센다이의 오래된 아파트를 리노베이션하여 수익을 개선하는 방법과 비용 대비 효과의 고려방법

"방치되어 있는 아파트를 어떻게 해야 한다"「가정을 올릴 수 없을까」——센다이시 내에서 아파트를 소유한 투자자로부터 이러한 상담이 증가하고 있습니다. 신축 물건과의 경쟁이 심화되는 가운데, 오래된 아파트가 계속 선택되기 위해서는 입주자에게 매력을 지속적으로 업데이트할 필요가 있습니다. 본 기사에서는 센다이의 오래된 아파트에서의 리노베이션의 고려방법, 비용 대비 효과의 계산 방법, 그리고 실제로 효과가 높은 시공 내용을 설명합니다.

지금 센다이의 오래된 아파트에 리노베이션이 유효한 이유

센다이시의 임대 주택 시장은 싱글 입주자를 중심으로 공급 과잉의 경향이 계속되고 있습니다. 신축 원룸의 공급이 계속되는 가운데, 築20~30년의 물건이 동일한 가정으로 경합하는 것은 어려워지고 있습니다. 한편, "저렴한 가정으로 그럴듯하게 쾌적하게 살고 싶다"는 수요층은 확실히 존재합니다. 이 계층에 효과가 높은 리노베이션을 실시함으로써, 근처의 신축 물건과의 차별화를 도모하면서 안정적인 입주율을 유지하는 것이 가능합니다.

또한, 신축 아파트의 건설 비용이 높게 유지되고 있는 현재, 기존 물건의 리노베이션은 투자 효율의 관점에서도 주목받고 있습니다. 신축을 건설 대체하는 것보다 저렴한 비용으로 물건 가치를 향상시킬 수 있는 가능성이 있으며, 특히 토지 가격이 내리기 어려운 센다이 도심 부분에서는 유효한 선택지입니다.

비용 대비 효과의 기본적인 계산 방법

리노베이션 투자의 비용 대비 효과를 측정하는 기본 지표는 "투자 회수 기간(페이백 피리오드)"입니다. 계산 공식은 간단하여, "리노베이션 비용 ÷ 연간 증가 수익"으로 구합니다.

예를 들어, 1실당 100만원을 들여서 리노베이션을 실시하고, 월액 가정이 5,000원 상승한 경우, 연간 증가 수익은 6만원입니다. 회수 기간은 약 16.7년이 됩니다. 이 경우, 설비의 내용 연수나 물건의 잔존 가치와 맞춰서 판단합니다.

더욱 현실에 맞춘 계산을 하려면, "공실 기간의 단축 효과"도 포함합니다. 예를 들어 리노베이션 전에 연간 3개월의 공실이 발생했던 물건이, 리노베이션 후에 공실 기간이 1개월로 단축되었다면, 월 5만원의 가정의 경우, 연간 10만원의 증가 수익으로 볼 수 있습니다. 이러한 종합적인 계산이, 더욱 정확한 비용 대비 효과의 파악으로 이어집니다.

센다이에서 효과가 높은 리노베이션: 6가지 시책

센다이의 임대 시장에 있어서, 투자 효과가 높다고 평가되고 있는 리노베이션 내용을 소개합니다.

①택배 박스의 설치: EC쇼핑의 보급에 따라, 택배 박스는 입주자 선택의 중요한 조건이 되어가고 있습니다. 후부착 설치가 가능한 콤팩트 타입이라면, 1기당 20~40만원 정도로 도입할 수 있습니다. 센다이시 내에서는, 택배 박스 유무·부재로 공실 기간에 차이가 나는 경우가 증가하고 있습니다.

②반려동물 허용 물건으로의 전환: 반려동물 허용 물건은 수요에 비해 공급이 적어서, 공실이 발생하기 어려운 경향이 있습니다. 전환 비용은 바닥재의 교환·소취 공사가 중심으로, 1실당 20~50만원 정도. 가정을 1~2만원 상승시킬 수 있는 경우도 있으며, 회수 기간이 짧은 시책 중 하나입니다.

③인테리어 개선(벽지·바닥재): 낡은 벽지·바닥재의 전면 교환은 시각적 임팩트가 크고, 내람시의 인상을 극적으로 개선합니다. 1룸에 20~40만원 정도. 이것만으로는 가정 상승이 어렵지만, 공실 기간의 단축으로 직결됩니다.

④주방·수회 설비 업데이트: 특히 築30년 이상의 물건에서는, 주방이나 욕실의 설비가 매우 낡은 경우가 있습니다. 유니트 욕실의 교환(100~200만원)이나 시스템 주방의 교환(30~80만원)은 비용이 많이 들지만, 가정을 유지·인상하는 효과가 있습니다.

⑤인터넷 환경의 정비: 전실 무료 Wi-Fi 대응은, 특히 싱글 젊은 세대에 대한 호소력이 높고, 모집 광고에서의 차별화에 유효합니다. 광 회선의 도입 비용은 물건 규모에 따르지만, 월별의 회선 비용을 가정에 포함해서 제공하는 형식이 일반적입니다.

⑥엔트런스·공용부의 미화: 입주자 후보자가 처음 보는 것은 엔트런스입니다. 조명의 LED화·외벽의 고압 세척·녹화(화분이나 식재)등, 비교적 저렴한 비용으로 외관 인상을 크게 개선할 수 있습니다.

센다이 특유의 조건: 적설·동결 대책이 플러스 평가에

센다이의 아파트 오너가 간과하기 쉬운 것이, 동계의 설비 대응입니다. 적설·동결 대책을 철저히 실시하고 있는 물건은, 입주자로부터 높이 평가받습니다.

구체적으로는, 주차장으로의 융설 히터나 소설 파이프의 설치, 외계단의 동결 방지 히터, 급수관의 동결 방지대의 정비 등이 들어갑니다. 이들은 안전면에서의 마음의 평온함을 제공할 뿐만 아니라, 관리상의 트러블(동결에 의한 수도관 파열 등)을 예방하기 위해, 장기적인 비용 절감으로도 이어집니다.

단계적 리노베이션의 진행 방법

한 번에 모든 부屋를 리노베이션할 필요는 없습니다. 퇴거가 나온 부屋부터 순번으로 리노베이션을 실시하는 "퇴거→개장→재모집"의 사이클을 반복하는 방법이, 자금 효율의 관점에서 현실적입니다.

처음 1~2실에서 리노베이션의 효과를 검증하고, 가정 상승이나 공실 기간 단축의 효과를 확인할 수 있었다면, 남은 부屋에도 전개하는 어프로치를 취하면, 무의미한 투자를 회피할 수 있습니다.

센다이시 내의 아파트 투자·관리에 대해 자세히 알고 싶은 분은, M-Assets으로의 문의부터 상담하세요. 투자용 물건의 정보는 물건 일람에서도 확인하실 수 있습니다.