센다이에서 공실 고정자산세가 6배 인상되기 전에 알아야 할 특정공실 기준과 회피 전략

「상속받은 실가를 그대로 두고 있는데, 세금이 올라간다고 들었다」「아무도 살지 않는 집의 유지비가 늘어나고 있다」——이런 고민을 가진 분들이 센다이시 내에서도 증가하고 있습니다. 공실 문제는 전국적인 과제이지만, 2023년의 공가등대책특별조치법 개정으로 「관리불전공실」이라는 새로운 분류가 추가되어, 특정공실에 미치지 못하는 단계에서도 고정자산세의 우대가 상실될 위험이 생겼습니다. 본 기사에서는 센다이 거주 공실 소유자가 알아야 할 제도의 메커니즘과 구체적인 대처 전략을 설명합니다.

고정자산세가 「6배」가 되는 메커니즘

먼저, 「고정자산세가 6배가 된다」는 말의 메커니즘을 이해해봅시다.

주택이 건설된 토지(주택용지)는 고정자산세 계산에서 「주택용지특례」라는 우대 조치가 적용됩니다. 구체적으로, 200제곱미터 이하의 소규모 주택용지는 고정자산세 과세표준액이 평가액의 6분의 1이 되고, 200제곱미터 초과 부분은 3분의 1이 됩니다. 즉, 집이 있는 것만으로도 토지의 세 부담이 크게 경감되고 있는 것입니다.

그러나 이 특례는 「주택이 적절히 관리되고 있다」는 것이 전제입니다. 공실이 「특정공실」 또는 「관리불전공실」로 지정되어 행정으로부터 권고를 받으면, 이 주택용지특례가 해제됩니다. 그 결과, 토지의 과세표준이 최대 종래의 6배가 되는 계산입니다(실제로는 건물 부분의 세 부담도 있기 때문에, 총 세 부담의 증가율은 물건에 따라 다릅니다).

특정공실·관리불전공실의 지정 기준

2023년 개정으로 정리된 분류는 다음과 같습니다.

특정공실이란, 「그대로 방치하면 붕괴 등 현저히 보안상 위험할 우려가 있는 상태」「현저히 위생상 해로울 우려가 있는 상태」「현저히 경관을 훼손하고 있는 상태」「기타 주변의 생활환경의 보전을 도모하기 위해 방치하는 것이 부적절한 상태」 중 하나에 해당하는 공실입니다. 지붕이나 외벽이 무너져내리고 있고, 불법 투기된 쓰레기가 쌓여 있으며, 야생동물이 들어와 근처에 피해가 발생하고 있다는 등의 경우가 전형적인 예입니다.

관리불전공실(2023년 신설)은 특정공실이 되기 이전 단계로서, 「방치하면 특정공실에 해당할 우려가 있다」고 시구읍면이 인정한 상태입니다. 외벽의 일부 박리, 잡초의 번무, 창유리 파손 등, 아직 위험하다고 할 수는 없지만 관리가 미흡한 상태가 대상입니다.

행정의 절차로서는, 먼저 「지도」 → 따르지 않을 경우 「권고」라는 흐름이 됩니다. 권고를 받은 단계에서 주택용지특례가 해제됩니다. 특정공실의 경우 더욱 「명령」 → 「행정대집행」(강제 해체)이라는 단계도 있습니다.

센다이시의 공실 대책 현황

센다이시는 2016년에 「센다이시 공가등의 적절한 관리 및 활용 촉진에 관한 조례」를 제정하여 독자적인 공실 대책을 추진하고 있습니다. 시내의 공실 건수는, 국세조사·주택·토지통계조사 데이터에 따르면 2020년 시점에서 약 6만 호 이상으로 추정되고 있으며, 특히 교외·산 인접 지역에서 증가 추세를 보이고 있습니다.

센다이시에서는 공실의 이용활용을 촉진하기 위해 「센다이시 공실·빈땅 뱅크」를 운영하고 있습니다. 매각·임차를 희망하는 소유자가 물건을 등록하고, 이주 희망자 및 창업가와의 매칭을 도모하는 메커니즘입니다. 또한, 공실의 해체 시에는, 일정 조건을 충족하는 경우 보조금이 교부되는 제도도 있습니다(연도에 따라 내용이 변하기 때문에 최신 정보는 센다이시의 공식 사이트에서 확인해주세요).

센다이의 특수한 과제로서, 적설·동결에 따른 건물의 손상이 빠르다는 점을 들 수 있습니다. 아무도 살지 않는 집은 난방이 들어가지 않아 특히 배관의 동결·파손 및 눈의 무게에 의한 지붕 손상이 발생하기 쉬운 환경입니다. 이런 열화는 관리불전공실의 인정을 앞당기는 요인이 됩니다.

구체적인 회피 전략: 최소한의 관리에서 매각까지

공실이 관리불전·특정공실로 인정되지 않기 위한 대책은, 크게 「최소한의 관리 지속」「활용」「매각·해체」의 셋입니다.

최소한의 관리 지속은 정기적인 순회와 청소가 기본입니다. 월 1~2회의 제초·낙엽 청소·외관 확인만으로도 관리가 미흡하다는 인상을 방지할 수 있습니다. 원거리에 거주하는 경우, 근처의 관리 업체 또는 전문 공실 관리 서비스로의 위탁(월 1~3만 엔 정도)이 현실적인 선택지입니다. 동계는 동결 방지를 위해 수도의 원수 밸브를 닫고 잔류수를 빼는 「수빼기」 처리를 확실하게 수행하는 것이 중요합니다.

활용으로서는, 임차·민박·주차장 전환 등이 있습니다. 노후화가 진행되어 있어도 리노베이션 비용을 들여 임차에 내보냄으로써, 고정자산세의 절세와 공실 관리 비용의 삭감을 동시에 실현할 수 있습니다. 또한, 건물을 해체하여 빈터로 만들고 주차장으로 활용하는 방법도 있습니다만, 이 경우 주택용지특례가 없어지기 때문에 토지의 고정자산세가 올라간다는 점에 유의가 필요합니다.

매각은 관리 비용을 완전히 해소할 수 있는 근본적인 해결책입니다. 구축·손상이 있는 건물이라도, 해체 전제의 토지 수요·투자가 수요가 존재합니다. 상속받은 물건으로 명의가 피상속인인 채로 남아 있는 경우도 많고, 그 경우는 상속 등기(2024년부터 의무화)를 먼저 수행할 필요가 있습니다.

지금 바로 해야 할 확인 스텝

공실을 소유하고 있는 분들이 지금 바로 취해야 할 것을 정리합니다.

①현황 확인: 물건을 실제로 보러 가 외벽·지붕·창유리·잡초의 상태를 확인합니다. 근처에서 민원이 나오지 않았는지도 확인해봅시다.

②행정으로의 문의: 센다이시로부터 「지도」나 「권고」의 문서가 도착하지 않았는지 확인합니다. 도착한 경우는 시급하게 대응이 필요합니다.

③유지 또는 매각의 판단: 유지에 드는 비용(고정자산세·관리비·수선비)과 매각한 경우의 수익을 비교합니다. 상속세 신고 기한 및 향후 고정자산세 부담 증가의 타임라인도 고려해주세요.

공실의 취급에 고민하고 있는 분들은, ぜひ 한 번 전문가에게 상담받으실 것을 권장합니다. M-Assets에서는 센다이시 내의 공실에 관한 매각·활용 상담을 접수하고 있습니다. 문의 양식에서 편하게 연락해주세요. 그 밖의 관련 기사는 칼럼 일람에서 확인할 수 있습니다.