テナント物件の契約形態には大きく「スケルトン渡し」と「居抜き渡し」の2種類があります。新しい物件や築浅テナントの多くはスケルトン渡しで提供されますが、「スケルトンの内装工事費用がどれくらいかかるか分からない」という開業予定者の方は多いです。
本記事では、仙台市内でスケルトン渡しテナントを借りる際の内装工事費用の目安・工事内訳・業種別の特徴・工事業者選定のポイントを、仙台の相場感にあわせて詳しく解説します。
スケルトン渡しとは何か——居抜きとの違い
スケルトン渡しの特徴
スケルトン渡し（スケルトン物件）とは、コンクリートの躯体・天井裏・床下配管が露出した、何も内装が施されていない状態でテナントを引き渡す形式です。
スケルトン渡しの場合、入居者（テナント側）が内装のすべてを自由に設計・施工することができます。業種・コンセプト・動線設計を自由に決められる反面、内装工事費用のすべてが入居者負担となります。
居抜き渡しとの比較
| 項目 | スケルトン渡し | 居抜き渡し |
|------|------------|---------|
| 内装の自由度 | 高い（ゼロから設計） | 低い（前テナントの内装を活用） |
| 初期費用 | 高い | 低い |
| 工事期間 | 長い（2〜6か月） | 短い（1〜2か月以内が多い） |
| 前業態の制約 | なし | 設備・配管の位置に制約がある |
| 新築・築浅物件 | スケルトン渡しが多い | 中古・退去後の物件に多い |
スケルトン渡しは初期費用・工事期間の面でコストがかかりますが、自分のビジネスに最適化した内装を作れるという点で、特に長期間同じ場所で営業する予定の業種にとっては合理的な選択です。
スケルトン内装工事の主な工事項目
スケルトンから内装を仕上げるためには、以下の工事が必要です。
躯体・内装工事
設備工事
仕上げ・付帯工事
業種別の内装工事費用の目安（仙台版）
仙台市内での実施事例をもとに、業種別の内装工事費用の目安を示します。なお、坪単価は設計・監理費を含む工事費全体の目安です。
クリニック・歯科医院
| 規模 | 坪数 | 坪単価目安 | 総工事費目安 |
|------|-----|---------|-----------|
| 小規模 | 10〜15坪 | 80〜120万円/坪 | 800〜1,800万円 |
| 標準規模 | 15〜25坪 | 70〜100万円/坪 | 1,050〜2,500万円 |
| 大規模 | 25坪以上 | 60〜90万円/坪 | 1,500万円〜 |
クリニックの内装工事は業種の中でも最も高額な部類に入ります。診察室・処置室・待合室・スタッフルームの分離、複数の給排水設備、医療ガス・動力電気の引込、感染予防のための空調・換気設計など、一般オフィスや飲食店と比べて設備コストが格段に高くなるためです。
歯科医院の場合は歯科ユニット（治療台）1台あたりの給排水・動力配線工事が別途必要で、ユニット数が増えるほど設備工事費も上昇します。
カフェ・飲食店
| 規模 | 坪数 | 坪単価目安 | 総工事費目安 |
|------|-----|---------|-----------|
| 小規模（テイクアウト中心） | 5〜10坪 | 50〜80万円/坪 | 250〜800万円 |
| 標準規模（イートイン） | 10〜20坪 | 55〜85万円/坪 | 550〜1,700万円 |
| 大規模（フルキッチン） | 20坪以上 | 60〜100万円/坪 | 1,200万円〜 |
飲食店の内装工事では、排気ダクト工事・グリーストラップ設置・業務用厨房設備の据え付けが大きなコスト要因になります。特にスケルトン物件でのダクト工事は、外壁への貫通が必要なため、建物オーナーとの事前協議が必要です。
美容サロン・ヘアサロン・ネイルサロン
| 規模 | 坪数 | 坪単価目安 | 総工事費目安 |
|------|-----|---------|-----------|
| 小規模 | 8〜12坪 | 40〜70万円/坪 | 320〜840万円 |
| 標準規模 | 12〜20坪 | 45〜75万円/坪 | 540〜1,500万円 |
