Thời điểm hợp lý để thành lập công ty quản lý tài sản trong đầu tư bất động sản tại Sendai và hiệu quả tiết kiệm thuế｜So sánh thuế suất giữa cá nhân và công ty

Thành lập công ty quản lý tài sản trong đầu tư bất động sản

Khi đầu tư bất động sản theo hình thức cá nhân, thu nhập từ tiền thuê nhà được khai báo là "thu nhập từ bất động sản" trong tờ khai thuế hàng năm. Mặt khác, "thành lập công ty quản lý tài sản" có nghĩa là thành lập một công ty (công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hạn chế, v.v.) và sở hữu, quản lý, và vận hành bất động sản dưới tên của công ty đó.

Trong Sendai, ngày càng có nhiều chủ sở hữu bất động sản sở hữu nhiều tòa nhà chung cư hoặc nhà liền kề xem xét thành lập công ty khi mở rộng quy mô hoạt động. Thành lập công ty không chỉ giúp "tiết kiệm thuế" mà còn mang lại những lợi ích khác như lập kế hoạch kế thừa, cải thiện khả năng vay vốn từ ngân hàng, và nâng cao hiệu quả quản lý doanh thu. Tuy nhiên, không phải tất cả các nhà đầu tư đều phù hợp với hình thức này, và nếu chọn nhầm thời điểm hoặc mục đích, chi phí có thể vượt quá lợi ích thu được.

Sự khác biệt về thuế suất giữa cá nhân và công ty

Thuế thu nhập cá nhân và thuế cư dân

Khi có thu nhập từ bất động sản theo hình thức cá nhân, thuế thu nhập được tính theo quy tắc "thuế lũy tiến". Cấu trúc này là khi thu nhập chịu thuế tăng, thì tỷ lệ thuế cũng tăng theo. Khi cộng với thuế cư dân (mức cố định 10%), tỷ lệ thuế hiệu quả sẽ như sau:

| Dự kiến thu nhập chịu thuế | Tỷ lệ thuế thu nhập | Tổng thuế thu nhập + thuế cư dân |

|---|---|---|

| Dưới 1.95 triệu yên | 5% | Khoảng 15% |

| Dưới 3.3 triệu yên | 10% | Khoảng 20% |

| Dưới 6.95 triệu yên | 20% | Khoảng 30% |

| Dưới 9 triệu yên | 23% | Khoảng 33% |

| Dưới 18 triệu yên | 33% | Khoảng 43% |

| Dưới 40 triệu yên | 40% | Khoảng 50% |

| Trên 40 triệu yên | 45% | Khoảng 55% |

Thuế công ty và thuế địa phương

Đối với công ty, "tỷ lệ thuế hiệu quả" được tính bằng cách cộng thuế công ty, thuế cư dân công ty, và thuế kinh doanh công ty, thường được coi là khoảng 23-35% đối với các công ty vừa và nhỏ (công ty vừa và nhỏ có vốn dưới 100 triệu yên có các biện pháp giảm nhẹ).

Điểm quan trọng: Khi thu nhập chịu thuế cá nhân vượt quá 9 triệu yên, sự chênh lệch giữa tỷ lệ thuế của cá nhân và tỷ lệ thuế hiệu quả của công ty (23-35%) bắt đầu xuất hiện, và hiệu quả tiết kiệm thuế từ việc thành lập công ty trở nên rõ ràng hơn. Nói chung, người ta thường nói rằng "khi thu nhập chịu thuế vượt quá 9 triệu yên, đó là dấu hiệu nên xem xét thành lập công ty".

Những lợi ích chính của việc thành lập công ty

1. Tiết kiệm thuế thu nhập

Như đã đề cập ở trên, thuế thu nhập cá nhân được tính theo quy tắc thuế lũy tiến, do đó thu nhập cao sẽ dẫn đến gánh nặng thuế nặng hơn. Bằng cách thành lập công ty và chuyển thu nhập từ tiền thuê nhà sang công ty, bạn có thể kỳ vọng tiết kiệm thuế bằng cách tận dụng sự chênh lệch về tỷ lệ thuế.

Ngoài ra, bạn có thể tuyển dụng vợ/chồng hoặc con em làm giám đốc hoặc nhân viên của công ty và trả lương cho họ, lương quản lý và tiền lương, có hiệu quả là phân tán thu nhập của cả gia đình. Bằng cách phân tán thu nhập từ một cá nhân sang nhiều người, có thể giảm bớt tổng gánh nặng thuế của toàn bộ gia đình.

