不動産の生前贈与と相続税対策｜相続時精算課税制度の仕組みと活用法を解説

不動産の生前贈与はなぜ注目されるのか

「相続で揉めないよう、元気なうちに自宅や収益物件を子どもに渡しておきたい」というご相談が仙台市内でも増えています。不動産の生前贈与とは、所有者が生きているうちに不動産の所有権を子どもや孫などに無償で移転することを指します。

適切に活用すれば相続税・贈与税の負担を抑えながら資産を次世代に引き継げますが、誤った判断は逆に税負担が増える場合があります。2024年の税制改正で贈与税のルールが変わったことも踏まえ、現在の制度を正しく理解することが重要です。

贈与税の基本：暦年贈与と基礎控除

年間110万円までは非課税

贈与税の原則として、1年間（1月1日〜12月31日）に受け取った贈与財産の総額が基礎控除額の110万円以下であれば贈与税はかかりません。これを「暦年贈与」と呼びます。

不動産の場合、贈与税は財産の「評価額」に対して課されます。評価額は土地が路線価、建物が固定資産税評価額で計算するため、市場価格より低くなることが多く、贈与税額は売買の場合の税額より低くなるケースがあります。

2024年改正：相続前贈与の持ち戻し期間が延長

2024年1月から施行された改正で、相続開始前の贈与を相続財産に持ち戻す期間が3年から7年に延長されました。つまり、亡くなる7年以内に行った暦年贈与は相続財産に加算されます（延長4年分は総額100万円まで控除）。

長期的な計画で暦年贈与を行っていくことは引き続き有効ですが、相続が近づいてからの駆け込み贈与が効果を持ちにくくなっています。早めの対策が重要です。

相続時精算課税制度の仕組み

累計2,500万円まで贈与税ゼロ

「相続時精算課税制度」は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与に適用できる制度で、累計2,500万円までの贈与に贈与税がかかりません。2,500万円を超えた部分には一律20%の贈与税が課されます。

ただし、名前の通り「相続時に精算」する制度です。生前に贈与した財産は相続時に改めて相続財産に合算され、相続税として清算されます（すでに払った贈与税は相続税から控除）。

2024年改正：年間110万円の基礎控除が新設

2024年1月から、相続時精算課税制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。この改正により、年間110万円以下の贈与であれば相続時の持ち戻し対象外となります。

これは大きな変更点で、たとえば毎年110万円ずつ不動産の持分を子どもに贈与していく戦略が、相続時精算課税を選択した場合でも相続財産を増やさずに実行できるようになりました。

一度選択すると暦年贈与に戻れない

相続時精算課税制度は、一度選択すると同じ贈与者への贈与については暦年贈与に戻れません。選択は慎重に、税理士と相談のうえで行うことをお勧めします。

不動産の贈与に使える主な特例

夫婦間の自宅贈与（配偶者控除）

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産（または取得のための資金）を贈与する場合、最大2,000万円まで贈与税が非課税になる「配偶者控除（おしどり贈与）」を活用できます。

仙台で長年連れ添ったご夫婦が、夫名義の自宅を妻に贈与するケースでよく使われます。自宅の評価額が2,000万円以内であれば税負担ゼロで名義変更が可能です。贈与を受けた配偶者が先に亡くなった場合、その持分は再び相続財産になるため、利用前に相続全体の計画を検討することが大切です。

住宅取得等資金贈与の非課税制度

子や孫が住宅を取得・増改築する際の資金を親・祖父母から贈与する場合、一定額まで非課税になる「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」があります。

非課税限度額は購入する物件の性能（省エネ住宅など）により異なりますが、最大1,000万円程度の非課税枠が使える場合があります（適用年度・物件要件により異なります）。この制度は不動産そのものの贈与ではなく「資金の贈与」に適用されるため、子どもが新たにマイホームを購入する際の資金援助として活用されます。

不動産の生前贈与で注意すべき税金とコスト

不動産取得税・登録免許税が発生する

不動産を贈与で取得した場合、受贈者（もらう側）に不動産取得税が課されます。税率は固定資産税評価額の3%（土地・住宅）が基本ですが、軽減措置が適用される場合があります。また、所有権移転登記の際に登録免許税（評価額の2%）もかかります。相続による名義変更（0.4%）と比べてコストが高い点に注意が必要です。

小規模宅地等の特例が使えなくなる場合がある

自宅土地については、相続時に「小規模宅地等の特例」を使うことで評価額を最大80%減額できます。しかし生前に贈与してしまうと、この特例の適用対象から外れてしまいます。自宅の生前贈与が相続税全体として得かどうかは、慎重な試算が必要です。

仙台で不動産の相続・贈与対策を考えるポイント

仙台市内の不動産市場では、地価の上昇傾向が続くエリアも存在します。地価が上昇する前に贈与することで、低い評価額のまま次世代に資産を移せるというメリットがあります。一方で、収益物件については賃料収入の帰属先が変わるため、所得税の観点からも贈与タイミングの検討が必要です。

不動産の生前贈与は贈与税・相続税・不動産取得税・登録免許税・所得税が複雑に絡み合うため、税理士と不動産の専門家が連携してアドバイスすることが理想的です。

エムアセッツでは、仙台市内の不動産に関する相続・贈与のご相談をお受けしています。「どの物件をどのタイミングで移転すべきか」「どの制度が最も有利か」について、税理士とのご紹介も含めてサポートします。お気軽にお問い合わせください。