在仙台擁有不動產需瞭解的固定資產稅與都市計劃稅基礎知識

擁有不動產每年需繳納的稅金

購買自住房或取得投資性不動產後，每年必然會產生的稅金是固定資產稅和都市計劃稅。在考慮購買不動產的階段，正確瞭解這些稅務負擔對於制定長期資金計畫是不可或缺的。

本文章針對在仙台市擁有不動產的人們，從固定資產稅與都市計劃稅的運作機制、計算方法、減輕措施、納付流程等方面進行詳細解說。

固定資產稅的運作機制

什麼是固定資產稅

固定資產稅是對於在每年1月1日時點擁有土地或建築物等固定資產的人，由該固定資產所在的市町村（在仙台市的情況下為仙台市）徵收的地方稅。

課稅基礎

什麼是固定資產稅評估額

固定資產稅評估額是固定資產稅計算的基礎。這是登記在市町村固定資產課稅台帳中的價格，與實際買賣價格（時價）不同。

固定資產稅評估額每3年進行一次重新評估（評估變更）。最近的評估變更在2024年度進行，下次為2027年度。

固定資產稅的計算方法

固定資產稅額 = 課稅基準額 × 1.4%

例如，擁有固定資產稅評估額為2,000萬日圓的土地和1,500萬日圓的建築物的情況（不應用減輕措施的情況）：

但是，由於實際上應用各種減輕措施，大多數情況下實際金額會低於此金額。

都市計劃稅的運作機制

什麼是都市計劃稅

都市計劃稅是對於在都市計劃區域內的市街化區域擁有土地或建築物的人徵收的地方稅。用於都市計劃事業（道路、公園、下水道的建設等）的費用。

由於仙台市幾乎全域都包含在市街化區域內，在仙台市擁有不動產的人需要除了繳納固定資產稅外，還要繳納都市計劃稅。

都市計劃稅的計算方法

都市計劃稅額 = 課稅基準額 × 稅率

仙台市的都市計劃稅稅率為0.3%（制限稅率的上限）。

按照上述例子計算：

加上固定資產稅，年度的稅務負擔為約59.5萬日圓（應用減輕措施前）。

住宅用地的減輕措施

作為自住房敷地使用的土地享有大幅的減輕措施。這是對不動產所有者而言非常重要的制度。

小規模住宅用地（200平方米以下的部分）

一般住宅用地（超過200平方米的部分）

應用減輕措施的計算例

固定資產稅評估額為2,000萬日圓、面積150平方米的住宅用地的情況：

固定資產稅

都市計劃稅

不應用減輕措施時土地的稅額合計為34萬日圓，但應用後為約6.7萬日圓，大幅減輕。

新建住宅的扣減措施

新建住宅的建築物部分也享有一定期間的扣減措施。

扣減的內容

新建住宅符合一定條件的情況下，建築物的固定資產稅會減扣為2分之1。

扣減期間

適用要件

仙台市內的許多新建公寓符合此要件，因此入住後數年間建築物的固定資產稅會減半。

仙台市的納付時程表

納稅通知書的寄送時期

仙台市每年4月中旬寄送固定資產稅、都市計劃稅的納稅通知書。

納付期限

仙台市的納付期限如下（每年分4次納付）。

| 期別 | 納付期限 |

|------|----------|

| 第1期 | 4月末 |

| 第2期 | 7月末 |

| 第3期 | 12月25日 |

| 第4期 | 翌年2月末 |

※如納付期限遇上週末或假日，期限順延至下一個營業日。

納付方法

仙台市可以採用以下方式進行納付。

利用帳戶轉帳可以防止忘記納付，因此建議採用。

常見疑問

Q1. 在年度中途購買不動產時，固定資產稅會如何處理？

固定資產稅是對1月1日時點的所有者課稅，因此在年度中途購買的情況下，那一年的固定資產稅納稅義務在前一個所有者身上。但是，按照不動產交易的慣例，通常以交割日期為基準，由賣方和買方進行按日分攤結算。

Q2. 對固定資產稅評估額不滿意時該怎麼辦？

每年從4月1日起的一定期間，可以利用固定資產課稅台帳的公開查閱制度，與其他土地或房屋的評估額進行比較。如對評估額不服，可向仙台市固定資產評估審查委員會提出審查申請。

Q3. 即使是空房也要繳稅嗎？

無論是否居住，只要擁有不動產就要繳納固定資產稅和都市計劃稅。此外，如被指定為管理不全空房或特定空房，住宅用地的減輕措施將被解除，稅務負擔可能大幅增加。擁有空房的情況下應重視適當的管理。

Q4. 拆毀住宅變成空地稅金會上升嗎？

建有住宅的土地享受住宅用地的減輕措施，但拆毀住宅變成空地後，此減輕措施將不再適用。結果是，土地的固定資產稅可能最多增加至6倍。在考慮拆毀時，應將稅務負擔的變化納入考慮。

Q5. 如不繳固定資產稅會怎樣？

超過納付期限會加算滯納金。在仙台市的情況下，納期限的翌日起1個月內為年息7.3%，之後為年息14.6%的滯納金（根據特例基準割合有所變動）。長期滯納最終可能導致財產被查封，因此如難以納付應盡早諮詢仙台市稅務部門。

總結

固定資產稅和都市計劃稅是只要擁有不動產就每年都要繳納的稅金。但是，通過正確瞭解並活用住宅用地的減輕措施和新建住宅的扣減制度，可以大幅降低稅務負擔。

如對不動產購買或擁有相關稅金有任何疑問，或對仙台市內的物件有任何諮詢，歡迎聯絡エムアセッツ。