เคล็บการขายบ้านเดี่ยวอายุ 20 ปีขึ้นไปในเซนไดต์ | ความจำเป็นของการปรับปรุงและวิธีเพิ่มมูลค่าการประเมิน

"เราควรขายบ้านที่สืบทอดมาจากพ่อแม่ที่อายุ 25 ปีได้อย่างไร" "ควรปรับปรุงก่อนขายหรือขายในสภาพปัจจุบัน" ——เรามักได้รับคำปรึกษาเช่นนี้จากเจ้าของทรัพย์สินในเซนไดต์ บ้านเดี่ยวที่อายุกว่า 20 ปีนั้นแม้ว่าการขายจะยากขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านใหม่หรือบ้านเก่าน้อย แต่หากใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม ก็สามารถแข่งขันได้ในตลาด บทความนี้จะอธิบายสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เก่าในเซนไดต์และจุดสำคัญในการปรับปรุงมูลค่าการประเมิน

สภาพตลาดบ้านเดี่ยวเก่าในเซนไดต์

ตลาดบ้านเดี่ยวมือสองในเซนไดต์มีระดับราคาที่ค่อนข้างเสถียรตั้งแต่ช่วง 2020 เป็นต้นไป เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่เพิ่มขึ้น ความสนใจในการ "ซื้อบ้านมือสองแล้วปรับปรุง" เพิ่มขึ้น และความต้องการอสังหาริมทรัพย์เก่าแน่นอนว่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างๆ เช่น เขต Aoba, Izumi และ Taihaku ที่ได้รับความนิยมจากครอบครัวเลี้ยงดูเด็ก บ้านเดี่ยวอายุ 20-30 ปีก็ยังสามารถขายได้ในเวลาอันสั้นหากมีราคาที่เหมาะสม

อย่างไรก็ตาม การคิดว่า "เพราะบ้านเก่าถ้าลดราคาลงก็ขายได้" นั้นไม่ถูกต้อง เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ยืมจากธนาคาร ดังนั้นสภาพของทรัพย์สินที่ส่งผลต่อการประเมินค่าประกันของสถาบันการเงินจึงมีความสำคัญ หากอาคารเสื่อมสภาพอย่างรุนแรง อาจเกิดความเสี่ยงที่การอนุมัติสินเชื่อจะไม่ผ่าน จุดเริ่มต้นคือการเข้าใจอย่างแม่นยำว่า "สภาพปัจจุบันสามารถขายได้ในราคาเท่าใด"

ควรปรับปรุงหรือขายในสภาพปัจจุบัน

คำถามที่พบบ่อยที่สุดในการขายบ้านเดี่ยวเก่าคือ "ควรปรับปรุงก่อนขายหรือไม่" สรุปได้ว่า ในกรณีส่วนใหญ่ไม่จำเป็นต้องปรับปรุงขนาดใหญ่

มีเหตุผลสองประการ ประการแรก ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงนั้นยากที่จะสะท้อนให้เห็นในราคาขาย แม้ว่าจะใช้เงิน 3 ล้านเยนในการปรับปรุงห้องครัวและห้องน้ำ ผู้ซื้ออาจไม่ประเมินราคาจำนวนนั้นเท่าเดิม ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะชอบสภาพที่สามารถปรับปรุงตามความพึงพอใจของตัวเองได้มากกว่าอุปกรณ์ที่มืออาชีพติดตั้ง ประการที่สอง นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ซื้อเพื่อจุดประสงค์ในการสร้างใหม่มักค้นหาทรัพย์สิน "ในสภาพปัจจุบันและราคาต่ำ" ดังนั้นบ้านที่ปรับปรุงแล้วอาจไม่เหมาะสมกับความต้องการของพวกเขา

ในทางกลับกัน การซ่อมแซมเล็กน้อยและการทำความสะอาดมีประสิทธิภาพอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซ่อมแซมกระดาษแผ่นจำหน่ายที่ลอก หรือวอลล์เปเปอร์ที่เสียหายและมีคราบ การทำความสะอาดในห้องน้ำและการดับกลิ่น การตัดหญ้าและการทำความสะอาดเนินดิน ค่าใช้จ่ายอยู่ในช่วง 10,000-100,000 เยน แต่ส่วนแรกของการดูทรัพย์สินมีการปรับปรุงอย่างมาก ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่า "อยู่ได้ง่ายขึ้น"

การใช้ประโยชน์จากการตรวจสอบสภาพอาคาร (Home Inspection)

