센다이에서 이사하려면 매도와 매수 중 어느 것이 먼저? 이중 대출을 피하는 자금 계획

주거 이전의 기본: 매도 우선과 매수 우선의 차이

센다이에서 주거 이전을 검토할 때, 많은 사람들이 직면하는 문제는 "지금 살고 있는 집을 먼저 팔아야 할까, 새 집을 먼저 정해야 할까"라는 질문입니다. 이 순서는 주거 이전의 성패를 크게 좌우합니다.

매도 우선은 현재의 자가주택을 매도한 후 신거주지를 매수하는 방법입니다. 판매대금을 손에 확보한 후 움직일 수 있기 때문에 자금 계획을 세우기 쉽고, 이중 대출의 위험을 회피할 수 있습니다.

매수 우선은 신거주지를 먼저 매수·계약한 후 현재의 자가주택을 매도하는 방법입니다. 이상적인 물건을 놓치지 않고 확보할 수 있는 반면, 판매 완료까지의 기간 동안 2개의 주택 대출을 동시에 안고 있을 위험이 있습니다.

어느 것이 정답인지는 자금력·라이프스타일·시장 환경에 따라 다르지만, 일반적으로 자금 여유가 없는 경우는 매도 우선이 안전하다고 알려져 있습니다.

이중 대출이란 무엇인가? 왜 위험한가?

이중 대출은 구거주지의 주택 대출이 남아 있는 상태에서 신거주지의 대출을 조성하는 것을 말합니다. 매월 상환액이 단순히 2배가 되기 때문에 가계를 압박할 위험이 높아집니다.

예를 들어, 구거주지의 대출 잔액이 2,000만 엔이고 매월 상환이 8만 엔, 신거주지의 대출이 3,500만 엔이고 매월 12만 엔이라면, 판매 완료까지 월 20만 엔의 상환이 계속됩니다. 소득이 안정적인 맞벌이 세대라도 이는 상당한 부담입니다.

센다이의 경우, 맨션이나 일반주택의 판매에는 평균 3~6개월 정도 소요된다고 알려져 있습니다. 그 기간 동안 이중 대출이 계속되면 가계에 미치는 영향은 막대합니다. 또한 금융기관에 따라서는 기존 대출이 있는 상태에서의 신규 대출 심사를 엄격하게 보는 경우도 있기 때문에 융자가 통과되기 어려워질 가능성도 있습니다.

매도 우선의 장점과 단점

장점

자금 계획의 확실성: 판매대금이 확정된 후 움직이기 때문에 신거주지의 예산을 정확하게 설정할 수 있습니다. 판매액이 예상보다 낮아도 그에 맞는 물건을 다시 선택할 수 있습니다.

대출 심사가 통과되기 쉬움: 구거주지의 대출이 완제된 상태에서 신거주지의 대출을 신청하기 때문에 금융기관의 심사가 유리하게 진행됩니다.

정신적 안정감: 이중 대출의 불안 없이 차분하게 신거주지를 찾을 수 있습니다.

단점

임시 거주지가 필요한 경우가 있음: 신거주지를 찾기 전에 구거주지의 판매가 완료되면 일시적으로 임시 거주지가 필요해집니다. 센다이 시내에서 임시 거주지를 확보하는 경우, 임차료와 이사 비용이 추가로 들어갑니다.

희망하는 물건을 놓칠 가능성: 신거주지를 선택하고 있는 동안 다른 구매자에게 선수를 빼앗길 수 있습니다. 센다이에서도 인기 지역이나 조건이 좋은 물건은 조기에 거래가 이루어지기 때문에 서두르지 않고 선택할 수 없는 경우가 있습니다.

매수 우선의 장점과 단점

장점

이상적인 물건을 확보할 수 있음: 마음에 드는 물건을 먼저 확보할 수 있기 때문에 타협하지 않는 주거 이전이 실현되기 쉽습니다.

이사가 한 번에 끝남: 신거주지를 확보한 후 구거주지를 퇴거하기 때문에 임시 거주지가 필요 없고 이사 비용을 절감할 수 있습니다.

단점

이중 대출의 위험: 구거주지의 판매가 길어지면 2개의 대출을 동시에 안고 있는 기간이 늘어납니다. 소득 여유가 있는 세대라도 심리적·재무적 압박은 상당합니다.

