Các điểm kiểm tra cho ban quản lý và quỹ tích lũy tu sửa chữa trước khi mua chung cư cũ tại Sendai

Lý do mua chung cư phải là mua quản lý

Có một câu nói rằng "khi mua chung cư, bạn mua quản lý", vì giá trị tài sản của chung cư và chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng lớn bởi tình trạng quản lý. Trên thị trường chung cư cũ ở thành phố Sendai, ngay cả khi số năm xây dựng giống nhau và vị trí giống nhau, chênh lệch giá có thể lên tới vài triệu yên tùy thuộc vào tình trạng quản lý.

Khi cân nhắc mua chung cư cũ, không chỉ kiểm tra bố cục và giá, mà còn kiểm tra tình trạng hoạt động của ban quản lý và tình hình quỹ tích lũy tu sửa chữa là một bước quan trọng để tránh hối tiếc trong tương lai.

Cách kiểm tra tình trạng hoạt động của ban quản lý

Yêu cầu báo cáo điều tra về các vấn đề quan trọng

Khi bán chung cư cũ, bạn có thể yêu cầu lấy "báo cáo điều tra về các vấn đề quan trọng" được phát hành bởi công ty quản lý. Tài liệu này chứa thông tin quan trọng như tình trạng tài chính ban quản lý, dư lượng quỹ tu sửa chữa, tình hình nợ quá hạn và khái quát kế hoạch tu sửa chữa dài hạn.

Chi phí lấy tài liệu này là khoảng 5,000 đến 10,000 yên, và bạn có thể yêu cầu thông qua công ty bất động sản môi giới. Đây là tài liệu thiết yếu để đưa ra quyết định mua, vì vậy hãy chắc chắn rằng bạn lấy và kiểm tra nội dung của nó.

Các mục chính cần kiểm tra

Chi phí quản lý và quỹ tích lũy tu sửa chữa hàng tháng: Chi phí quản lý là chi phí bảo trì các phần dùng chung, quỹ tích lũy tu sửa chữa là quỹ dự trữ cho tu sửa chữa quy mô lớn trong tương lai. Ngoài tiền vay mua nhà, đây là chi phí cố định được thanh toán hàng tháng, vì vậy bạn cần hiểu tác động của nó đối với tài chính gia đình.

Dư lượng quỹ tích lũy tu sửa chữa: Liệu dư lượng quỹ tích lũy của toàn chung cư có đủ hay không được quyết định bằng cách so sánh với kế hoạch tu sửa chữa dài hạn. Một nguyên tắc chung là nếu có 1 triệu yên trở lên quỹ tích lũy trên một căn hộ, đó là một dấu hiệu an tâm.

Tình hình nợ quá hạn: Liệu có bao nhiêu căn hộ nợ quá hạn chi phí quản lý và quỹ tích lũy tu sửa chữa là một chỉ số quan trọng cho sự lành mạnh của ban quản lý. Nếu tỷ lệ nợ quá hạn vượt quá 5% số lượng căn hộ, cần cẩn trọng.

Hình thức quản lý: Bạn phải kiểm tra xem công ty quản lý có được ủy thác để thực hiện công việc ("quản lý ủy thác") hay những cư dân tự quản lý ("tự quản lý"). Trong trường hợp tự quản lý, có nguy hiểm là chất lượng quản lý có thể giảm sút do cư dân già đi.

Phán đoán mức độ thích hợp của quỹ tích lũy tu sửa chữa

Hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Vận tải và Du lịch

Hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Vận tải và Du lịch về "Quỹ tích lũy tu sửa chữa chung cư" trình bày mục tiêu quỹ tích lũy theo đơn giá hàng tháng trên mét vuông của không gian sở hữu.

Đối với loại gia đình điển hình ở thành phố Sendai (70 mét vuông, chung cư quy mô trung bình), mức thích hợp của quỹ tích lũy tu sửa chữa là khoảng 17,000 đến 24,000 yên mỗi tháng.

Cần cẩn trọng với phương pháp tăng theo từng bước

Nhiều chung cư áp dụng "phương pháp tăng theo từng bước", trong đó quỹ tích lũy tu sửa chữa được đặt ở mức thấp khi xây dựng mới và được tăng lên theo từng bước. Nếu tòa nhà xây dựng dưới 10 năm có quỹ tích lũy tu sửa chữa khoảng 5,000 yên mỗi tháng là cực kỳ thấp, có khả năng cao là các kỳ tăng lớn được lên kế hoạch trong tương lai.

Trước khi mua, điều quan trọng là phải xem kế hoạch tu sửa chữa dài hạn và hiểu được lịch tăng trong tương lai. Bộ Xây dựng, Vận tải và Du lịch khuyến nghị chuyển từ phương pháp tăng theo từng bước sang phương pháp tích lũy đều đặn, và gần đây, ngày càng có nhiều chung cư thay đổi phương pháp tích lũy thông qua quyết định đại hội.

Cách xem kế hoạch tu sửa chữa dài hạn

Tần suất cập nhật kế hoạch

Kế hoạch tu sửa chữa dài hạn thường được lập cho một khoảng thời gian 25 đến 30 năm, và nên được xem xét lại 5 năm một lần. Nếu lần xem xét gần đây nhất cách đây hơn 5 năm, cần cẩn trọng vì tình trạng tòa nhà hiện tại hoặc mức tăng chi phí công trình có thể không được phản ánh.

Lịch sử tu sửa chữa quy mô lớn

Tu sửa chữa quy mô lớn chung cư thường được tiến hành theo chu kỳ 12 đến 15 năm. Hãy chắc chắn rằng bạn kiểm tra các điểm sau:

Rủi ro thu tiền từ căn hộ

Nếu quỹ tích lũy tu sửa chữa không đủ, các căn hộ có thể bị thu thêm từ 10 triệu đến 100 triệu yên trở lên khi tu sửa chữa quy mô lớn. Điều quan trọng là phải so sánh dư lượng quỹ tích lũy tu sửa chữa với kế hoạch tu sửa chữa trong tương lai và xác nhận trước liệu có rủi ro bị thu tiền hay không.

Các điểm kiểm tra tình trạng quản lý tại địa phương

Ngoài tài liệu, cũng quan trọng là phải thực hiện kiểm tra trực quan tại chung cư để đánh giá tình trạng quản lý.

Q. Liệu bạn có thể từ chối tăng chi phí quản lý hoặc quỹ tích lũy tu sửa chữa không?

Thay đổi chi phí quản lý hoặc quỹ tích lũy tu sửa chữa được quyết định bằng quyết định đại hội của ban quản lý (quyết định thông thường). Bạn có thể tham gia đại hội cổ đông và phát biểu ý kiến như một chủ sở hữu căn hộ, nhưng nếu được phê chuẩn bằng phiếu đa số, bạn không thể từ chối cá nhân.

Q. Liệu tôi nên tránh chung cư có quỹ tích lũy tu sửa chữa cực kỳ thấp?

Không nhất thiết phải tránh, nhưng bạn cần cân nhắc rủi ro tăng giá trong tương lai. Ngay cả nếu quỹ tích lũy hiện tại thấp, nếu kế hoạch tu sửa chữa dài hạn được lập thích hợp và lịch tăng được lập kế hoạch cẩn thận, thì không có vấn đề. Ngược lại, nếu kế hoạch không tồn tại, đó là một rủi ro lớn.