仙台の相続不動産を共有名義のままにするリスクと早期解消の方法

親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で「とりあえず共有名義」にしたまま放置していませんか？仙台市の相続相談でよく耳にするのが「相続のとき兄弟3人で名義を分けた。でもその後どうすればいいか分からずそのままにしている」というケースです。

共有名義は一見シンプルに見えて、長期間放置すると深刻なトラブルに発展します。この記事では仙台市内の不動産を共有名義にすることのリスクと、早期に解消する方法を解説します。

共有名義とはどういう状態か

不動産の共有名義とは、一つの不動産を複数人が持分（割合）で所有している状態を指します。たとえば兄弟3人が均等に相続した場合、各自が「1/3の持分」を持つことになります。

共有名義自体は違法ではなく、相続の際に一時的に共有状態になることはよくあります。問題は、共有状態を長期間そのままにしておくことです。

共有名義のままにしておく3つのリスク

リスク1：売却・賃貸・リフォームに全員の同意が必要

共有不動産を売却する場合は共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売却できません。

賃貸に出す場合は持分の過半数の同意があれば可能ですが、長期賃貸（3年超）は全員の同意が必要です。リフォームについても「保存行為」にとどまらない大規模工事は過半数以上の同意が必要です。

つまり、自分は売りたいのに兄弟が反対している——という状況が生まれやすく、仙台市でも実際に兄弟間のトラブルに発展したケースが複数見られます。

リスク2：世代を経るごとに共有者が増える

共有名義のまま放置すると、共有者が亡くなった際にその持分がさらに相続人へと分散します。

たとえば、兄弟3人で共有していた実家が、それぞれの子ども（甥・姪）に引き継がれると、共有者が最大9人になります。さらに世代が経過すると面識もない親族が共有者になるケースも珍しくありません。これが「所有者不明土地」問題の典型的な経緯です。

| 世代 | 共有者数の例 |

|---|---|

| 1代目（兄弟3人） | 3人 |

| 2代目（各自の子2人ずつ） | 最大6人 |

| 3代目以降 | さらに増加 |

仙台市内でも、こうした複雑な共有関係が原因で再開発や道路拡張の障害になっている土地が存在します。

リスク3：固定資産税は共有者全員に請求される

固定資産税は共有者のうち一人（代表者）に一括で納税通知書が届きます。実態として代表者が立て替えて他の共有者に請求するケースが多いですが、音信不通の共有者がいると立替状態が続き、関係が悪化することがあります。

共有名義を解消する4つの方法

方法1：共有物分割協議（話し合いで分ける）

共有者全員が話し合い、持分に応じて不動産を分割する方法です。土地であれば物理的に分筆することも可能ですが、建物が建っている場合は現実的ではありません。

最も多いのは「共有者の一人が他の持分を買い取る」形です。仙台市内では、実家に住み続けている兄弟が他のきょうだいの持分を買い取るケースがよく見られます。

方法2：売却して代金を分ける

共有者全員が合意できるなら、不動産を第三者に売却して代金を持分比率で分配するのが最もシンプルです。売却後に現金化されるため、後腐れなく共有関係を終了できます。

仙台市内の不動産市況は2025年以降も比較的堅調で、立地の良い住宅地では早期売却も可能です。不動産売却のご相談はこちらからどうぞ。

方法3：共有持分の売却（自分の持分だけを売る）

合意が得られない場合、自分の持分だけを第三者に売却することも法律上は可能です（他の共有者の同意不要）。ただし、買い手が通常の不動産業者ではなく「共有持分専門の買取業者」になるため、市場価格より大幅に低い価格（50〜70%程度）になることが一般的です。

トラブルの発端になることもあるため、まずは共有者間での話し合いを優先することをおすすめします。

方法4：共有物分割請求訴訟

話し合いで解決できない場合は、裁判所に共有物の分割を求める「共有物分割請求」を提起できます。裁判所は①現物分割②価格賠償（持分を買い取る）③競売のいずれかを命じることができます。

競売になると市場価格より低い価格での売却になりがちなため、できるだけ訴訟前に解決することが望まれます。

仙台市での相続共有名義：早期解消のタイムライン目安

| 経過時間 | 推奨アクション |

|---|---|

| 相続発生直後〜3か月 | 遺産分割協議を開始、専門家に相談 |

| 3か月〜1年 | 遺産分割協議書の作成・相続登記 |

| 1年以内（できれば3年以内） | 売却する場合は「3,000万円特別控除」の適用期限を意識 |

| それ以上放置 | 共有者が増加・関係が複雑化するリスク大 |

まとめ

仙台市で相続した不動産を共有名義のままにしておくと、売却・活用のたびに全員の同意が必要になり、将来的に共有者が増えて手続きがより困難になります。相続発生後はできるだけ早く遺産分割協議を進め、共有名義を解消することが重要です。

エムアセッツ株式会社では、仙台市内の相続不動産に関するご相談を承っています。共有名義の解消方法や売却に関してご不明な点があれば、まずはお気軽にお問い合わせください。専門家（司法書士・税理士）のご紹介も可能です。

相続全般のポイントについてはコラム一覧もあわせてご参照ください。