Sale Guide仙台の不動産売却ガイド
仙台の不動産売却ガイド
｜売却の流れと高く売るポイント
仙台市内の不動産売却を検討されている方へ。仲介売却・買取・任意売却の違いから、売却の基本的な流れ・費用・税金、2026年の仙台市場動向まで、オーナー目線でわかりやすく解説します。
売却の6ステップ一棟アパート相談可仙台市・宮城県
不動産売却の3つの方法
不動産の売却方法は大きく3つに分けられます。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、状況に合った方法を選びましょう。
仲
仲介売却
不動産会社が仲介役となり、購入希望者を探す方法。市場価格（相場価格）での売却が期待できます。
メリット
- ✓市場価格での売却が可能
- ✓条件交渉の余地がある
- ✓買主を選べる
デメリット
- ▲成約まで数ヶ月〜1年以上かかることも
- ▲内覧対応が必要
- ▲仲介手数料が発生する
買
不動産買取
不動産会社が直接買主となって購入する方法。仲介手数料不要で、スピーディーに売却できます。
メリット
- ✓最短数日〜1ヶ月で売却可能
- ✓仲介手数料不要
- ✓内覧対応が不要
デメリット
- ▲仲介売却より価格が低い（相場の60〜80%程度）
- ▲交渉の余地が少ない
任
任意売却
住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の同意を得た上で物件を売却する方法。
メリット
- ✓競売より高値での売却が見込める
- ✓残債の整理について金融機関と交渉可能
- ✓競売回避でプライバシーを守れる
デメリット
- ▲金融機関の同意が必要
- ▲信用情報への影響がある
- ▲専門家（弁護士・任意売却専門業者）への相談が必要
不動産売却の流れ（6ステップ）
査定依頼から引き渡しまで、一般的に3〜6ヶ月程度かかります。余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。
1
STEP 1
相場調査・査定依頼
まずはインターネットや不動産情報サイトで周辺の売却事例を調べ、おおよその相場を把握しましょう。その後、不動産会社に査定を依頼します。複数社への査定依頼（比較査定）が、適正価格を見極めるポイントです。
2
STEP 2
不動産会社との媒介契約
査定結果や担当者の提案内容を比較し、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ活動方法や義務が異なります。物件の特性や希望に合わせて選びましょう。
3
STEP 3
売却活動・内覧対応
不動産会社が各種ポータルサイトへの掲載や他社への情報提供など、売却活動を進めます。購入検討者からの内覧依頼には積極的に応じることが重要です。室内を清潔に保ち、好印象を与える準備を整えておきましょう。
4
STEP 4
購入申し込み・条件交渉
購入希望者から「購入申込書（買付証明書）」が届いたら、売却価格・引き渡し時期・諸条件について交渉します。複数の申込がある場合は条件を比較して選択します。この段階では法的拘束力はまだありません。
5
STEP 5
売買契約の締結
条件合意後、宅地建物取引士による重要事項説明を受け、売買契約を締結します。契約時には手付金（売却価格の5〜10%程度）を受け取ります。契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲についても必ず確認しましょう。
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STEP 6
決済・引き渡し
残代金の受領と同時に、所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。この日が「引き渡し日」となり、売主の義務はほぼ完了します。引き渡し後は確定申告（譲渡所得の申告）が必要となる場合があります。
査定の種類（簡易査定・訪問査定）
売却の第一歩は査定です。査定には大きく2種類あり、目的に応じて使い分けます。
簡易査定（机上査定）
物件の所在地・面積・築年数などの情報と、周辺の取引事例・公示地価などをもとに、おおよその価格を算出する方法です。現地を見ずに行うため、早ければ数日で結果が分かります。
メリット：手軽でスピーディー、相場感をつかむのに最適。デメリット：物件個別の状態が反映されないため、あくまで目安。
訪問査定（現地査定）
不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態・日当たり・設備・周辺環境などを確認したうえで価格を算出する方法です。簡易査定より精度の高い、実際の売出価格に近い金額が分かります。
メリット：実態を反映した精度の高い査定。デメリット：訪問日程の調整が必要で、結果まで簡易査定より時間がかかる。
まずは複数社の簡易査定で相場感を把握し、依頼候補を絞ったうえで訪問査定を受けるのがおすすめです。査定価格の高さだけでなく、その根拠を丁寧に説明してくれるかどうかで会社を見極めましょう。
媒介契約3種類の比較
不動産会社に売却を依頼する際の契約（媒介契約）には3種類あります。宅地建物取引業法で、不動産会社の義務（指定流通機構REINSへの登録・売主への報告頻度）が定められています。物件の状況やご希望に合わせてお選びください。
| 契約タイプ | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | REINS登録義務 | 業務報告の頻度 | 契約有効期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ | 不可（必ず仲介を通す） | 契約日の翌日から5営業日以内 | 1週間に1回以上 | 3か月以内 |