ในช่วงปีที่ผ่านมา การใช้ประโยชน์จากการตรวจสอบสภาพอาคารในการขายบ้านมือสองได้รับความสนใจ นี่คือการที่สถาปนิกหรือผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ ตรวจสอบสภาพการสึกหรอของฐานรากอาคาร ผนังภายนอก หลังคา และภายในโดยการสังเกต ค่าใช้จ่ายอยู่ในช่วง 500,000-1,000,000 เยน

เมื่อเจ้าของทำการตรวจสอบและเปิดเผยรายงานผล ผู้ซื้อได้รับข้อมูลเกี่ยวกับ "ส่วนใดเสื่อมสภาพและส่วนใดปลอดภัย" ส่งผลให้ความกังวลของผู้ซื้อลดลง และลดความเสี่ยงในการเจรจาต่อรองราคา นอกจากนี้ยังมีประสิทธิภาพในการทำให้เจ้าของเข้าใจและจัดการความเสี่ยงในด้านความรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องล่วงหน้า

ในกรณีของเซนไดต์ ความเสียหายต่อหลังคาและท่อระบายน้ำจากหิมะตกหนัก และการเสื่อมสภาพของท่อประปาและฐานรากจากการแข็งตัวเป็นปัญหาที่พบบ่อย การตรวจสอบและอธิบายความเสี่ยงเฉพาะของภูมิภาคตะวันออกเหนือล่วงหน้านั้นนำไปสู่การขายที่ซื่อสัตย์

5 จุดสำคัญในการเพิ่มมูลค่าการประเมิน

ราคาขายขึ้นอยู่กับตลาดในท้ายที่สุด แต่มีองค์ประกอบหลายอย่างที่เจ้าของทรัพย์สินสามารถควบคุมได้

①การยืนยันขอบเขตของที่ดิน: หากขอบเขตระหว่างที่ดินติดกับที่อื่นไม่ชัดเจน ผู้ซื้ออาจไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ การวัดเพื่อยืนยันขอบเขตมีค่าใช้จ่ายประมาณ 3,000,000-5,000,000 เยน แต่มีประสิทธิภาพในการทำให้การขายราบรื่น

②การเก็บรักษาใบรับรองการก่อสร้างและใบรับรองการตรวจสอบ: ในทรัพย์สินในยุค Showa ถึงต้นยุค Heisei อาจมีกรณีที่เอกสารหายไป หากไม่มีเอกสารเหล่านี้ อาจส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ และจำเป็นต้องตรวจสอบล่วงหน้า

③การจัดระบบประวัติการปรับปรุง: การเตรียมข้อมูลเกี่ยวกับเนื้อหา เวลา และผู้รับเหมาของการปรับปรุงที่ทำมาแล้วจะให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ

④การยืนยันการทำงานของอุปกรณ์: การยืนยันการทำงานของอุปกรณ์หลัก เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น แอร์ และอุปกรณ์ระบายอากาศล่วงหน้า หากมีข้อบกพร่องให้พิจารณาว่าต้องซ่อมแซมหรือแจ้งให้ผู้ซื้อทราบ

⑤การเลือกเวลาในการนำออกมาขาย: ในเซนไดต์ ช่วง มีนาคม-เมษายนของฤดูการโอนยืมและการเปลี่ยนที่อยู่ และช่วง กันยายน-ตุลาคมของฤดูใบไม้ร่วงเป็นจุดสูงสุดของความต้องการ การนำออกมาขายในช่วงเวลานี้อาจส่งผลให้ขายได้ในราคาที่สูงขึ้น

การประเมินจากหลายบริษัทและวิธีเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์

การประเมินราคาขายต้องขอการประเมินจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง อย่างไรก็ตาม บริษัทที่นำเสนอราคาประเมินสูงสุดอาจไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุด บางครั้งบริษัทมีเจตนา "รับสัญญาตัวแทนด้วยราคาสูง" จึงให้ราคาประเมินที่สูงไม่สมเหตุสมผล

สิ่งสำคัญคือการอธิบายเหตุผล "ทำไมต้องมีราคานี้" เลือกบริษัทที่สามารถอธิบายได้ตามเคสการขายของพื้นที่ใกล้เคียง สภาพของทรัพย์สิน และแนวโน้มตลาด นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างสัญญาตัวแทนแต่เพียงสายเดียวกับการสัญญาตัวแทนหลายเส้น และเลือกรูปแบบสัญญาที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของตัวเอง

M-Assets ยอมรับการปรึกษาเกี่ยวกับการขายในเซนไดต์ โปรดติดต่อเกี่ยวกับการขาย ที่นี่และ ดูรายการทรัพย์สิน ได้เช่นกัน