仙台版·原状回复指南2026｜敷金返还纠纷零的入退居完全手册

租赁物业退居时"敷金无法全额返还""被索要高额清洁费用""虽然是入居时就有的损伤却被要求承担修缮费"——这些关于原状回复的纠纷在仙台市内每年都频繁发生。本文以国土交通省的"原状回复相关纠纷与指南"为基础，结合仙台租赁市场的实际情况，为您提供实践性的入退居手册。

原状回复的基本原则：谁负担什么费用

让我们先整理一下原状回复的基本思路。国土交通省指南（2011年修订版）对原状回复的定义如下。

什么是原状回复，指恢复由于租住人的居住·使用而产生的建物价值减少中，由于租住人的故意·过失、善管注意义务违反或其他超出通常使用范围的使用所造成的损耗·毁损。

也就是说，自然消耗·通常生活使用所造成的消耗（经年劣化）原则上不是入居者的负担，而是业主的负担。

入居者需要承担的主要情况

业主需要承担的主要情况

在入居前就理解这一原则，可以大幅度减少退居时的纠纷。

入居时的记录是一切：照片·检查清单的制作方法

防止原状回复纠纷的最大对策就是"保留入居时的状态作为证据"。退居时即使声称"这是入居前就有的损伤"，如果没有记录也无法证明。

入居时应该做的事项

1. 室内全景照片拍摄（附带日期）

2. 充分利用入居时检查清单

大多数管理公司在入居时会提供"室内检查清单（入居确认书）"。这不仅仅是一份文件，而是发生纠纷时的证据文件。建议与管理公司一起核对，确保没有遗漏。

3. 向管理公司报告既有的损伤·污垢

入居时发现的损伤或污垢，强烈建议不仅口头向管理公司报告，而是通过邮件·书面形式报告，并保留对方的回复。"说过·没说过"的纠纷可以通过书面沟通来防止。

エムアセッツ管理的物业在入居时由负责人确认室内，将当前状态记录在入居确认书上，双方确认并签署。

仙台租赁市场的现状：敷金·清洁费用的行情

让我们也了解一下仙台市内的原状回复费用行情。

敷金的行情（仙台市·2026年）

清洁费用的目安

特约规定的费用负担

在仙台市的租赁合同中，合同书特约中规定"退居时的清洁费用由入居者承担"的情况很常见。根据国交省指南，如果特约的有效条件（说明·同意·费用明示）得到满足，特约就是有效的。

不过，如果特约说明不充分或费用被认定为过高，也有判例认定特约无效。签署前一定要确认内容。

退居时的现场确认：需要掌握的要点和谈判基础

退居当天的现场确认是最终确认原状回复费用的场合。这里的应对会大幅影响敷金返还金额。

现场确认前的准备

现场确认当天的要点

结算书的确认事项

关于墙壁壁纸，根据残存价值（耐用年数6年）考虑入居者负担比例已经确定，例如如果居住了6年以上，墙壁壁纸的负担基本为零。

业主侧的视角：适当的费用请求和管理公司选择的重要性

原状回复纠纷对业主（出租人）来说也是大风险。过度的费用请求会引发与入居者的纠纷，可能导致网络口碑被损害。

业主的适当应对

管理公司选择的要点

如果将原状回复手续委托给管理公司，管理公司的应对会大幅影响退居纠纷的发生率。选择具有高透明性结算流程的管理公司，能够长期维护业主的声誉。

エムアセッツ从入居时的状态记录到退居时的结算，都遵循指南进行高透明度的原状回复手续。我们以入居者和业主双方都能接受的结算为目标，建立了防止不必要纠纷的体系。

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总结：防止纠纷的3条铁则

将防止原状回复纠纷的铁则总结为3点。

1. 入居时彻底记录

照片·检查清单·向管理公司的书面报告——入居前状态的记录将成为退居时所有判断的基准。

2. 深入了解国交省指南

只要了解了"经年劣化由业主承担""考虑残存价值（折旧）"这一大原则，就能对不当请求进行正当的异议。

3. 在入居前确认合同书特约

清洁费用、钥匙更换费用等特约内容，入居时必须确认，在同意的基础上才能签署。

如果您在敷金处理或退居费用方面有困扰，或者业主想要审查管理物业的原状回复体系，欢迎随时咨询エムアセッツ。