서두른 판매로 인한 가격 하락: "빨리 팔아야 한다"는 조급함에서 시세보다 낮은 가격에 내어주는 경우가 있습니다.

센다이 시장 환경에서 본 주거 이전의 타이밍

센다이 부동산 시장은 2024~2026년에 걸쳐 판매 수요·구매 수요 모두 활발합니다. 특히 아오바쿠나 미야기노쿠 등 이용 편의성이 높은 지역에서는 시장에 나온 물건이 비교적 단기간에 거래되는 경향이 있습니다.

이러한 환경에서는 매도 우선이라도 임시 거주지 기간이 짧을 가능성이 있습니다. 반대로 외곽 지역이나 오래된 물건은 판매에 시간이 걸리는 경우도 있기 때문에 여유 있는 계획이 필요합니다.

판매 기간의 목안(센다이 시내)

이 목안을 바탕으로 임시 거주지 비용이나 이중 대출 기간을 시산하고 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

자금 계획의 수립 방법: 구체적인 스텝

스텝 1: 구거주지의 감정액을 파악

주거 이전의 출발점은 현재의 자가주택이 얼마에 팔릴 수 있는지를 아는 것입니다. 복수의 부동산 회사에 감정을 의뢰하고 적절한 판매 가격의 범위를 파악합시다. 센다이 시내의 부동산 회사라면 무료 감정이 가능합니다.

스텝 2: 주택 대출 잔액과 제경비를 확인

구거주지의 대출 잔액을 확인하고 판매대금과의 차액을 계산합니다. 판매대금이 대출 잔액을 상회하는 경우는 "순플러스 이전", 하회하는 경우는 "순마이너스 이전"이 되며, 후자는 자기 자본의 보충이 필요합니다. 또한 판매 시의 중개 수수료·등기 비용·이사 비용 등도 시산에 포함시킵시다.

스텝 3: 신거주지의 예산을 설정

구거주지의 순 판매액(판매대금 - 대출 잔액 - 제경비)을 선금으로 신거주지의 대출 심사 기준·상환 비율을 고려한 구매 예산을 설정합니다. 일반적으로 연수입의 6~7배 이내를 차입금의 목안으로 하는 사람이 많습니다.

스텝 4: 임시 거주지의 비용도 포함하여 시산

매도 우선의 경우, 임시 거주지가 필요할 가능성이 있습니다. 센다이 시내의 1LDK 임시 거주지의 상장은 월 5~8만 엔 정도입니다. 3개월간의 임시 거주지를 상정하면 15~24만 엔의 추가 비용으로 계획에 포함시킵시다.

주거 이전 대출·이음 융자의 활용

이중 대출의 위험을 경감시키는 금융 상품으로서 "주거 이전 대출(바꿔 대출)"이나 "이음 융자"가 있습니다.

주거 이전 대출은 구거주지의 대출 잔액을 신거주지의 대출에 조성하여 일원화하는 구조입니다. 구거주지 판매 후에 잔채가 남는 경우에도 주거 이전이 가능하지만 차입 총액이 늘어나기 때문에 상환 계획을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

이음 융자는 구거주지의 판매대금이 입금될 때까지의 기간 동안 일시적으로 자금을 빌리는 서비스입니다. 매수 우선이라도 구거주지 판매 자금을 먼저 받은 것 같은 형태로 자금 계획을 세울 수 있습니다. 금리는 통상적인 주택 대출보다 높기 때문에 단기간 이용이 전제입니다.

결론: 센다이에서의 주거 이전을 성공시키기 위해

주거 이전의 성공은 자금 계획의 정도에 달려 있습니다. 매도 우선·매수 우선 중 어느 것이 적절한지는 보유 자금의 여유도, 구거주지의 판매 용이성, 신거주지 선택의 기간감 등을 종합적으로 판단하여 결정합시다.

센다이의 부동산 시장에 정통한 전문가에게 상담함으로써 자신의 상황에 최적의 주거 이전 플랜을 찾을 수 있습니다. M-Assets에서는 판매·구매 양면의 상담을 받고 있으니, 주거 이전을 고려하시는 분은 편하게 연락주십시오.