| 専任媒介 | 1社のみ | 可（自分で買主を探せる） | 契約日の翌日から7営業日以内 | 2週間に1回以上 | 3か月以内 |
| 一般媒介 | 複数社と契約可 | 可（自分で買主を探せる） | 義務なし（任意） | 法律上の義務なし | 法律上の上限なし（行政指導で3か月が目安） |
専属専任媒介
最も拘束力が強い分、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向があります。自分で買主を見つけた場合も仲介手数料が発生します。
専任媒介
1社に任せつつ、自分で買主を見つけることもできるバランス型。最も多く利用される契約形態です。
一般媒介
複数社に同時に依頼でき競争が働きますが、REINS登録や報告が義務でないため売却活動の状況が見えにくい面もあります。
ポイント：REINS（指定流通機構）は不動産会社が物件情報を共有する全国ネットワークで、登録されると広く買主を探せます。専属専任・専任ではREINSへの登録が義務付けられているため、確実に流通させたい場合に向いています。
売却にかかる費用一覧
不動産を売却する際は、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、各種費用や税金がかかります。代表的なものを整理しました（個別の金額は物件・契約内容により異なります）。
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仲介手数料
仲介で売却が成立した場合に不動産会社へ支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で上限が定められています。
売買価格400万円超の場合の上限（速算式）＝売買価格×3％＋6万円＋消費税。例：売買価格4,000万円なら、4,000万円×3％＋6万円＝126万円、消費税10％を加えて138万6,000円が上限です。なお2024年7月の改正で、800万円以下の宅地・建物（低廉な空き家等）については、仲介手数料の上限が税込33万円に引き上げられました。
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印紙税
売買契約書に貼付する税金です。契約金額に応じて税額が決まります。
2027年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書には軽減措置が適用されます。例：契約金額1,000万円超5,000万円以下は本則2万円が軽減後1万円、5,000万円超1億円以下は本則6万円が軽減後3万円です。
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抵当権抹消の登録免許税
住宅ローンが残っている物件を売る場合、設定されている抵当権を抹消する登記が必要です。
登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地・建物それぞれ1,000円）。これに司法書士へ依頼する場合の報酬（数千円〜2万円程度）が加わります。なお、所有権移転登記の登録免許税は慣例上、買主が負担します。
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譲渡所得税（売却益が出た場合）
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。利益が出なければ課税されません。
税率は所有期間で変わり、譲渡した年の1月1日時点で所有5年超なら長期譲渡で20.315％、5年以下なら短期譲渡で39.63％（いずれも復興特別所得税・住民税を含む）。詳しくは下の「売却にかかる税金」をご覧ください。
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その他の費用
物件の状況により発生する費用です。
土地の売却で境界が不明確な場合の確定測量費（数十万円程度）、古家付き土地を更地で引き渡す場合の解体費、引っ越し費用、ハウスクリーニング費などが状況に応じて発生します。
ご注意：上記は一般的な費用項目と目安です。実際の金額は物件の種類・価格・契約条件によって異なります。司法書士報酬や測量費などは依頼先により幅がありますので、見積もりをご確認ください。
売却にかかる税金（譲渡所得税）
不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税がかかります。仕組みと主な特例を整理します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
「取得費」は購入代金や購入時の諸費用で、建物部分は減価償却費を差し引いた金額になります。取得費が不明な場合（古い相続物件など）は、譲渡価額の5％を概算取得費として計算できます。「譲渡費用」は仲介手数料・印紙税・測量費など売却のためにかかった費用です。
税率（所有期間で変わる）
- ●長期譲渡所得：所有期間5年超 → 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
- ●短期譲渡所得：所有期間5年以下 → 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。たとえば2020年3月に購入し2025年6月に売却した場合、2025年1月1日時点では所有4年10か月のため短期譲渡（39.63％）となる点に注意が必要です。
マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除
