仙台購買中古公寓前應該確認的管理組合與修繕積立金的檢查要點

所以會說「買公寓是買管理」

「買公寓是買管理」這句俗語之所以成立，是因為公寓的資產價值和居住舒適度在很大程度上取決於管理狀態。仙台市內中古公寓市場上，即使築年數相同、立地相似，也會因為管理狀態的差異產生數百萬日圓的價格差。

在考慮購買中古公寓時，不僅要看間取和價格，確認管理組合的運營實況和修繕積立金的狀況也是防止將來後悔的重要一步。

確認管理組合運營狀況的方法

向重要事項有關的調查報告書

在中古公寓買賣時，可以向管理公司索取「重要事項有關的調查報告書」。這份書類中記載了管理組合的財務狀況、修繕積立金的餘額、滯納狀況、長期修繕計畫的概要等重要資訊。

取得費用約5000日圓到1萬日圓左右，透過仲介不動產公司請求。購買判斷不可缺少的書類，一定要索取確認內容。

應該確認的主要項目

管理費和修繕積立金的月額：管理費是共用部分的維持管理費用，修繕積立金是為未來大規模修繕儲備的資金。除了住宅貸款外，還要每月支付的固定費用，需要把握對家計的影響。

修繕積立金的餘額：公寓整體的積立金餘額是否足夠，要與長期修繕計畫對照判斷。目標是每戶100萬日圓以上的積立，就有一定的安心因素。

滯納的狀況：有多少住戶滯納管理費或修繕積立金，是顯示管理組合健全性的重要指標。滯納率超過總戶數的5%的話要特別留意。

管理形態：確認是「委託管理」（將業務委託給管理公司）還是「自主管理」（住戶自己管理）。如果是自主管理，有因為住戶高齡化導致管理品質下降的風險。

判斷修繕積立金的適當水準

國土交通省的指南

國土交通省的「有關公寓修繕積立金的指南」用每戶面積的月額單價顯示修繕積立金的目標。

仙台市內的典型族群型（70平方公尺‧中規模公寓），修繕積立金的適當水準約為月額1萬7000日圓到2萬4000日圓。

段階增額方式要特別留意

許多公寓採用「段階增額方式」，新築時修繕積立金設定很低，之後逐步調升。如果築10年內的物件修繕積立金只有月額5000日圓左右，那很可能是計畫將來有大幅度的漲價。

購買前確認長期修繕計畫書，把握未來的漲價時程表是重要的。國土交通省推薦從段階增額方式改為均等積立方式，最近也有許多公寓透過總會決議改變積立方式。

看長期修繕計畫的方法

計畫的更新頻度

長期修繕計畫通常以25年到30年為期間制定，建議每5年檢查一次。如果最近的檢查超過5年前的話，現在的建物狀態或工事費的上升可能沒有反映到計畫中，需要留意。

大規模修繕的實施履歷

公寓的大規模修繕一般在12年到15年的週期進行。要確認以下各點。

一時金徵收的風險

修繕積立金不足時，大規模修繕時可能每戶徵收數十萬日圓到100萬日圓以上的一時金。要對照修繕積立金的餘額和未來的修繕計畫，提前確認有無一時金徵收的風險。

現地確認管理狀態的要點

除了書類，實際到訪公寓現場進行目視確認也很重要。

Q. 管理費或修繕積立金的漲價能拒絕嗎？

管理費或修繕積立金的變更由管理組合的總會決議（普通決議）決定。作為分有所有人可以出席總會發表意見，但如果被多數表決通過的話，個人是無法拒絕的。

Q. 修繕積立金特別便宜的公寓應該避免嗎？

不一定非要避免，但需要考慮將來的漲價風險來判斷。即使現在的積立金便宜，只要長期修繕計畫制定妥當，有計畫的漲價時程表就沒有問題。反之，計畫本身不存在的話就是一個大風險。