2. Phạm vi chi phí được mở rộng

Đối với công ty, các khoản chi phí khó tính là chi phí đối với cá nhân có thể tính là chi phí kinh doanh của công ty trong một số trường hợp. Dưới đây là những ví dụ điển hình:

Tuy nhiên, tính chi phí không phù hợp sẽ trở thành rủi ro trong cuộc kiểm tra thuế, vì vậy điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến của một chuyên viên kế toán và xử lý một cách thích hợp.

3. Giúp lập kế hoạch kế thừa

Nếu thừa kế bất động sản theo tên cá nhân, nó sẽ trở thành đối tượng chịu thuế thừa kế. Khi bất động sản được sở hữu dưới tên công ty, khi kế thừa, nó sẽ là "cổ phiếu công ty hoặc phần vốn góp", do đó trong một số trường hợp giá trị được đánh giá có thể được giảm so với khi trực tiếp kế thừa bất động sản.

Bằng cách tặng từng chút một cổ phiếu của công ty cho gia đình trước khi mất, bạn cũng có thể giảm bớt gánh nặng thuế khi kế thừa.

4. Cải thiện sức mạnh tín dụng khi vay vốn

Có một số trường hợp trong đó một số ngân hàng tài chính coi việc sở hữu dưới tên công ty là thuận lợi hơn so với sở hữu dưới tên cá nhân trong quá trình xem xét cấp vốn. Bằng cách liên tục chuẩn bị và công khai báo cáo tài chính của công ty, điều này cũng giúp xây dựng sức mạnh tín dụng lâu dài.

Những bất lợi và lưu ý khi thành lập công ty

Chi phí thành lập và duy trì cao hơn

Để thành lập một công ty, bạn cần chi phí đăng ký (khoảng 60.000 đến 100.000 yên cho công ty trách nhiệm hạn chế, khoảng 200.000 đến 250.000 yên cho công ty cổ phần). Ngoài ra, bạn sẽ phải chịu thuế cư dân công ty hàng năm (khoảng 700.000 yên mỗi năm ngay cả khi bị lỗ), phí tư vấn với chuyên viên kế toán (khoảng 20.000 đến 50.000 yên mỗi tháng), v.v., chi phí duy trì sẽ cao hơn so với cá nhân.

Hướng dẫn: Liệu hiệu quả tiết kiệm thuế hàng năm có vượt quá chi phí duy trì hay không là tiêu chí cơ bản để quyết định thành lập công ty hay không.

Thay đổi tên chủ sở hữu bất động sản có chi phí và thuế

Để chuyển bất động sản theo tên cá nhân sang công ty, bạn cần phải tiến hành "bán" hoặc "đóng góp tài sản vật chất", và thuế mua bất động sản, thuế đăng ký, phí trung gian, v.v. sẽ phát sinh. Ngoài ra, việc bán từ cá nhân sang công ty được coi là "chuyển nhượng giả định" và có thể bị tính thuế theo quy định về thuế, vì vậy cần chú ý đặc biệt.

Sự phức tạp trong các thủ tục hành chính

Sau khi thành lập công ty, bạn sẽ phải xử lý nhiều thủ tục hơn như báo cáo tài chính hàng năm, đăng ký bảo hiểm xã hội, quy định mức lương quản lý, v.v. so với khai báo thuế cá nhân hàng năm. Sự hợp tác với các chuyên gia (chuyên viên kế toán, chuyên viên bảo hiểm xã hội) trở nên không thể thiếu.

Những trường hợp phù hợp và không phù hợp để thành lập công ty

Những trường hợp phù hợp

Những trường hợp không phù hợp

Các bước cụ thể để thành lập công ty

Tóm tắt

Thành lập công ty trong đầu tư bất động sản trở thành một biện pháp tiết kiệm thuế và lập kế hoạch kế thừa hiệu quả khi thu nhập chịu thuế vượt quá một mức nhất định. Đối với các chủ sở hữu đang mở rộng kinh doanh quản lý chung cư tại Sendai, "khi nào nên thành lập công ty" là một quyết định quan trọng ảnh hưởng đến việc hình thành tài sản lâu dài.

Tuy nhiên, thành lập công ty cũng có những bất lợi như chi phí thành lập, chi phí duy trì, chi phí chuyển tên chủ sở hữu, v.v. Điều quan trọng là phải mô phỏng cùng với chuyên viên kế toán xem liệu "hiệu quả tiết kiệm thuế > chi phí duy trì" hay không, và đưa ra quyết định phù hợp với quy mô đầu tư và mục tiêu của riêng bạn.