จุดตรวจสอบของสมาคมการจัดการและเงินสำรองการซ่อมแซมต่อก่อนซื้อคอนโดเก่าที่เซนไดด์

เหตุผลในการซื้อคอนโดต้องเป็นการซื้อการจัดการ

มีคำกล่าวที่ว่า "เมื่อซื้อคอนโด คุณก็ซื้อการจัดการ" เนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินของคอนโดและคุณภาพชีวิตได้รับอิทธิพลอย่างมากจากสถานการณ์การจัดการ ในตลาดคอนโดเก่าของเมืองเซนไดด์ แม้ว่าปีที่สร้างจะเหมือนกันและตำแหน่งจะเหมือนกัน ราคาอาจมีความแตกต่างได้ถึงหลายล้านเยนขึ้นอยู่กับสถานการณ์การจัดการ

เมื่อพิจารณาซื้อคอนโดเก่า นอกจากการตรวจสอบเค้าโครงและราคาแล้ว การตรวจสอบสถานการณ์การดำเนินงานของสมาคมการจัดการและสถานการณ์เงินสำรองการซ่อมแซมเป็นขั้นตอนที่สำคัญในการหลีกเลี่ยงการเสียใจในอนาคต

วิธีตรวจสอบสถานการณ์การดำเนินงานของสมาคมการจัดการ

ขอรับรายงานการสอบสวนเกี่ยวกับเรื่องสำคัญ

เมื่อขายคอนโดเก่า คุณสามารถขอรับ "รายงานการสอบสวนเกี่ยวกับเรื่องสำคัญ" ที่ออกโดยบริษัทจัดการได้ เอกสารนี้ประกอบด้วยข้อมูลที่สำคัญเช่นสถานการณ์ทางการเงินของสมาคมการจัดการ ยอดคงเหลือของเงินสำรองการซ่อมแซม สถานการณ์การผิดนัดชำระ และภาพรวมของแผนการซ่อมแซมระยะยาว

ค่าใช้จ่ายในการรับเอกสารนี้อยู่ระหว่าง 5,000 ถึง 10,000 เยน และคุณสามารถขอได้ผ่านบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไกล่เกี่ยว นี่คือเอกสารที่จำเป็นสำหรับการตัดสินใจซื้อ ดังนั้นโปรดแน่ใจว่าคุณได้รับและตรวจสอบเนื้อหา

ประเด็นหลักที่ต้องตรวจสอบ

ค่าธรรมเนียมการจัดการและเงินสำรองการซ่อมแซมรายเดือน: ค่าธรรมเนียมการจัดการเป็นค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาส่วนที่เป็นสาธารณะ เงินสำรองการซ่อมแซมเป็นเงินทุนสำรองสำหรับการซ่อมแซมขนาดใหญ่ในอนาคต นอกจากเงินกู้ซื้อบ้านแล้ว นี่คือค่าธรรมเนียมคงที่ที่ชำระรายเดือน ดังนั้นคุณจำเป็นต้องเข้าใจผลกระทบต่อการเงินของครอบครัว

ยอดคงเหลือของเงินสำรองการซ่อมแซม: ว่าเงินสำรองของคอนโดทั้งหมดเพียงพอหรือไม่นั้นถูกตัดสินใจโดยการเปรียบเทียบกับแผนการซ่อมแซมระยะยาว หลักเกณฑ์ทั่วไปคือหากมีเงินสำรองประมาณ 1 ล้านเยนต่อหน่วยอพาร์ทเมนต์ นั่นคือเครื่องหมายความมั่นใจ

สถานการณ์การผิดนัด: ว่ามีกี่หน่วยอพาร์ทเมนต์ที่ผิดนัดค่าธรรมเนียมการจัดการและเงินสำรองการซ่อมแซมเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญเพื่อความเป็นอยู่ที่ดีของสมาคมการจัดการ หากอัตราการผิดนัดเกินกว่า 5% ของจำนวนหน่วยอพาร์ทเมนต์ทั้งหมด ต้องระมัดระวัง

รูปแบบการจัดการ: คุณต้องตรวจสอบว่าบริษัทจัดการได้รับมอบหมายให้ดำเนินการ ("การจัดการที่ได้รับมอบหมาย") หรือผู้อยู่อาศัยจัดการด้วยตนเอง ("การจัดการด้วยตนเอง") หากเป็นการจัดการด้วยตนเอง มีความเสี่ยงว่าคุณภาพการจัดการอาจลดลงเนื่องจากผู้อยู่อาศัยมีอายุมากขึ้น

การตัดสินมูลค่าที่เหมาะสมของเงินสำรองการซ่อมแซม

แนวทางของกระทรวงการก่อสร้าง การขนส่ง และการท่องเที่ยว

แนวทาง "เงินสำรองการซ่อมแซมคอนโด" ของกระทรวงการก่อสร้าง การขนส่ง และการท่องเที่ยว นำเสนอเป้าหมายเงินสำรองตามอัตราราคารายเดือนต่อตารางเมตรของพื้นที่ที่เป็นของตัวเอง

