不動産売却後の税金と確定申告の流れ｜譲渡所得税の計算方法

不動産を売ったら「税金」と「申告」が必要です

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。これを譲渡所得税と呼びます。年間の給与所得とは別に計算し、翌年の確定申告で申告・納付する必要があります。

「不動産を売ったら自動的に税金が引かれる」と思っている方もいますが、そうではありません。売主が自ら計算して申告する義務があります。申告を忘れると、加算税や延滞税のペナルティが発生することもあります。

この記事では、仙台市で不動産を売却した方が知っておくべき税金の仕組みと、確定申告の流れをわかりやすく解説します。

譲渡所得とは何か

計算の基本式

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譲渡所得 ＝ 売却金額 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）

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売却金額：物件を売った金額（手取りではなく売買契約書の金額）

取得費：物件を購入したときの費用の合計

譲渡費用：売却にかかった費用

取得費の注意点：減価償却と概算取得費

建物は減価償却で価値が下がっている

建物は年々減価償却が行われるため、取得費は購入時の価格ではなく、「購入価格から減価償却分を差し引いた金額」を使います。

非事業用（マイホーム）の場合の減価償却率

計算例

仙台市青葉区で2010年に3,000万円（土地1,500万円・建物1,500万円）で購入した木造一戸建てを2026年に売却する場合：

減価償却額 ＝ 1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 16年 ＝ 約669万円

建物の取得費 ＝ 1,500万円 ー 669万円 ＝ 831万円

取得費合計 ＝ 土地1,500万円 ＋ 建物831万円 ＝ 2,331万円

取得費が不明な場合：概算取得費5%ルール

「昔に相続した物件で購入価格の証明書類がない」というケースでは、売却価格の5%を取得費として使う「概算取得費」が認められています。

例：3,000万円で売却 → 取得費は3,000万円 × 5% ＝ 150万円

概算取得費を使うと取得費が非常に少なくなるため、譲渡所得が大きくなり税負担が増します。可能な限り購入当時の書類（売買契約書・登記簿謄本・仲介手数料の領収書など）を探すことが大切です。

税率：所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |

|---------|------|--------|--------|---------|

| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39%（※） |

| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20%（※） |

※復興特別所得税（2037年まで）が加算されるため実際は若干高くなります。たとえば長期の場合、所得税15%に対して復興特別所得税（15% × 2.1% ≒ 0.315%）が加算され、合計約20.315%になります。

3,000万円特別控除とは

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。これが「3,000万円特別控除」です。

適用条件

適用例

| 項目 | 金額 |

|------|------|

| 売却価格 | 4,000万円 |

| 取得費＋譲渡費用 | 2,500万円 |

| 譲渡所得（控除前） | 1,500万円 |

| 3,000万円特別控除 | ▲3,000万円（最大） |

| 課税譲渡所得 | 0円（控除額が所得を上回るため税金ゼロ） |

この例では、特別控除の適用により税負担がゼロになります。

空き家の3,000万円特別控除（相続の場合）

2019年から、相続した親の実家（空き家）を売却する場合にも3,000万円特別控除が使えるようになりました（空き家特例）。ただし耐震性や一定要件を満たす必要があります。詳細は別記事「空き家の3,000万円特別控除」をご参照ください。

10年超所有の軽減税率の特例

マイホームを10年超所有していた場合、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が軽減されます。

| 区分 | 通常の長期税率 | 10年超の軽減税率 |

|------|-------------|---------------|

| 6,000万円以下の部分 | 20.315% | 14.21% |

| 6,000万円超の部分 | 20.315% | 20.315% |

3,000万円特別控除と重複して適用できるため、長期所有のマイホームを売る場合は非常に有利な制度です。

具体的な計算例

前提

ステップ1：取得費の計算

建物の減価償却（RC造・11年）

2,300万円 × 0.9 × 0.015 × 11年 ＝ 約341万円

建物取得費 ＝ 2,300万円 ー 341万円 ＝ 1,959万円

取得費合計 ＝ 500万円（土地）＋ 1,959万円（建物）＋ 92万円（購入時仲介手数料）＝ 2,551万円

ステップ2：譲渡費用

売却時仲介手数料 110万円

ステップ3：譲渡所得

3,500万円 ー（2,551万円 ＋ 110万円）＝ 839万円

ステップ4：3,000万円特別控除後

839万円 ー 3,000万円 ＝ 課税所得0円 → 税負担ゼロ

確定申告の手順

申告期限

売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間です。

必要書類

申告先

住所地の所轄税務署（仙台市なら、たとえば仙台北税務署・仙台南税務署など管轄に応じて）

e-Taxを使うと便利

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（e-Tax）では、画面の案内に従って入力するだけで申告書が作成できます。計算式が複雑な場合は、税理士への相談も有効です。

税金ゼロでも申告は必要

3,000万円特別控除を使って税負担がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。申告しないと特例の適用を受けられないほか、申告漏れとして指摘されるリスクがあります。

まとめ

不動産売却の税金は複雑ですが、ポイントを押さえれば自分でも計算できます。

エムアセッツでは、仙台市での不動産売却に関するお問い合わせを受け付けています。税金の試算に必要な情報の整理についても、専門家と連携してサポートしますのでお問い合わせください。