ก่อนที่อัตราภาษีอากรกำหนดทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น 6 เท่า: เกณฑ์ของบ้านที่ถูกกำหนดและวิธีหลีกเลี่ยงในเซนได

"ฉันรับมรดกจากบ้านแม่ของฉัน แต่ฉันเปิดทิ้งไว้ ฉันได้ยินว่าภาษีจะสูงขึ้น" "ไม่มีใครอาศัยอยู่ในบ้านหลังนี้ และค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาเพิ่มขึ้น" - ความกังวลเช่นนี้เพิ่มขึ้นในเซนได เป็นปัญหาระดับประเทศ แต่ด้วยการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยมาตรการจัดการบ้านว่างเปล่าในปี 2023 หมวดหมู่ใหม่ "บ้านที่ไม่ได้รับการดูแลอย่างเหมาะสม" ได้รับการเพิ่มเข้ามา และแม้ก่อนที่จะกลายเป็นบ้านที่ว่างเปล่าที่ถูกกำหนด มีความเสี่ยงที่สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากรจะหลุดลอยไป บทความนี้จะอธิบายกลไกของระบบที่ผู้อยู่อาศัยในเซนได้ที่เป็นเจ้าของบ้านว่างควรรู้ และวิธีการจัดการที่เป็นรูปธรรม

วิธีที่อัตราภาษีอากรกำหนดทรัพย์สินเพิ่มขึ้น "6 เท่า"

ก่อนอื่น ให้เข้าใจวิธีการของ "ภาษีอากรเพิ่มขึ้น 6 เท่า"

ที่ดินที่มีอาคารอยู่ (ที่ดินสำหรับอาคารเพื่อจุดประสงค์ที่อยู่อาศัย) ได้รับสิทธิประโยชน์พิเศษที่เรียกว่า "สิทธิประโยชน์พิเศษสำหรับที่ดินอาคารขนาดเล็ก" ในการคำนวณภาษีอากรกำหนดทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับที่ดินสำหรับอาคารขนาดเล็ก 200 ตารางเมตรหรือน้อยกว่า ส่วนของมูลค่าประเมินตามมาตรฐานการจัดเก็บภาษีจะถูกลดลงเป็น 1 ใน 6 และสำหรับส่วนที่เกิน 200 ตารางเมตร จะลดลงเป็น 1 ใน 3 กล่าวอีกนัยหนึ่ง การมีอาคารอยู่เพียงอย่างเดียวนั้นช่วยลดภาระภาษีอากรสำหรับที่ดินลงอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม สิทธิประโยชน์นี้ขึ้นอยู่กับ "อาคารได้รับการดูแลอย่างเหมาะสม" หากบ้านว่างเปล่าถูกกำหนดเป็น "บ้านที่ว่างเปล่าที่ถูกกำหนด" หรือ "บ้านที่ไม่ได้รับการดูแล" และหน่วยงานราชการออกคำสั่ง สิทธิประโยชน์พิเศษสำหรับที่ดินอาคารจะหลุดลอยไป ดังนั้น มูลค่าประเมินของที่ดินตามมาตรฐานการจัดเก็บภาษีอาจเพิ่มขึ้นได้ถึง 6 เท่าของจำนวนเงินเดิม (ที่จริงแล้ว มีภาษีสำหรับส่วนอาคารด้วย ดังนั้นอัตราการเพิ่มขึ้นของภาษีทั้งหมดจึงแตกต่างกันไปตามทรัพย์สิน)

เกณฑ์การกำหนดบ้านว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ได้รับการดูแล

การแบ่งประเภทที่จัดระเบียบโดยการแก้ไขในปี 2023 มีดังนี้

บ้านว่างเปล่าที่ถูกกำหนด คือ บ้านว่างเปล่าที่ตรงกับสถานะใดสถานะหนึ่งต่อไปนี้: "หากปล่อยทิ้งไว้ อาจจะเกิดความเสี่ยงต่ออันตรายต่อความปลอดภัย เช่น การพังทลาย" "อาจมีผลกระทบต่อสุขอนามัยอย่างร้ายแรง" "เสียหายต่อการมองเห็นอย่างร้ายแรง" หรือ "สถานะอื่น ๆ ที่การปล่อยทิ้งไว้อาจจะไม่เหมาะสม" ตัวอย่างทั่วไปได้แก่ หลังคาและผนังด้านนอกที่ขาดปรายได้ อุบัติเหตุและขยะที่ถูกทิ้งอย่างผิดกฎหมาย สัตว์ป่าที่อาศัยอยู่และสาเหตุความเสียหายต่อชุมชนใกล้เคียง

