仙台市の不動産投資で失敗しないエリア選び（人口動態・駅徒歩・利回り）

なぜエリア選びが投資の成否を決めるのか

不動産投資における収益は「入居率」と「賃料水準」の掛け算で決まります。この2つを長期にわたって安定させるためには、需要が持続するエリアに物件を保有することが前提条件です。どれほど建物の品質が高くても、人口流出が続くエリアでは空室リスクが高まり、利回りが悪化します。

仙台市は東北最大の都市圏として人口集積が続いていますが、エリアによって需要の質・強さには差があります。

仙台市の人口動態を読む

市全体のトレンド

仙台市の総人口は2010年代のピーク（約108万人）から緩やかに減少局面に入っていますが、東北6県からの人口流入が続いており、東北地方の中で仙台市への集中は続いています。

大学・専門学校が多く、18〜22歳の学生人口が安定しています。また東北唯一の政令指定都市として、企業・官公庁の拠点機能が集中しており、転勤需要も堅調です。

エリア別人口傾向

| 区 | 特徴 |

|----|------|

| 青葉区 | 市内最多人口。学生・ビジネス・官公庁需要が集中。賃料高め |

| 宮城野区 | 仙台駅東口の再開発で注目度上昇。物流・商業需要が強い |

| 若林区 | 地下鉄東西線（荒井駅）開通後に人口流入。子育て世帯に人気 |

| 泉区 | 郊外型住宅地。マイカー依存が高く、単身者賃貸需要はやや弱め |

| 太白区 | 南部（長町）は地下鉄南北線で利便性高い。外縁部は流入弱め |

駅徒歩分数と空室リスクの関係

仙台市内の賃貸需要は、地下鉄南北線・東西線・JR各線の駅から徒歩圏に集中する傾向があります。

投資物件を選ぶ際は、徒歩10分以内を基本ラインとし、駅からのルート（坂道・横断歩道の多さ）も実際に歩いて確認することをおすすめします。

エリア別の投資利回り目安（2026年）

| エリア | 表面利回りの目安 | 特記事項 |

|--------|---------------|---------|

| 青葉区中心部 | 4〜6% | 物件価格が高いが空室率低い |

| 宮城野区（駅近） | 5〜7% | 再開発エリアは将来性あり |

| 若林区荒井 | 6〜8% | 東西線沿線、需要伸長中 |

| 泉区 | 6〜8% | 価格は抑えめだが需要変動に注意 |

表面利回りは「年間賃料収入÷物件価格×100」で計算されます。管理費・修繕費・税金・空室損失を差し引いた「実質利回り」は、表面利回りから1〜2%程度低くなることが一般的です。

投資エリアを選ぶ3つの判断軸

1. 需要の多様性

単身者・ファミリー・学生・転勤族など、複数の入居者層が見込めるエリアは、特定属性の需要変動に左右されにくく安定性が高いです。青葉区中心部や宮城野区駅近はこの観点で優れています。

2. 賃料の下方硬直性

周辺の新規供給が少なく、既存需要が安定しているエリアでは、景気後退時にも賃料が大きく下がりにくい傾向があります。築浅・高品質の物件ほど、競争力が長続きします。

3. 出口（売却）のしやすさ

将来の売却を前提とした場合、流動性の高いエリア・利便性の高い立地のほうが買い手がつきやすいです。駅近・人気エリア・築浅の高品質物件は、買取・市場売却の両面で評価されやすいです。

エムアセッツの投資実績

エムアセッツ株式会社は、青葉区錦町・上杉、宮城野区鉄砲町・宮城野、若林区荒井に計7棟の賃貸物件を保有する自社物件オーナーです。すべて積水ハウス施工の高品質物件を選定し、エリア・立地・建物品質の3点を重視した投資スタンスを継続しています。

エリア選定の考え方や物件の詳細はエムアセッツの物件一覧からご覧いただけます。投資に関するご相談はお問い合わせからお気軽にどうぞ。