สำหรับประเภทครอบครัวทั่วไปในเมืองเซนไดด์ (70 ตารางเมตร คอนโดขนาดกลาง) มูลค่าที่เหมาะสมของเงินสำรองการซ่อมแซมอยู่ระหว่าง 17,000 ถึง 24,000 เยนต่อเดือน

ต้องระมัดระวังกับวิธีการเพิ่มเป็นขั้น ๆ

คอนโดจำนวนมากใช้ "วิธีการเพิ่มเป็นขั้น ๆ" ซึ่งเงินสำรองการซ่อมแซมถูกตั้งไว้ต่ำเมื่อสร้างใหม่และเพิ่มขึ้นเป็นขั้น ๆ หากอาคารที่สร้างต่ำกว่า 10 ปีมีเงินสำรองการซ่อมแซมประมาณ 5,000 เยนต่อเดือนที่ต่ำมาก มีความเป็นไปได้สูงที่การเพิ่มขึ้นอย่างมากถูกวางแผนไว้สำหรับอนาคต

ก่อนการซื้อ สิ่งสำคัญคือต้องดูแผนการซ่อมแซมระยะยาวและทำความเข้าใจตารางการเพิ่มในอนาคต กระทรวงการก่อสร้าง การขนส่ง และการท่องเที่ยว แนะนำให้เปลี่ยนจากวิธีการเพิ่มเป็นขั้น ๆ ไปยังวิธีการสะสมเท่า ๆ กัน และเมื่อเร็ว ๆ นี้ คอนโดจำนวนเพิ่มขึ้นกำลังเปลี่ยนวิธีการสะสมผ่านมติของสมัชชา

วิธีดูแผนการซ่อมแซมระยะยาว

ความถี่ในการอัปเดตแผน

แผนการซ่อมแซมระยะยาวมักจะถูกสร้างขึ้นสำหรับช่วงเวลา 25 ถึง 30 ปี และควรทำการทบทวนทุก 5 ปี หากการทบทวนครั้งล่าสุดมากกว่า 5 ปีที่แล้ว ต้องระมัดระวังเพราะสถานการณ์อาคารปัจจุบันหรือการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายการก่อสร้างอาจไม่ได้รับการสะท้อน

ประวัติการซ่อมแซมขนาดใหญ่

การซ่อมแซมขนาดใหญ่ของคอนโดมักดำเนินการในรอบ 12 ถึง 15 ปี ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณตรวจสอบจุดต่อไปนี้:

ความเสี่ยงในการเรียกเก็บจากหน่วยอพาร์ทเมนต์

หากเงินสำรองการซ่อมแซมไม่เพียงพอ หน่วยอพาร์ทเมนต์อาจถูกเรียกเก็บจำนวนเงินเพิ่มเติมตั้งแต่หลายสิบล้านเยนขึ้นไปเมื่อมีการซ่อมแซมขนาดใหญ่ สิ่งสำคัญคือต้องเปรียบเทียบยอดคงเหลือของเงินสำรองการซ่อมแซมกับแผนการซ่อมแซมในอนาคตและยืนยันล่วงหน้าว่ามีความเสี่ยงในการเรียกเก็บหรือไม่

จุดตรวจสอบสถานการณ์การจัดการในสถานที่

นอกจากเอกสารแล้ว สิ่งสำคัญเช่นกันคือต้องทำการตรวจสอบด้วยสายตาที่คอนโดเพื่อประเมินสถานการณ์การจัดการ

Q. คุณสามารถปฏิเสธการเพิ่มค่าธรรมเนียมการจัดการและเงินสำรองการซ่อมแซมได้หรือไม่?

การเปลี่ยนแปลงค่าธรรมเนียมการจัดการและเงินสำรองการซ่อมแซมถูกตัดสินใจโดยมติของสมัชชาของสมาคมการจัดการ (มติปกติ) คุณสามารถเข้าร่วมการประชุมสมัชชาและแสดงความคิดเห็นในฐานะเจ้าของหน่วยอพาร์ทเมนต์ แต่หากได้รับการอนุมัติตามเสียงข้างมาก คุณไม่สามารถปฏิเสธได้ในส่วนบุคคล

Q. ฉันควรหลีกเลี่ยงคอนโดที่มีเงินสำรองการซ่อมแซมต่ำมากหรือไม่?

ไม่จำเป็นต้องหลีกเลี่ยง แต่คุณต้องคำนึงถึงความเสี่ยงในการเพิ่มขึ้นในอนาคต แม้ว่าเงินสำรองปัจจุบันจะต่ำ แต่หากมีการวางแผนแผนการซ่อมแซมระยะยาวที่เหมาะสม และตารางการเพิ่มได้รับการวางแผนอย่างระมัดระวัง ก็ไม่มีปัญหา ในทางกลับกัน หากแผนไม่มีอยู่เลย นั่นคือความเสี่ยงครั้งใหญ่