仙台の空き家活用ガイド
｜放置リスクと対策を解説
仙台市内の空き家を所有・相続された方へ。放置した場合の固定資産税増額・特定空き家指定のリスクから、 売却・賃貸・解体・リノベーションの活用方法、仙台市の補助金制度まで、 わかりやすく解説します。
空き家を放置するとどうなるか
空き家の放置は、税負担の急増・行政指導・近隣トラブルなど複数のリスクをはらんでいます。早期に対策を取ることが重要です。
固定資産税が最大6倍に
住宅が建つ土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大1/6に軽減されています。しかし、「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定されると、この特例が解除されます。更地と同等の課税（最大6倍）が適用されると税負担が急増します。
特定空き家・管理不全空き家の指定
2023年改正の空き家特措法により、倒壊危険・衛生上有害な「特定空き家」に加え、管理が不十分で放置すれば特定空き家になりかねない「管理不全空き家」の概念が新設されました。指定後は固定資産税特例の解除・改善指導・勧告・命令・代執行（強制解体）へと段階的に行政が介入します。
老朽化・維持管理コストの増加
空き家は人が住まなくなると急速に劣化が進みます。換気不足によるカビ・腐食、害虫・害獣の侵入、雑草の繁茂などが起こりやすくなります。定期的な清掃・換気・点検には継続的なコストが発生し、放置するほど修繕費用が膨らみます。
近隣トラブル・賠償リスク
老朽化した建物の外壁・屋根の崩落、フェンスの倒壊などが近隣の人や財産に損害を与えた場合、所有者が賠償責任を問われる可能性があります。不法侵入・放火・ゴミの不法投棄の場所として使われるリスクも高まります。
2023年改正｜空き家特措法と管理不全空き家の新基準
2023年12月に改正空き家特措法が施行され、「管理不全空き家」の概念が新設されました。
特定空き家
そのまま放置すれば倒壊等の危険性が高い、衛生上著しく有害、著しく景観を損なっているなど、周辺への影響が大きい空き家。
指定されると: 固定資産税特例の解除 → 改善指導 → 勧告 → 命令 → 代執行（強制解体）
管理不全空き家（2023年新設）
放置すれば特定空き家になるおそれがある状態の空き家。草木の繁茂・外壁の劣化・ごみの堆積などが判断基準となります。
指定されると: 固定資産税の住宅用地特例が解除される場合がある（特定空き家と同様）
ポイント：2023年の改正により、従来の「特定空き家」に指定されていなくても、管理状態が悪ければ固定資産税の優遇が解除される可能性が生じました。空き家の状態を把握し、適切な管理・活用を進めることが重要です。
空き家の活用方法｜4つの選択肢
空き家の活用方法は主に「売却」「賃貸」「解体・更地化」「リノベーション」の4つです。物件の状態・立地・維持コストを踏まえて最適な選択肢を検討しましょう。
売却
空き家（土地・建物）を売却して現金化する方法。維持管理から完全に解放され、売却益を他の用途に充てることができます。
メリット
- ✓維持管理コストがゼロになる
- ✓現金化で相続税・諸経費の支払いに充てやすい
- ✓「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合も
デメリット
- ▲売却価格は市場動向・建物状態に左右される
- ▲仲介手数料・解体費用が発生する場合がある
- ▲相続登記が未了の場合は先に登記が必要
賃貸活用
空き家を賃貸住宅・シェアハウス・民泊などに活用する方法。家賃収入を得ながら資産を手放さずに保有できます。
メリット
- ✓継続的な家賃収入を得られる
- ✓空き家のまま放置するリスクを回避できる
- ✓リノベーションにより資産価値を高めることも可能
デメリット
- ▲リフォーム・リノベーション費用が先行投資として必要
- ▲入居者管理・修繕対応が発生する
- ▲立地条件が悪いと入居者が集まらないリスクも
解体・更地化
建物を解体して更地にする方法。老朽化が著しい建物の場合、解体して土地として売却・活用するほうが得策なケースがあります。
メリット
- ✓老朽化リスク・管理負担を解消
- ✓更地にすることで土地として売却しやすくなる場合も
- ✓特定空き家指定のリスクをなくせる
デメリット
- ▲解体費用が発生する（木造30坪: 80〜150万円が目安）
- ▲更地は住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がる場合も
- ▲解体後の土地活用プランを事前に考えておく必要がある
リノベーション活用