自分が住んでいた家やその敷地を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。さらに、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は、控除後の税率も軽減されます（10年超所有のマイホームの軽減税率の特例）。
重要：この3,000万円特別控除・軽減税率は「マイホーム（居住用財産）」を対象とした特例です。投資用の一棟アパート・賃貸物件など収益物件の売却には適用されません。収益物件の譲渡益には原則どおり長期20.315％／短期39.63％が課税されます。
計算例（居住用と収益物件の違い）
前提：譲渡価額4,000万円、取得費＋譲渡費用1,250万円 → 譲渡所得 ＝ 4,000万円 −1,250万円 ＝ 2,750万円（いずれも所有5年超・長期譲渡と仮定）
マイホームの場合：2,750万円 − 3,000万円特別控除 ＝ 0円以下 → 課税される譲渡所得は0円、税額0円
収益物件（投資用）の場合：3,000万円特別控除の対象外 → 2,750万円 × 20.315％ ＝ 約558.7万円が税額
相続した不動産の取得費加算の特例
相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日以後3年以内（相続開始から約3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税を軽減できます。買換え特例など他の特例もありますが、適用要件は複雑で併用できないものもあります。
必ず税理士へご相談ください：税率・特例の適用要件や計算は個別の事情によって異なり、上記はあくまで概要のご案内です。確定申告（譲渡所得の申告）は売却した翌年の2月16日〜3月15日が原則の期限です。具体的な税額計算・特例の適用可否は必ず税理士にご相談ください。
仙台の不動産売却市場（2026年）
売却タイミングを判断するうえで、現在の市場動向を把握しておくことが重要です。
2026年の仙台地価動向
仙台市の地価は、仙台駅周辺・青葉区・宮城野区の再開発エリアを中心に上昇傾向が続いています。東北最大の都市として企業・人口の集積が続いており、投資用不動産・居住用ともに取引が活発です。特に再開発が進む宮城野区や利便性が高い青葉区では地価の上昇が顕著です。
エリア別の売却しやすさ
青葉区（仙台駅周辺・上杉・錦町）は需要が高く売却しやすいエリアです。宮城野区は再開発需要で取引が活発、若林区・太白区はファミリー向け需要が安定しています。郊外や仙台圏周辺市町村では需要が限定的なため、売却に時間がかかる場合があります。
収益物件（一棟アパート）の売却市場
仙台市内の一棟アパートは、利回り重視の個人投資家・法人投資家からの需要が安定しています。積水ハウス施工・大和ハウス施工などのブランド物件は特に流動性が高く、適正価格であれば売却期間が短い傾向にあります。2026年は金利上昇局面ですが、仙台市の収益物件市場は底堅い状況です。
免責事項：上記の市場情報は一般的な傾向を示すものであり、個別物件の売却価格や売却期間を保証するものではありません。実際の売却に際しては、必ず不動産会社による個別査定をお受けください。
仙台の不動産売却に関するよくあるご質問
売却をご検討中の方からよくいただくご質問をまとめました。
仙台で不動産を売却するのにどのくらいの期間がかかりますか？
一般的な仲介売却では、媒介契約から成約まで3〜6ヶ月程度かかることが多いです。立地条件が良く価格設定が適切な物件は1〜2ヶ月で成約するケースもありますが、売れにくい物件では1年以上かかる場合もあります。早期売却を希望する場合は不動産買取（買取保証）の利用も選択肢の一つです。
売却にかかる費用はどのくらいですか？
主な費用は(1)仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税が上限）、(2)印紙税（売買契約書に貼付、売却価格に応じて1万円〜）、(3)抵当権抹消登記費用（ローン残債がある場合、司法書士費用含め2〜3万円程度）、(4)譲渡所得税（売却益がある場合）です。これらを事前に把握した上で売出価格を検討することが重要です。
今住んでいる家（居住中）でも売却できますか？
はい、居住しながらの売却（居住中物件の売却）は一般的に行われています。内覧時に生活感が残る場合もありますが、整理整頓と清掃を徹底することで印象を高められます。また、購入希望者に対して現在の居住状況・引き渡し時期を明確に伝えることが大切です。
築年数が古い物件でも売れますか？
築年数が古くても売却は可能です。特に仙台市内では土地として需要がある場合も多く、建物の状態によってはリノベーション済み物件として付加価値をつけて売ることもできます。ただし、耐震基準（1981年6月以前の旧耐震基準の建物）や設備の老朽化によっては買主へのインスペクション（建物状況調査）の実施が売却スムーズ化に寄与する場合があります。
相続した不動産はどう売却すればよいですか？
相続した不動産を売却するには、まず相続登記（所有権移転登記）を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されています。その後、通常の売却手続きと同様に進めます。相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）との兼ね合いや、譲渡所得税の取得費（概算取得費5%）の計算についても、税理士への相談をおすすめします。
一棟アパートや収益物件の売却もできますか？
はい、エムアセッツ株式会社では売却のお問い合わせを受け付けており、地元の信頼できる仲介会社である株式会社松栄不動産をご紹介しています。まずはお問い合わせフォームよりご連絡ください。
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