「新築か中古か」は価格だけで決めてはいけない
仙台市内でマンション購入を検討するとき、「新築と中古のどちらが得か」という問いはシンプルなようで、実は複雑です。購入時の価格差だけを見るのではなく、「5年後・10年後に物件がどれだけの価値を保っているか」という資産形成の視点が欠かせません。
本記事では仙台市内の実際の価格水準を踏まえ、新築・中古マンションの価格差の実態と、将来の資産価値への影響を詳しく比較します。
仙台市内の新築・中古マンション価格の実態（2026年版）
新築マンションの価格帯
仙台市内で2024〜2026年に供給された新築マンションの価格帯はエリアによって以下の通りです。
| エリア | 間取り | 価格帯の目安 |
|---|---|---|
| 青葉区（仙台駅周辺・中心部） | 3LDK 70〜80m² | 5,000万〜8,000万円台 |
| 青葉区（上杉・錦町） | 3LDK 70〜80m² | 4,500万〜6,500万円台 |
| 宮城野区（仙台駅東口） | 3LDK 70〜80m² | 3,800万〜5,500万円台 |
| 若林区（荒井・六丁の目） | 3LDK 70〜80m² | 3,200万〜4,500万円台 |
| 泉区（泉中央周辺） | 3LDK 70〜80m² | 3,000万〜4,200万円台 |
資材費・人件費の上昇が続いており、2022年以降で新築マンション価格は20〜30%程度上昇した物件もあります。
中古マンションの価格帯（同エリア・70〜80m²）
| エリア | 築5〜10年 | 築11〜20年 | 築21〜30年 |
|---|---|---|---|
| 青葉区（上杉・錦町） | 3,500万〜5,500万円 | 2,500万〜4,000万円 | 1,500万〜2,500万円 |
| 宮城野区（仙台駅東口） | 3,000万〜5,000万円 | 2,000万〜3,500万円 | 1,200万〜2,200万円 |
| 若林区（荒井） | 2,500万〜3,800万円 | 1,800万〜2,800万円 | 1,000万〜1,800万円 |
新築と築10年以内の中古では、同エリア・同規模で500万〜2,000万円前後の価格差があることがわかります。
マンションの価値はどのように下がるのか
マンションの価値（資産価値）は建物の経年劣化と市場の需給バランスによって変動します。
建物の減価のしくみ
税務上、鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの法定耐用年数は47年です。新築から購入した場合、毎年約2%ずつ建物の帳簿価値が下がっていく計算になります。ただし、実際の市場価格は「立地の需要」「管理状態」「外部環境（再開発・インフラ整備など）」によって帳簿上の減価とは異なる動きをします。
新築プレミアムとは
新築マンションには「新築プレミアム」と呼ばれる割増価格が乗っています。一般的に、新築マンションを購入してすぐに売却しようとすると、購入価格の10〜15%程度下落するとされています。これは「新築」という付加価値が消えるためです。
つまり、4,000万円で新築を購入した場合、引き渡し直後の市場価値は3,400万〜3,600万円程度になることが珍しくありません。
5年後の資産価値シミュレーション
仙台市青葉区上杉エリアを例に、新築・中古マンションを購入した場合の5年後の価値を試算します（仮定）。
新築マンションを5,000万円で購入した場合
5年後の想定売却価格: 4,200万〜4,500万円程度
築8年の中古マンションを3,800万円で購入した場合
5年後（築13年時）の想定売却価格: 3,400万〜3,700万円程度
この比較でわかるのは、価格差の縮小速度です。新築は購入直後に大きく価値が落ちますが、中古は既に新築プレミアムが剥落した状態から始まるため、下落幅が相対的に小さくなります。
中古マンションが資産価値を保ちやすい条件
すべての中古マンションが資産価値を保つわけではありません。以下の条件を満たす物件は価値が維持・上昇しやすいといえます。
1. 駅徒歩10分以内の立地
仙台市内では地下鉄南北線・東西線の沿線物件で需要が安定しています。駅から徒歩10分以内、特に徒歩5分以内の物件は立地プレミアムが継続します。
2. 管理状態が良好なマンション
共用部の清潔さ、修繕積立金の適切な積み立て、自主管理ではなく専業管理会社による管理体制が資産価値に直結します。管理の良し悪しが築年数が経過するほど価格差を生みます。
3. 総戸数50戸以上の大規模マンション
大規模マンションは修繕積立金の規模感があり、管理組合の運営も安定しやすい傾向があります。また、共用施設（エントランス・エレベーター数・駐車場）の充実度が高く、売却時の競争力を保ちやすいです。
4. 再開発・インフラ整備の恩恵があるエリア
仙台市内では、青葉通一番町地区の再開発、仙台駅東口エリアの整備、荒井エリアの宅地開発などが進行中です。将来的な利便性向上が見込まれるエリアの物件は価値を保ちやすいといえます。
新築マンションが向いているケース
資産価値の観点だけ見ると中古優位に見えることもありますが、新築ならではの強みもあります。
修繕費用が当面かからない
新築では当面大きな設備故障リスクが低く、修繕積立金も当初は低めに設定されていることが多いです。
住宅ローン減税の控除上限が高い
認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅では住宅ローン残高の上限が5,000万円（一般新築3,000万円、中古2,000万円）となっており、控除恩恵が大きくなります。
瑕疵担保責任の保護が手厚い
新築には品確法により10年間の瑕疵担保責任があり、構造躯体や防水に欠陥があった場合の補修責任が保証されています。
購入判断のまとめ
| 視点 | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 初期費用 | 高め | 抑えられる |
| 購入直後の資産価値下落 | 大きい（新築プレミアム消滅） | 小さい |
| 設備・快適性 | 最新 | リノベーションで対応可 |
| 住宅ローン減税恩恵 | 大きい | やや小さい |
| 管理・修繕コスト（当初） | 低い | 状態次第 |
| 立地選択肢 | 供給数に依存 | 幅広い |
「どちらが得か」は一概には言えません。自身のライフプラン・資金計画・立地へのこだわりを整理したうえで、不動産会社に相談しながら決断することをおすすめします。
仙台市内の物件情報は売買物件情報をご覧いただくか、お問い合わせからご相談ください。青葉区上杉エリア・青葉区錦町エリアの詳しいエリア情報もご案内しています。
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