Tiêu chuẩn và chiến lược tránh nhà bỏ hoang gây tăng thuế tài sản 6 lần ở Sendai

"Tôi thừa kế ngôi nhà cũ nhưng để nó bỏ hoang, tôi nghe nói thuế sẽ tăng" "Chi phí duy trì ngôi nhà không có ai ở ngày càng tăng" — những lo lắng này ngày càng trở nên phổ biến ở Sendai. Vấn đề nhà bỏ hoang là một thách thức toàn quốc, nhưng theo sửa đổi Luật Đặc biệt về Biện pháp Quản lý Nhà Bỏ hoang năm 2023, một loại phân loại mới gọi là "nhà bị quản lý không tốt" đã được thêm vào, tạo ra rủi ro mất mát ưu đãi thuế tài sản cố định ngay cả ở giai đoạn trước khi trở thành nhà bỏ hoang. Bài viết này giải thích cơ chế của hệ thống mà những chủ sở hữu nhà bỏ hoang ở Sendai cần biết và các biện pháp xử lý cụ thể.

Cơ chế thuế tài sản cố định tăng "6 lần"

Trước hết, hãy hiểu cơ chế của câu chuyện "thuế tài sản cố định tăng 6 lần".

Đối với đất có nhà ở (đất dân cư), trong tính toán thuế tài sản cố định, "ưu đãi đất dân cư" được áp dụng. Cụ thể, đối với đất dân cư nhỏ có diện tích dưới 200 mét vuông, tiêu chuẩn tính thuế được giảm xuống còn 1/6 giá trị đánh giá, còn phần vượt quá 200 mét vuông là 1/3. Nói cách khác, chỉ cần có nhà ở trên đó, gánh nặng thuế trên đất đã giảm đáng kể.

Tuy nhiên, ưu đãi này dựa trên điều kiện "nhà được quản lý đúng cách". Nếu ngôi nhà bỏ hoang được phân loại là "nhà bỏ hoang" hoặc "nhà bị quản lý không tốt" và được chính quyền cảnh báo, ưu đãi đất dân cư này sẽ bị hủy bỏ. Kết quả là, tiêu chuẩn tính thuế trên đất có thể tăng lên tối đa 6 lần so với trước đây (thực tế, do cũng có gánh nặng thuế trên phần xây dựng, mức tăng tổng gánh nặng thuế khác nhau tùy từng bất động sản).

Tiêu chuẩn phân loại nhà bỏ hoang và nhà bị quản lý không tốt

Các phân loại được sắp xếp theo sửa đổi năm 2023 như sau.

Nhà bỏ hoang là những ngôi nhà rơi vào bất kỳ một trong những trạng thái sau: "nếu để lại như vậy, có nguy hiểm bỏ hoang sẽ tạo ra nguy hiểm an toàn đáng kể như sập nhà", "có khả năng gây hại vệ sinh sinh hoạt đáng kể", "làm tổn hại cảnh quan đáng kể", "hoặc các trạng thái khác không thích hợp để bỏ hoang nhằm bảo vệ môi trường sống xung quanh". Những trường hợp điển hình bao gồm mái nhà hoặc tường ngoài sắp sửa sụp đổ, rác bị tích tụ từ việc vứt bỏ trái phép, động vật hoang dã sinh sống và gây thiệt hại cho xung quanh.

Nhà bị quản lý không tốt (được thiết lập mới năm 2023) là giai đoạn trước khi trở thành nhà bỏ hoang, được thành phố hoặc quận xác định là "nếu để lại như vậy, có nguy hiểm trở thành nhà bỏ hoang". Những trạng thái như tường ngoài bong một phần, cỏ mọc um tùm, cửa sổ bị vỡ — những trạng thái chưa được coi là nguy hiểm nhưng quản lý không tốt — được xem xét.

Trình tự hành chính là trước tiên là "hướng dẫn" → nếu không tuân theo thì "cảnh báo". Khi nhận được cảnh báo, ưu đãi đất dân cư sẽ bị hủy bỏ. Trong trường hợp nhà bỏ hoang, còn có các giai đoạn khác như "lệnh" → "thi hành hành chính" (phá dỡ buộc).

Tình hình biện pháp chống nhà bỏ hoang ở Sendai

Sendai đã ban hành "Điều lệ Sendai về Quản lý và Thúc đẩy Sử dụng Hợp lý Nhà Bỏ hoang" năm 2016 và đang thực hiện các biện pháp chống nhà bỏ hoang độc lập. Số lượng nhà bỏ hoang ở thành phố, dựa trên dữ liệu từ Điều tra Dân số Quốc gia và Điều tra Nhà ở và Đất đai, được ước tính vào năm 2020 là hơn 60.000 ngôi, đặc biệt là có xu hướng tăng ở khu vực ngoại ô và dọc theo núi.