美容サロンはシャンプー台への給排水・美容家電用の電気回路・照明設計がコストの中心です。内装のデザイン性が集客に直結するため、照明・内装材の選定にコストをかける傾向があります。
学習塾・オフィス
| 規模 | 坪数 | 坪単価目安 | 総工事費目安 |
|------|-----|---------|-----------|
| 小規模 | 10〜15坪 | 25〜45万円/坪 | 250〜675万円 |
| 標準規模 | 15〜30坪 | 20〜40万円/坪 | 300〜1,200万円 |
学習塾・オフィスは設備工事の比率が低く、間仕切り・照明・空調が主なコスト項目です。スケルトン物件でも比較的低コストで内装を仕上げられる業種です。
工事費を左右する5つの要因
1. 設備工事の規模（給排水・ガス・電気）
業種によって必要な設備の量が大きく異なります。設備工事は総工事費の30〜50%を占めることも多く、設備条件の確認が費用見積もりの核心です。
2. スケルトンの状態（柱・壁の位置）
スケルトン物件でも、建物の柱・構造壁の位置や形状によって間取り設計の自由度が異なります。構造上変えられない柱が動線の邪魔になる場合、設計でうまく組み込む工夫が必要になります。
3. 天井高
天井高が高い物件（3m以上）ではファサード・看板の設置に有利ですが、工事面積が増えるためコストも上がります。一方、天井高が低い（2.4m未満）物件は解放感に欠ける場合があります。
4. 既存設備の活用可否
スケルトン物件でも、前テナントが設置した設備（排気ダクト・分電盤）が残っている場合、それを活用できるとコストを抑えられることがあります。ただし設備の状態・容量が自分の業種に適合するかを専門家に確認することが必要です。
5. 施工会社の選定
仙台市内の内装工事業者は多数存在しますが、業種専門の経験を持つ業者に依頼することが費用対効果の面で重要です。クリニックならクリニック内装の実績がある業者、飲食店なら厨房設計の経験がある業者に声をかけることで、不要なトラブルや工事のやり直しを防ぐことができます。
工事期間と開業スケジュールの組み方
スケルトン渡しテナントの内装工事期間の目安は以下の通りです。
| 業種 | 工事期間の目安 |
|------|------------|
| オフィス・学習塾（シンプル） | 1〜2か月 |
| 美容サロン・ヘアサロン | 1.5〜3か月 |
| カフェ・飲食店（標準規模） | 2〜3か月 |
| クリニック・歯科医院 | 3〜5か月 |
工事着工前には設計期間（1〜2か月）が必要です。また、クリニックの場合は保健所への「診療所開設届」の事前相談・受理が必要で、設計段階から行政との調整が発生します。
開業スケジュールの逆算例（クリニック・4か月工事の場合）：
```
開業日（目標）
↑ 約4か月前：工事着工
↑ 約5か月前：工事請負契約・設計確定
↑ 約6か月前：テナント契約・設計開始
↑ 約8〜10か月前：物件内見・選定開始
```
テナント探し・物件選定から開業まで、クリニックで1年〜1年半を見込むのが一般的です。
仙台青葉区錦町の新築スケルトンテナント
仙台市内でスケルトン渡し新築テナントを探している方に、エムアセッツ株式会社が自社所有・運営するレヴール仙台錦町 テナント募集ページをご紹介します。
物件概要：
テナント区画：
内装工事に関する物件の特徴：
新築物件のため、前テナントの内装撤去費や既存設備の干渉がなく、設計通りの工事を進めやすい環境が整っています。クリニック・歯科医院・調剤薬局・美容サロン・飲食・学習塾・オフィスなど幅広い業種に対応しています。
まとめ——スケルトン工事費は「業種×坪数×設備」で決まる
スケルトン渡しテナントの内装工事費用は「業種×坪数×設備規模」の掛け算で決まります。
工事費を正確に把握するためには、物件内見後に専門業者へ概算見積もりを依頼することが最善です。物件の良し悪しだけでなく、「この物件で自分の業種の内装を仕上げるといくらかかるか」を把握してから契約判断することで、開業後の資金繰りトラブルを防ぐことができます。
ご相談はエムアセッツ株式会社へのお問い合わせからどうぞ。内覧のご案内・工事業者のご紹介まで対応いたします。
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