仙台的不動產投資何時應該法人化？節稅效果一次看｜個人與法人稅率比較

不動產投資的法人化是什麼

若以個人身份進行不動產投資，租賃收入作為「不動產所得」需進行確定申告。另一方面，「法人化（設立資產管理公司）」是指設立股份公司、合同公司等法人，以該法人名義取得、管理、運營不動產的機制。

在仙台市內擁有多棟公寓或整棟大樓的業主中，隨著規模擴大，法人化的檢討案例也在增加。法人化不僅有「節稅」效果，還具有遺產繼承對策、融資對策、收益管理效率化等優點。但並非所有投資者都適合，若判斷時機和目的錯誤，反而可能導致虧損。

個人與法人的稅率差異

個人的所得稅與住民稅

以個人身份獲得不動產所得時，所得稅適用「累進稅制」。課稅所得越高，稅率越高，加上住民稅（固定10%），實效稅率如下：

| 課稅所得目安 | 所得稅率 | 所得稅＋住民稅合計 |

|---|---|---|

| 195萬日圓以下 | 5% | 約15% |

| 330萬日圓以下 | 10% | 約20% |

| 695萬日圓以下 | 20% | 約30% |

| 900萬日圓以下 | 23% | 約33% |

| 1,800萬日圓以下 | 33% | 約43% |

| 4,000萬日圓以下 | 40% | 約50% |

| 4,000萬日圓以上 | 45% | 約55% |

法人的法人稅與地方稅

法人的法人稅、法人住民稅、法人事業稅合併計算的「實效稅率」，一般來說中小企業約為23～35%左右（資本金1億日圓以下的中小企業有優惠措施）。

重點：個人課稅所得超過900萬日圓時，法人稅實效稅率（23～35%）的差異開始出現，法人化的節稅效果變得更明顯。一般認為「課稅所得超過900萬日圓時是考慮法人化的信號」。

法人化的主要優點

1. 所得稅節稅

如前所述，個人所得稅因累進稅制，高收入者稅負越重。透過法人化將租賃收入轉移至法人，可以利用稅率差異達到節稅效果。

此外，將配偶或子女聘為法人董事或員工，支付董事報酬或薪水，可達到家族整體所得分散的效果。將集中在個人身上的所得分散到多人，能夠降低整體稅負。

2. 經費範圍擴大

法人在個人難以列為經費的項目上，有時可作為法人經費計上。典型項目如下：

但不當計上經費會成為稅務調查的風險，必須與顧問稅理士商量妥善處理。

3. 成為遺產繼承對策

若直接繼承個人名義的不動產，將成為遺產稅課稅對象。若不動產以法人名義所有，繼承時則為「法人股份或出資持分」的繼承，有時可比直接繼承不動產更能壓縮評估額。

生前逐步將法人股份贈與給家族成員，有助於降低繼承時的稅負。

4. 融資時信用力提升

某些金融機構在融資審查時，以法人名義比個人名義更有利。持續製作、公開法人決算書，長期來看有助於建構信用力。

法人化的缺點與注意事項

需要設立與維持成本

設立法人需要登記費用（合同公司約6～10萬日圓，股份公司約20～25萬日圓）。此外，每年的法人住民稅均等割（即使虧損也約7萬日圓起算）、稅理士顧問費（每月約2～5萬日圓）等，維持成本比個人高。

目安：年度節稅效果是否超過維持成本，是法人化判斷的基本準則。

不動產名義變更需要費用與稅金

將既有個人名義不動產轉移至法人，需採取「買賣」或「現物出資」的方式，會產生不動產取得稅、登記免許稅、仲介手續費等成本。另外，個人轉讓給法人的買賣可能被視為「擬制讓渡」而課稅，需留意稅務問題。

手續的複雜性

法人化後每年需進行決算申報、社會保險加保、董事報酬設定等，手續比個人確定申報增加。必須與專家（稅理士、社會保險勞務士）合作。

適合法人化與不適合的情況

適合的情況

不適合的情況

法人化的具體步驟

結論

不動產投資的法人化，在課稅所得超過一定金額階段後，成為有效的節稅與遺產對策。對於在仙台市內擴大公寓經營的業主來說，「何時進行法人化」是攸關長期資產形成的重要判斷。

但法人化也有設立費用、維持成本、名義變更成本等缺點。是否「節稅效果＞維持成本」，需與稅理士一起模擬，根據自己的投資規模與目標做出適當判斷，這點最為重要。