空き家をリノベーションして新たな用途（シェアオフィス・地域交流拠点・カフェ等）に転換する方法。補助金を活用できる場合もあります。
メリット
- ✓建物の個性・歴史を活かした活用ができる
- ✓仙台市の補助金・空き家バンクを活用できる場合がある
- ✓地域への貢献度が高く、社会的意義もある
デメリット
- ▲リノベーション費用が高額になりやすい
- ▲用途変更には建築基準法上の手続きが必要なケースもある
- ▲収益性の確保が難しい用途もある
解体費用の目安（仙台市内）
解体費用は構造・規模・立地・内部残置物の量などによって大きく異なります。下記はあくまで参考目安です。複数の業者から見積もりを取ることをお勧めします。
| 建物の種類・規模 | 費用の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 木造住宅（30坪・約100m²） | 80〜150万円 | 仙台市内の一般的な目安 |
| 木造住宅（40坪・約132m²） | 100〜200万円 | 建物の状態・立地により変動 |
| 軽量鉄骨造（30坪） | 100〜180万円 | 木造より高くなる傾向 |
| 重量鉄骨造・RC造（30坪） | 150〜250万円以上 | 構造によって大きく異なる |
| 解体＋廃棄物処理費用 | 別途発生 | アスベスト含有の場合は追加費用 |
木造住宅（30坪・約100m²）
80〜150万円
仙台市内の一般的な目安
木造住宅（40坪・約132m²）
100〜200万円
建物の状態・立地により変動
軽量鉄骨造（30坪）
100〜180万円
木造より高くなる傾向
重量鉄骨造・RC造（30坪）
150〜250万円以上
構造によって大きく異なる
解体＋廃棄物処理費用
別途発生
アスベスト含有の場合は追加費用
免責事項：上記費用はあくまで参考目安であり、実際の費用は現地調査・業者の判断によって異なります。アスベスト含有調査・廃棄物処理費・その他付帯工事費は別途発生する場合があります。
仙台市の空き家補助金・支援制度
仙台市・宮城県では空き家の活用・除却を促進するための支援制度があります。 制度の詳細・申請要件は年度ごとに変更されることがありますので、最新情報を自治体に確認してください。
仙台市空き家等活用促進補助金
仙台市では、空き家の除却（解体）や改修・活用を促進するための補助制度を設けています。対象や補助率は年度ごとに変更される場合があります。最新の制度内容は仙台市の公式サイト（住宅政策課）でご確認ください。
注意：補助対象・補助率・申請期間は年度ごとに更新されます。事前に仙台市へお問い合わせください。
仙台市空き家バンク
仙台市では、空き家の売却・賃貸を希望する所有者と、空き家を利用したい方をつなぐ「空き家バンク」制度を運営しています。登録することで、市のWebサイトを通じて広く活用希望者を募ることができます。
注意：利用には仙台市への登録申請が必要です。詳細は仙台市都市整備局住宅政策課へお問い合わせください。
宮城県の空き家対策支援
宮城県でも空き家対策に関する相談窓口や、市区町村と連携した支援制度が設けられています。仙台市外の宮城県内の空き家については、各市町村の窓口や宮城県の相談窓口をご活用ください。
注意：各制度の詳細・申請条件は自治体の窓口にてご確認ください。
お問い合わせ先：仙台市都市整備局住宅政策課（電話: 022-214-8305）または仙台市公式Webサイトの「空き家対策」ページをご参照ください。制度は随時更新されますので、最新情報を直接ご確認ください。
空き家に関するよくあるご質問
空き家の管理・活用についてよくいただくご質問をまとめました。
空き家を放置したままにしておくと、固定資産税はどうなりますか？
「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いは何ですか？
仙台市内の空き家を売却するにはどうすればよいですか？
仙台市内の空き家を賃貸に出したいのですが、リフォームはどのくらい必要ですか？
仙台市の空き家補助金を利用するにはどうすればよいですか？
空き家の解体費用の目安を教えてください。
相続した空き家の売却で3,000万円特別控除は使えますか？
空き家・相続に関するコラム
空き家の活用・相続不動産の対策について、さらに詳しく解説したコラム記事です。
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仙台市内の空き家についてのお問い合わせ
エムアセッツ株式会社では、不動産売却のお問い合わせを受け付けており、地元の信頼できる仲介会社である株式会社松栄不動産をご紹介しています。 空き家の解体・補助金については、仙台市または専門の業者にご相談ください。