Hướng dẫn hoàn chỉnh về phí trung gian và các chi phí liên quan khi bán bất động sản ở Sendai | Ước tính chi phí bán

Chi phí bán bất động sản là khoảng "5-8% giá bán"

Khi bán bất động sản, số tiền còn lại = "giá bán − các khoản chi phí − thuế". Ngay cả khi bạn nghĩ "bán được giá cao", nhưng thường xảy ra những chi phí bất ngờ khiến lợi nhuận ròng giảm.

Khi bán chung cư, nhà ở riêng, đất đai ở Sendai, tổng chi phí nói chung là khoảng 5-8% giá bán. Việc tìm hiểu những chi phí nào sẽ phát sinh trước khi bán là bước đầu tiên để lập kế hoạch tài chính.

Chi phí chính 1: Phí trung gian bất động sản

Cách tính

Khi nhờ công ty bất động sản (người trung gian) bán, bạn phải thanh toán "phí trung gian" khi giao dịch thành công. Phí trung gian có giới hạn do luật pháp (Luật giao dịch bất động sản) quy định, công thức tính như sau:

Phần giá bán 2-4 triệu yên: giá bán × 4% + 200,000 yên (chưa thuế)

Phần giá bán trên 4 triệu yên: giá bán × 3% + 600,000 yên (chưa thuế)

Đối với các giao dịch trên 4 triệu yên, có thể tính bằng công thức tính nhanh:

Phí trung gian = giá bán × 3% + 600,000 yên (chưa thuế)

Ví dụ thực tế ở Sendai

| Giá bán | Phí trung gian (chưa thuế) | Bao gồm thuế tiêu dùng |

|---|---|---|

| 15 triệu yên | 510,000 yên | 561,000 yên |

| 25 triệu yên | 810,000 yên | 891,000 yên |

| 35 triệu yên | 1.11 triệu yên | 1.221 triệu yên |

| 50 triệu yên | 1.56 triệu yên | 1.716 triệu yên |

Phí trung gian là "mức trần", một số công ty bất động sản có thể thương lượng giảm giá, nhưng điều quan trọng là cân bằng giữa chất lượng dịch vụ.

Chi phí chính 2: Thuế tem dấu (Thuế doanh thu)

Bạn phải dán tem dấu doanh thu trên hợp đồng mua bán bất động sản. Số tiền phụ thuộc vào giá mua bán.

| Giá trị giao dịch | Thuế tem dấu |

|---|---|

| Trên 5-10 triệu yên | 10,000 yên |

| Trên 10-50 triệu yên | 20,000 yên |

| Trên 50-100 triệu yên | 60,000 yên |

※Mức thuế giảm có thể được áp dụng cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2027. Vui lòng kiểm tra mức thuế mới nhất trên trang web của Cục thuế vụ quốc gia.

Chi phí chính 3: Chi phí liên quan đăng ký

Hủy bỏ đăng ký quyền thế chấp

Khi bán bất động sản còn nợ tiền vay mua nhà, bạn phải hoàn tất khoản vay và hủy bỏ đăng ký quyền thế chấp cùng lúc thanh toán.

Đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu

Đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua thường do người mua chịu chi phí, nhưng tùy theo tình trạng bất động sản, người bán có thể chia sẻ chi phí.

Chi phí chính 4: Thuế lợi tức chuyển nhượng và thuế cư dân

Khi bán bất động sản và có lợi nhuận (lợi tức chuyển nhượng), bạn phải nộp thuế lợi tức chuyển nhượng (thuế thu nhập + thuế cư dân).

Cách tính

Lợi tức chuyển nhượng = giá bán − (chi phí mua lại + chi phí chuyển nhượng)

Mức thuế

| Thời gian sở hữu | Mức thuế thu nhập | Mức thuế cư dân | Tổng cộng |

|---|---|---|---|

| 5 năm hoặc ít hơn (ngắn hạn) | 30% | 9% | 39% |

| Trên 5 năm (dài hạn) | 15% | 5% | 20% |

Các ưu đãi và khấu trừ chính

Các chi phí khác

Chi phí dọn vệ sinh nhà cửa

Một số chủ nhân thực hiện dọn vệ sinh nhà cửa để tăng số lượng lượt xem để bán được giá cao hơn. Chi phí tùy thuộc vào diện tích bất động sản, nhưng khoảng 10,000-30,000 yên cho studio đến 2 phòng, hoặc từ 100,000 yên trở lên cho nhà ở riêng và chung cư rộng.

Chi phí phá dỡ nhà (khi bán đất)

Nếu bán đất với những cấu trúc cũ còn lại dưới dạng đất trống, sẽ phát sinh chi phí phá dỡ. Đối với nhà gỗ, chi phí là khoảng 30,000-50,000 yên trên mỗi tsubo, nhưng ở Sendai, chi phí thay đổi tùy theo vị trí và điều kiện vận chuyển. Phá dỡ không phải lúc nào cũng cần thiết; bạn cũng có thể bán đất với những cấu trúc cũ.

Chi phí trả trước khoản vay nhà

Khi hoàn tất khoản vay bằng doanh thu bán hàng, một số tổ chức tài chính có thể tính phí trả trước (vài chục đến vài chục triệu yên).

Ví dụ tính toán "lợi nhuận ròng" sau khi hiểu chi phí

Ví dụ về chi phí cho căn chung cư bán với giá 30 triệu yên ở Sendai (nhà ở dân cư, sở hữu trên 10 năm, áp dụng khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên và lợi tức chuyển nhượng bằng không):

| Mục chi phí | Số tiền (ước tính) |

|---|---|

| Phí trung gian (bao gồm thuế) | khoảng 1.056 triệu yên |

| Thuế tem dấu | 20,000 yên |

| Chi phí hủy bỏ đăng ký quyền thế chấp | 20,000-30,000 yên |

| Chi phí dọn vệ sinh nhà cửa | 30,000 yên |

| Tổng chi phí | khoảng 1.13 triệu yên |

| Lợi nhuận ròng (ước tính) | khoảng 28.87 triệu yên |

Trong ví dụ này, nhờ áp dụng khấu trừ đặc biệt 30 triệu yên, thuế lợi tức chuyển nhượng bằng không, nhưng điều quan trọng là xác nhận chi phí mua lại, thời điểm mua, và các điều kiện áp dụng trước khi bán.

Tóm lại: Mô phỏng "lợi nhuận ròng" trước khi bán

Khi bán bất động sản, phát sinh nhiều chi phí như phí trung gian, chi phí đăng ký, thuế, v.v. Không chỉ "bán được bao nhiêu tiền" mà "cuối cùng còn lại bao nhiêu tiền" là điều quan trọng phải mô phỏng trước, giúp ngăn chặn sai lầm trong việc chuyển nhượng và lập kế hoạch tài chính.

Nếu bạn đang xem xét bán bất động sản ở Sendai, chúng tôi khuyên bạn nên nhờ công ty bất động sản đáng tin cậy định giá, đồng thời nên tư vấn sớm với một chuyên gia thuế. Đặc biệt, vì áp dụng ưu đãi thuế lợi tức chuyển nhượng yêu cầu khai thuế, rất quan trọng để chuẩn bị cho các thủ tục thuế năm sau khi bán.