仙台版·原狀恢復指南2026｜零押金返還糾紛的入退房完全手冊

租賃物件退房時「押金沒有全額返還」「被要求高額清潔費用」「入住前就有的損傷卻被要求承擔修繕費」——這些與原狀恢復相關的糾紛在仙台市內也每年頻繁發生。本文基於國土交通省的「原狀恢復相關糾紛與指南」，為您介紹符合仙台租賃市場實際情況的實踐性入退房手冊。

原狀恢復的基本原則：誰應該承擔什麼費用

讓我們理清原狀恢復的基本概念。國土交通省的指南（2011年修訂版）對原狀恢復做出了如下定義。

原狀恢復是指，對租戶的居住、使用導致的建築物價值減少，包括由租戶的故意、過失、善良管理人義務違反或超出通常使用範圍的使用方式造成的損耗、毀損進行修復。

換句話說，自然耗損和通常生活使用導致的耗損（經年劣化）原則上應由業主承擔，而不是租戶承擔。

租戶應承擔的主要情況

業主應承擔的主要情況

在入住前就理解這一原則，可以大幅減少退房時的糾紛。

入住時的記錄最為關鍵：照片和檢查清單的製作方法

防止原狀恢復糾紛的最大對策是「保留入住時的狀況證據」。退房時即使聲稱「這是入住前就有的損傷」，沒有記錄也無法證明。

入住時應進行的事項

1. 室內全景照片拍攝（附帶日期）

2. 利用入住時檢查清單

許多管理公司在入住時會提供「室內檢查清單（入住確認書）」。這不僅是一份文件，而是糾紛時的證據文件。建議與管理公司一起確認，避免漏項。

3. 向管理公司報告已存在的損傷和污垢

入住時發現的損傷和污垢，強烈建議通過電子郵件、書面向管理公司報告（而不是口頭報告），並保存回覆。書面溝通可以避免「說過沒說過」的糾紛。

エムアセッツ管理的物件採用入住時由負責人確認室內、記錄現況的入住確認書，由雙方確認並簽名的程序。

仙台租賃市場的實際情況：押金、清潔費用的行情

關於原狀恢復費用，也應該了解仙台市內的行情。

押金行情（仙台市、2026年）

房屋清潔費用參考

特約中的費用負擔

仙台市的租賃合同中經常看到在特約中規定「退房時的房屋清潔費用由租戶承擔」的情況。根據國交省指南，如果特約滿足有效性條件（說明、合意、費用明示），特約就有效。

不過，如果特約說明不充分或費用過高，也有判例認定特約無效。簽名前一定要確認內容。

退房時的陪同確認：應把握的要點和協商的基本原則

退房日當天的陪同確認，是最終確認原狀恢復費用的場合。這個環節的對應方式會大幅影響押金退還額。

陪同確認前的準備

陪同確認當天的要點

精算書的確認事項

關於牆面壁紙，根據剩餘價值（耐用年限6年）規定了租戶的負擔比例。例如，如果居住滿6年以上，壁紙費用負擔基本為零。

業主的觀點：適當的費用請求和管理公司選擇的重要性

原狀恢復糾紛對業主（房東）來說也是重大風險。過度的費用請求會引發與租戶的紛爭，可能導致互聯網口碑被損害。

業主應進行的適當對應

管理公司選擇的要點

如果將原狀恢復手續委託給管理公司，管理公司的對應方式會大幅影響退房糾紛的發生率。選擇透明性高的結算流程的管理公司，有利於長期維護業主的評價。

エムアセッツ從入住時的狀況記錄到退房時的結算，進行符合指南的透明性高的原狀恢復手續。致力於實現租戶和業主雙方都滿意的結算，建立了防止無謂糾紛的體制。

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總結：防止糾紛的3大鐵則

將防止原狀恢復糾紛的鐵則總結為3點。

1. 入住時進行徹底記錄

照片、檢查清單、向管理公司的書面報告——入住前狀況的記錄將成為退房時所有判斷的基準。

2. 熟悉國交省指南

只要了解「經年劣化應由業主承擔」「考慮剩餘價值（折舊）」這一大原則，就能正當地對不合理的請求提出異議。

3. 在入住前確認合同的特約

房屋清潔費、鑰匙更換費等特約內容必須在簽合同時確認，在充分理解後再簽名，這一點很重要。

如果您在押金處理或退房費用方面遇到困難，或者業主想重新審視管理物件的原狀恢復體制，歡迎與エムアセッツ聯繫諮詢。