บ้านที่ไม่ได้รับการดูแล (ระบุใหม่ในปี 2023) ถูกกำหนดโดยเทศบาล/ส่วนท้องถิ่น ว่า "หากปล่อยทิ้งไว้ อาจจะเป็นบ้านว่างเปล่าที่ถูกกำหนด" ในสถานะเบื้องต้นก่อนกลายเป็นบ้านว่างเปล่าที่ถูกกำหนด สถานะการดูแลรักษาที่ไม่เพียงพอ เช่น การปรุผนังด้านนอกบางส่วน การงอกของวัชพืช การแตกของกระจกหน้าต่าง เป็นต้น อยู่ในลักษณะที่ยังไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นอันตรายแต่ไม่ได้รับการดูแลอย่างเหมาะสม

ตามขั้นตอนของเทศบาล กระบวนการคือ "การแนะนำ" ก่อน หากไม่ยอมรับ จึง "สั่งการ" ขั้นตอนต่อไป เมื่อได้รับสั่งการ สิทธิประโยชน์พิเศษสำหรับที่ดินอาคารจะหลุดลอยไป ในกรณีของบ้านว่างเปล่าที่ถูกกำหนด มีขั้นตอนเพิ่มเติม "คำสั่ง" → "การบังคับใช้ของเทศบาล" (การรื้อถอนบังคับ)

สถานการณ์ปัจจุบันของมาตรการจัดการบ้านว่างของเซนได

เซนได ได้ประกาศ "เซนได บ้านว่างเปล่าและการดูแลรักษาและการส่งเสริมการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม" ในปี 2016 และกำลังดำเนินมาตรการจัดการบ้านว่างเปล่าเฉพาะของตนเอง จำนวนบ้านว่างในเซนได โดยยึดตามข้อมูลจากสำมะโนประชากร สำมะโนที่อยู่อาศัย และสำมะโนที่ดินปี 2020 คาดว่ามีมากกว่า 60,000 หลังคา โดยแสดงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในพื้นที่ชนรมและเนินเขา

เซนได ดำเนินการเพื่อส่งเสริมการใช้ประโยชน์บ้านว่าง โดยจัดการ "ธนาคารบ้านว่างและที่ดินว่างของเซนได" การจัดการจับคู่ระหว่างเจ้าของที่สนใจขายหรือให้เช่า และผู้ที่สนใจย้ายเข้า หรือผู้ประกอบการ มีระบบสนับสนุนด้วย สำหรับการรื้อถอนบ้านว่าง หากตรงตามเงื่อนไขบางประการ อุดหนุนจะได้รับ (เนื้อหาแตกต่างกันไปตามปีงบประมาณ ดังนั้นโปรดตรวจสอบข้อมูลล่าสุดบนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของเซนได)

ความท้าทายเฉพาะของเซนได ได้แก่ การสึกหรอของอาคารที่เกิดจากหิมะตกและการแช่แข็ง อาคารที่ไม่มีผู้อาศัยจะไม่มีเครื่องทำความร้อน จึงเป็นสภาพแวดล้อมที่มีแนวโน้มที่จะเกิดการแข็งตัวของท่อและการแตกของท่อ เสียหายของหลังคาเนื่องจากน้ำหนักหิมะ การเสื่อมสภาพดังกล่าวนี้เป็นปัจจัยที่เร่งการกำหนดบ้านที่ไม่ได้รับการดูแล

วิธีหลีกเลี่ยงที่เป็นรูปธรรม: จากการดูแลขั้นต่ำถึงการขาย

มาตรการป้องกันไม่ให้บ้านว่างถูกกำหนดเป็นบ้านที่ไม่ได้รับการดูแลหรือบ้านว่างเปล่าที่ถูกกำหนด แบ่งออกเป็นสามประเภท: "การดูแลขั้นต่ำต่อเนื่อง" "การใช้ประโยชน์" "การขายและการรื้อถอน"

