在仙台出售築20年以上的獨棟房屋的竅門｜翻新的必要性和提高估價額的要點

「從父母那裡繼承的築25年的房屋該怎麼售出？」「應該先進行翻新後再售出，還是現況交割？」——在仙台市內，這樣的諮詢也在增加。築超過20年的獨棟房屋，確實比新房或築新房屋的售出難度更高，但只要採取恰當的戰略，就完全能在市場上競爭。本文將為您介紹仙台築老獨棟房屋市場的現狀，以及為最大化估價額的實踐性要點。

仙台築老獨棟房屋市場的現狀

仙台市的中古獨棟房屋市場自2020年代以來，價格水準保持穩定。隨著新房建設成本上升，「購買中古房屋並進行翻新」的選擇受到關注，築老房產的需求確實在增加。特別是在青葉區、泉區、太白區等受到育兒家庭青睞的地區，築20～30年的房屋只要價格合理，就能在短期內成交。

但是，「既然是築老房屋就便宜些就能賣出」這種簡單的想法是禁忌。許多買家候選人會利用住房貸款，金融機構的抵押評估會受到房產狀況的影響。如果建築物損傷嚴重，可能存在融資無法通過的風險。首先，「現在的狀態下能以多少價格售出」的準確把握是出發點。

是否應該進行翻新還是現況交割

關於築老獨棟房屋的售出，最常被問到的問題是「應該先翻新後再售出嗎？」。簡而言之，多數情況下大規模翻新是不必要的。

理由有兩個。首先，翻新費用很難轉嫁到售價上。即使花費300萬日圓更新廚房和浴室，買家也不一定會按該金額評估。買家傾向於喜歡根據自己喜好進行翻新的房屋，而不是專業施工的設備。其次，不動產投資者或為重建而購買的買家是「現況交割、價格優先」尋找房產，在這種情況下便宜的現況交割房產比翻新後的房產更符合需求。

另一方面，小規模的修繕和清掃確實有效果。具體來說，牆面破損和污漬修補、水路清掃除臭、外構除草清掃。費用約為數萬至十數萬日圓，但內覽時的第一印象會大幅改善，買家更容易感覺「可以住」。

建築物狀況調查（檢驗）的活用

近年來，中古房屋的售出中，建築物狀況調查（檢驗）的活用備受關注。這是由建築士等專家對建築物的基礎、外牆、屋頂、內部的老化狀況進行目視調查，費用約為5～10萬日圓。

賣方實施檢驗並公開調查報告書，買方可以獲得「哪裡損傷、哪裡沒有問題」的信息。這可以減輕買方的不安，降低降價談判的風險。同時，對於賣方事前把握和處理瑕疵擔保責任（契約不符合責任）的風險也很有效。

仙台的情況下，積雪會導致屋頂和雨樋受損，凍結會導致供水管和基礎老化，這樣的環境容易發生這些問題。事前調查和說明這些東北地區特有的風險，有助於誠實的售出。

提高估價額的5個要點

售價最終由市場決定，但估價額的影響因素中有一些可以由賣方控制。

①確定土地邊界：如果與相鄰地塊的邊界不明確，買家可能無法獲得貸款。邊界確定測量費用約為30～50萬日圓，對售出的順利進行很有效。

②保管建築確認證和檢驗合格證：昭和～平成初期的房產中存在文件遺失的情況。沒有這些文件可能會影響住房貸款審查，需要事前確認。

③整理翻新歷史：準備過去進行的翻新內容、時期、施工業者等的記錄，可以給買家安心感。

④確認設備運作：事前確認熱水器、空調、換氣扇等主要設備是否運作，如果故障需要判斷是維修還是告知。

⑤選擇合適的售出時期：仙台的3月～4月轉職轉居季節和9月～10月秋季是需求高峰期。根據這個時期售出，可以期待更高的售價。

多家查詢估價和不動產公司的選擇方法

為了確定售價，向多家不動產公司請求估價是基本。但是，提出最高估價額的公司不一定最好。有些業者為了獲得媒介合同而提出沒有根據的高額估價。

重要的是「為什麼是這個價格」的根據說明。應選擇能根據周邊成交事例、房產狀況、市場動向進行說明的公司。同時，也要理解專任媒介契約（只委託一家）和一般媒介契約（委託多家）的區別，根據自己的情況選擇合適的契約形式。

M-Assets承接仙台市內的售出諮詢。關於售出的諮詢請點擊這裡，房產搜索請查看房產列表。