不动产生前赠与与遗产税对策 | 理解递延税制度的运作机制和活用方法

为什么不动产生前赠与受到关注

"我想在身体还健康的时候将自住房和收益房产给我的子女，以避免继承纠纷"，仙台市也能听到越来越多这样的咨询。不动产生前赠与是指在所有者生活期间，将不动产所有权无偿转移给子女或孙辈。

如果操作得当，可以在减轻赠与税和遗产税负担的同时，将资产传承给下一代。但错误的决定反而会增加税负。考虑到2024年税制改革改变了赠与税规则，正确理解当前制度至关重要。

赠与税基础：定期赠与与基础扣除

每年110,000日元以下免税

作为赠与税的基本规则，日历年（1月1日至12月31日）内收到的赠与财产总额110,000日元以下者免征赠与税。这被称为"定期赠与"。

对于不动产，赠与税按财产的"评估价值"而非市场价格计算。土地使用公示价格评估，建物使用固定资产税评估值，这些通常低于市场价格，因此赠与税低于出售税。

2024年改革：死前赠与的回溯期延长

从2024年1月生效的改革，死前赠与的回溯期从3年延长至7年。这意味着死前7年内的定期赠与将被加回遗产（延长4年部分最多可扣除100万日元）。

虽然长期定期赠与仍然有效，但死前临近的突击赠与变得不太有利。早期规划至关重要。

递延税制度

最多2500万日元赠与免税

"递延税制度"适用于60岁以上的父母/祖父母向18岁以上子女/孙辈的赠与，最多2500万日元的累计赠与免税。超过2500万日元的部分按统一20%税率征税。

但如名称所示，"递延"意味着税收在"继承时结算"。生前赠与的财产在继承时重新加回遗产，按遗产税结算（已支付的赠与税可从遗产税中扣除）。

2024年改革：新增110,000日元年度基础扣除

从2024年1月起，递延税制度也新增了110,000日元年度基础扣除。这意味着每年110,000日元以下的赠与被排除在继承回溯之外。

这是一个重大变化。例如，你现在可以每年以110,000日元增量将不动产部分所有权赠与给子女，使用递延税制度同时保持遗产不变，这在以前是不可能的。

选择后不可恢复定期赠与

一旦选择了递延税制度，对来自同一赠与人的赠与就无法恢复为定期赠与。选择需谨慎，并咨询税务专业人士。

不动产赠与的主要特殊规定

配偶住房赠与（配偶扣除）

婚龄20年以上的配偶间转移住宅（或购置资金），最多200万日元赠与税可被豁免，按照"配偶扣除"（也称"相思鸭赠与"）。

在仙台，长期夫妇将丈夫名义住房转移给妻子的情况很常见。如果房屋评估价值低于200万日元，名义转移可完全免税。注意，如果接受赠与的配偶先去世，其份额会重新成为遗产。

住房购置资金赠与免税制度

子女或孙辈从父母或祖父母获得购置或改建住房的资金时，一定金额可按"住房购置资金赠与免税制度"免税。

免税限额因财产性能（节能住宅等）而异，但在某些情况下最多可使用约100万日元的免税额（因适用年份和财产要求而异）。由于这适用于"资金赠与"而非房产本身，在子女购买新住房时用于父母财务援助。

不动产生前赠与中的重要税收和成本

不动产取得税和登记免许税

通过赠与获得不动产时，受赠人需缴纳不动产取得税（土地和住宅固定资产税评估价值的3%为基准，虽有减免措施）。另外，所有权转移登记时还需缴纳登记免许税（评估价值的2%）。注意这高于继承名义变更成本（0.4%）。

小规模住宅用地特例可能不适用

住宅用地在继承时可使用"小规模住宅用地特例"，评估价值最多可减少80%。但如在生前赠与，就不再适用此特例。住宅生前赠与对整体遗产税是否有利需谨慎分析。

仙台不动产继承和赠与对策关键要点

仙台不动产市场在某些地区继续升值。在房产升值前赠与，可以以较低评估价值将资产转移给下一代。但对于收益房产，租金收入的划分权转移需要从所得税角度考虑赠与时机。

由于不动产生前赠与涉及赠与税、遗产税、不动产取得税、登记免许税和所得税的复杂相互作用，理想情况下税务专业人士和房产专家应协力提供建议。

M-Assets处理仙台房产的继承和赠与咨询。我们帮助解决"应该转移哪处房产及何时"和"哪个制度最有利"等问题，包括税务专业人士介绍。欢迎随时咨询。