고정자산세와 도시계획세는 별개의 세금이지만, 납세 통지서에서는 합쳐서 기재되므로, 합계 금액을 일시불 또는 분할하여 납부합니다.

고정자산세의 메커니즘과 세율

고정자산세는 토지와 건물 각각에 과세됩니다. 세액은 고정자산세 평가액(과세 표준액)에 세율을 곱해서 산출됩니다.

센다이시의 고정자산세율

센다이시의 고정자산세율은 표준 세율인 1.4%입니다. 이는 전국의 많은 지방자치단체와 동일한 세율이지만, 재정 상황에 따라 지자체별로 다를 수 있습니다.

계산식은 다음과 같습니다.

고정자산세 평가액이란

고정자산세 평가액은 시구정촌이 3년마다 검토하는 부동산의 평가액으로, 실시 가격(시장에서 거래되는 가격)의 약 70% 정도가 목표입니다. 즉, 3,000만 엔에 구매한 맨션이면, 평가액은 약 2,100만 엔 전후가 됩니다. 단, 건물은 경년에 따라 평가액이 낮아지고, 토지는 지가 변동에 따라 오르내립니다.

도시계획세의 메커니즘과 세율

도시계획세는 시가화 지역 내에 있는 부동산에 과세되는 세금입니다. 도로 정비나 하수도 정비 등 도시계획 사업의 재원으로 충당됩니다.

센다이시의 도시계획세율

센다이시의 도시계획세율은 0.3%입니다. 이는 법정 상한 세율이며, 많은 도시 지역의 지자체가 동일한 세율을 채택하고 있습니다.

센다이시의 시가화 지역은 거의 전역이 대상이 되므로, 시내에서 부동산을 소유하는 사람은 원칙적으로 이 세금이 부과됩니다. 고정자산세와 합쳐서 실질적인 세율은 1.7%가 됩니다.

주택용지의 경감 조치

주택이 지어져 있는 토지에는 고정자산세·도시계획세의 경감 조치가 적용됩니다. 이 특례는 부동산 소유자에게 매우 큰 이점입니다.

소규모 주택용지(200제곱미터 이하의 부분)

일반 주택용지(200제곱미터를 초과하는 부분)

이 경감 조치가 있으므로, 빈 땅으로 보유하는 것보다 주택을 지은 쪽이 세부담은 훨씬 가벼워집니다. 역으로 말하면, 공실을 철거해서 빈 땅으로 만들면 세액이 최대 6배가 될 가능성이 있으므로, 철거 전에 세무상의 영향을 확인하는 것이 중요합니다.

신축주택 건물에 대한 감액

신축주택 건물 부분에는 일정 기간, 고정자산세가 2분의 1로 감액되는 특례가 있습니다. 적용 기간은 일반 주택에서 3년, 3층 이상의 내화 구조 주택에서 5년입니다. 장기 우량 주택 인정을 받은 경우는 각각 5년, 7년으로 연장됩니다.

센다이시에서의 구체적인 세액 시뮬레이션

센다이시 아오바 구에서 築10년·평가액 2,000만 엔(토지 1,200만 엔·건물 800만 엔)의 맨션을 소유하는 경우의 개산은 다음과 같습니다.

토지(소규모 주택용지 특례 적용)

건물

연간 합계: 약 17.6만 엔(월액 약 1.5만 엔)

주택담보대출금 상환액에 더해 이 금액이 매년 걸리므로, 구매 전의 자금 계획에 이를 포함시켜 두어야 합니다.

납부 방법과 일정

센다이시의 고정자산세·도시계획세는 연 4회의 분할 납부가 기본입니다.

일시 납부도 가능하며, 계좌 이체, 신용카드, 스마트폰 결제 앱도 대응하고 있습니다. 납기 한계일을 넘으면 연체금이 추가되므로, 계좌 이체 설정을 해두면 안심됩니다.

고정자산세를 경감하기 위해 알아두고 싶은 포인트

부동산을 취득한 후에도, 여러 제도를 활용함으로써 고정자산세의 부담을 경감할 수 있는 경우가 있습니다.

주택의 배리어프리 개수공사: 일정한 배리어프리 개수공사를 행한 주택은, 다음 해도분의 고정자산세가 3분의 1로 감액되는 특례가 있습니다. 공사 비용이 50만 엔을 초과한다는 조건 등이 있습니다.

성능 개수: 창의 단열 개수 등 에너지 절약 기준을 만족하는 개수를 행한 경우, 다음 해도분의 고정자산세가 3분의 1로 감액됩니다. 센다이와 같은 한랭지에서는 단열 성능의 향상이 광열비 절감으로도 이어지므로, 이중의 이점이 있습니다.

인정 장기 우량주택의 취득: 신축 시에 장기 우량주택 인정을 받은 주택은, 고정자산세의 감액 기간이 통상보다 연장됩니다.

Q. 고정자산세 평가액에 동의하지 않는 경우는 어떻게 해야 합니까?

평가액에 불복하는 경우, 평가 교체 연도(3년마다)에 고정자산 평가 심사 위원회에 심사를 신청할 수 있습니다. 또한, 매년 4월의 종람 기간 중에 다른 토지·가옥의 평가액과 비교 확인하는 것도 가능합니다.

Q. 부동산을 매각한 연도의 고정자산세는 어떻게 됩니까?

고정자산세는 1월 1일 현재의 소유자에게 과세되므로, 연도 중간에 매각한 경우에도 법률상 매도인에게 전액의 납세 의무가 있습니다. 다만 실무상으로는, 매매 계약 시에 인도일을 기준으로 하여 일할 정산을 행하는 것이 일반적입니다.