การดูแลขั้นต่ำต่อเนื่อง มีพื้นฐานมาจากการตรวจสอบและทำความสะอาดเป็นระยะ ด้วยการตัดหญ้า ทำความสะอาดใบไม้ร่วง และการตรวจสอบรูปลักษณ์เพียง 1-2 ครั้งต่อเดือน คุณสามารถป้องกันความประทับใจว่าการดูแลรักษาไม่เพียงพอได้ สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ไกล การมอบหมายให้ผู้จัดการบ้านใกล้เคียง หรือบริการจัดการบ้านว่างเฉพาะทาง (ประมาณ 10,000-30,000 เยนต่อเดือน) เป็นตัวเลือกที่สมจริง ในฤดูหนาว การป้องกันการแข็งตัวของท่อ โดยการปิดก๊อกน้ำหลัก และการ "ระบายน้ำ" เพื่อเอาน้ำที่เหลือออก ถือเป็นสิ่งสำคัญ

การใช้ประโยชน์ รวมถึงการให้เช่า การมีแขกลั่นอาศัย และการเปลี่ยนเป็นที่จอดรถ แม้ว่าอาคารจะเสื่อมสภาพ แต่คุณสามารถให้เช่าได้โดยลงทุนในการปรับปรุง ซึ่งจะช่วยลดภาษีอากร และลดต้นทุนการจัดการบ้านว่างได้ นอกจากนี้ยังมีวิธีการรื้อถอนอาคารและใช้ที่ดินว่างเป็นที่จอดรถ แต่โปรดทราบว่าในกรณีนี้ สิทธิประโยชน์พิเศษสำหรับที่ดินอาคารจะหลุดลอยไป และภาษีอากรสำหรับที่ดินจะเพิ่มขึ้น

การขาย เป็นวิธีแก้ปัญหาพื้นฐาน ซึ่งสามารถขจัดต้นทุนการจัดการได้อย่างสมบูรณ์ แม้แต่อาคารเก่าและทรุดโทรม ก็มีความต้องการของที่ดินสำหรับการรื้อถอนและความต้องการของนักลงทุน มักมีกรณีที่ชื่อของทรัพย์สินที่สืบทอดมาอยู่ชื่อของผู้เสียชีวิต ในกรณีนั้น จำเป็นต้องทำการจดทะเบียนการสืบทอด (บังคับให้ทำตั้งแต่ปี 2024) ก่อน

ขั้นตอนการยืนยันที่ควรทำในทันที

สรุปสิ่งที่เจ้าของบ้านว่างควรดำเนินการในทันที

①การยืนยันสถานะปัจจุบัน: ไปชมคุณสมบัติจริง และตรวจสอบสถานะของผนังด้านนอก หลังคา กระจกหน้าต่าง และวัชพืช โปรดยังตรวจสอบด้วยว่าไม่มีการร้องเรียนจากชุมชนใกล้เคียง

②สอบถามเทศบาล: ตรวจสอบว่าคุณได้รับจดหมายสั่งการหรือสั่งการจากเซนได หากได้รับ จำเป็นต้องดำเนินการโดยด่วน

③ตัดสินใจเก็บรักษาหรือขาย: เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา (ภาษีอากรกำหนดทรัพย์สิน ค่าดูแลรักษา ค่าซ่อมแซม) กับรายได้จากการขาย พิจารณาด้วยถึงวันสิ้นสุดการยื่นคำขอสืบทอดภาษี และกำหนดเวลาของการเพิ่มขึ้นของภาษีอากรกำหนดทรัพย์สินในอนาคต

หากคุณลังเล ว่าจะจัดการกับบ้านว่างอย่างไร เราแนะนำให้คุณปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญ เอ็ม-แอสเซตส์ยินดีจะให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการขายและการใช้ประโยชน์บ้านว่างในเซนได กรุณาติดต่อเราผ่านแบบฟอร์มติดต่อ คำถามและความกังวลอื่น ๆ สามารถดูได้จาก รายการคอลัมน์