Sendai vận hành "Ngân hàng Nhà Bỏ hoang và Đất Bỏ hoang Sendai" để thúc đẩy sử dụng nhà bỏ hoang. Chủ sở hữu mong muốn bán hoặc cho thuê đăng ký bất động sản của họ, và hệ thống cố gắng ghép nối với những người mong muốn chuyển cư và các nhà khởi nghiệp. Ngoài ra, còn có một chương trình hỗ trợ cấp trợ cấp khi phá dỡ nhà bỏ hoang, nếu đáp ứng các điều kiện nhất định (nội dung thay đổi theo năm, vui lòng kiểm tra trang web chính thức của Sendai để biết thông tin mới nhất).

Một vấn đề độc đáo ở Sendai là tuyết và đóng băng làm hỏng các tòa nhà nhanh hơn. Những ngôi nhà không có ai sống không có sưởi ấm, và đặc biệt là sự đóng băng và vỡ đường ống cung cấp nước, cũng như hư hại mái nhà do trọng lượng tuyết, dễ xảy ra trong môi trường này. Sự thoái hóa như vậy là một yếu tố tăng nhanh việc công nhận nhà bị quản lý không tốt.

Chiến lược tránh cụ thể: từ bảo trì tối thiểu đến bán

Các biện pháp để tránh nhà bỏ hoang được phân loại là quản lý không tốt hoặc bỏ hoang được chia thành ba loại lớn: "duy trì bảo trì tối thiểu", "sử dụng", và "bán/phá dỡ".

Duy trì bảo trì tối thiểu dựa trên kiểm tra định kỳ và làm sạch. Chỉ cắt cỏ 1-2 lần mỗi tháng, làm sạch lá rơi, và kiểm tra ngoại hình cũng có thể ngăn chặn ấn tượng quản lý không tốt. Nếu sống ở nơi xa xôi, việc ủy thác cho công ty quản lý gần đó hoặc dịch vụ quản lý nhà bỏ hoang chuyên nghiệp (khoảng 10.000-30.000 yên mỗi tháng) là một lựa chọn thực tế. Vào mùa đông, điều quan trọng là phải thực hiện xử lý "thoát nước" bằng cách đóng van chính nước và thoát nước dư để ngăn chặn đóng băng.

Sử dụng bao gồm cho thuê, lưu trú ngắn hạn, chuyển đổi bãi đậu xe, v.v. Ngay cả khi tòa nhà bị thoái hóa, bằng cách chi trả chi phí cải tạo để cho thuê, bạn có thể đạt được tiết kiệm thuế tài sản cố định và giảm chi phí quản lý nhà bỏ hoang một lúc. Ngoài ra, còn có cách phá dỡ tòa nhà để lại đất trống và sử dụng làm bãi đậu xe, nhưng trong trường hợp này, lưu ý rằng ưu đãi đất dân cư sẽ biến mất và thuế tài sản cố định trên đất sẽ tăng.

Bán là một giải pháp gốc rễ có thể hoàn toàn loại bỏ chi phí quản lý. Ngay cả những tòa nhà cũ có hư hỏng cũng có nhu cầu đất dành cho phá dỡ và nhu cầu của nhà đầu tư. Trong những trường hợp tài sản thừa kế vẫn còn tên của người đã khuất, cần phải thực hiện đăng ký thừa kế trước tiên (bắt buộc kể từ năm 2024).

Các bước xác nhận cần thực hiện ngay

Tóm tắt những gì những chủ sở hữu nhà bỏ hoang nên làm ngay.

①Xác nhận tình trạng hiện tại: Thực tế đi xem tài sản và xác nhận tình trạng tường ngoài, mái nhà, cửa sổ và cỏ. Cũng xác nhận xem có khiếu nại nào từ xung quanh không.

②Liên hệ với chính quyền: Xác nhận liệu bạn đã nhận được bất kỳ tài liệu "hướng dẫn" hoặc "cảnh báo" nào từ Sendai. Nếu có, cần phải đối phó ngay lập tức.

③Quyết định duy trì hay bán: So sánh chi phí duy trì (thuế tài sản cố định, chi phí quản lý, chi phí sửa chữa) với doanh thu khi bán. Cũng cần xem xét thời hạn nộp tờ khai thuế thừa kế và lịch trình tăng gánh nặng thuế tài sản cố định trong tương lai.

Nếu bạn không chắc chắn về cách xử lý nhà bỏ hoang, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến chuyên gia. M-Assets tư vấn về bán và sử dụng nhà bỏ hoang ở Sendai. Vui lòng liên hệ chúng tôi tại mẫu liên hệ. Những bài viết liên quan khác có thể được xem trong danh sách cột.