所有不動產後每年徵收的固定資產稅和都市計畫稅的仕組｜仙台市的稅率與計算方法

持有不動產時無法避免的固定資產稅和都市計畫稅

購買不動產時，除了購買時的各項費用外，每年還要持續繳納固定資產稅和都市計畫稅。只要持有不動產，這些費用就會年年發生，與住宅貸款的還款計畫一起提前把握是很重要的。

在仙台市，每年1月1日持有不動產的所有者要課徵稅款，4月到5月會收到納稅通知書。固定資產稅和都市計畫稅是分開的稅種，但納稅通知書中會合併記載，一次或分次納付合計額。

固定資產稅的仕組和稅率

固定資產稅分別對土地和建物課徵。稅額是固定資產稅評價額（課稅標準額）乘以稅率來計算。

仙台市的固定資產稅率

仙台市的固定資產稅率是標準稅率的1.4%。這與全國許多地方政府相同的稅率，但根據財政狀況，各地方可能有所不同。

計算公式如下。

固定資產稅評價額是什麼

固定資產稅評價額是各市區町村每3年檢查一次的不動產評價額，大約是實勢價格（市場交易價格）的70%。也就是說，以3000萬日圓購買的公寓，評價額大約為2100萬日圓。但建物會隨著年數下降評價額，土地會根據地價變動而上下波動。

都市計畫稅的仕組和稅率

都市計畫稅是對市街化區域內的不動產課徵的稅。是為道路整備和下水道整備等都市計畫事業的財源。

仙台市的都市計畫稅率

仙台市的都市計畫稅率是0.3%。這是法定上限稅率，許多城市地方都採用同樣的稅率。

仙台市的市街化區域幾乎全部適用，所以市內持有不動產的人原則上都要繳這項稅。加上固定資產稅，實質稅率為1.7%。

住宅用地的減輕措施

有建房屋的土地適用固定資產稅‧都市計畫稅的減輕措施。此特例對不動產所有者來說是一個非常大的優勢。

小規模住宅用地（200平方公尺以下的部分）

一般住宅用地（200平方公尺超過的部分）

因為有減輕措施，持有建有房屋的土地比保留空地稅負大幅降低。反過來說，如果拆除空屋變成空地，稅額最多可能增加6倍，所以拆除前確認稅務影響是很重要的。

新築住宅的建物減額

新築住宅的建物部分在一定期間有固定資產稅減為一半的特例。適用期間一般住宅為3年，3層以上的防火構造住宅為5年。獲得長期優良住宅認定時，各別延長為5年‧7年。

仙台市的具體稅額模擬

在仙台市青葉區所有築10年、評價額2000萬日圓（土地1200萬日圓‧建物800萬日圓）的公寓時，概算如下。

土地（小規模住宅用地特例適用）

建物

年間合計：約17.6萬日圓（月額約1.5萬日圓）

除了住宅貸款還款額外，還要每年付這筆金額，購買前的資金計畫一定要把這個納入。

納付方法和時程表

仙台市的固定資產稅‧都市計畫稅是分4次分割納付為基本。

也可以一次納付，支持口座自動轉帳、信用卡、智慧手機支付app。超過納期限後會加收延滯金，所以最好設定口座自動轉帳會很安心。

知道可以減輕固定資產稅的重點

購入不動產後，活用幾項制度也可以減輕固定資產稅的負擔。

住宅無障礙改修：進行一定的無障礙改修工事的住宅，翌年度分的固定資產稅可以減為3分之1。工事費用需在50萬日圓以上等條件。

省能源改修：進行窗戶斷熱改修等滿足省能源基準的改修時，翌年度分的固定資產稅可以減為3分之1。對於像仙台這樣的寒冷地區，提升斷熱性能也能降低光熱費，有雙重優勢。

認定長期優良住宅的取得：新築時獲得長期優良住宅認定的住宅，固定資產稅的減額期間會比通常延長。

Q. 固定資產稅評價額不滿意的話應該怎麼辦？

對評價額不服的話，可以在評估替換年（3年一次）向固定資產評價審查委員會提出審查申請。另外，每年4月的縱覽期間內，也可以比較確認其他土地‧家屋的評價額。

Q. 不動產在出售的那年固定資產稅怎麼算？

固定資產稅是按1月1日的所有者課徵，所以在年度途中出售也是法律上賣方要負擔全額納稅義務。但實務上，根據買賣契約時的交付日進行日割精算是一般做法。