仙台不动产投资法人化的时机和节税效果｜个人与法人税率对比

不动产投资的法人化是什么

进行个人不动产投资时，租赁收入作为"不动产所得"需要进行确定申告。而所谓"法人化（资产管理公司设立）"，是指设立股份公司、有限责任公司等法人，以法人名义取得、管理、运营不动产的一种方式。

在仙台市内拥有多栋公寓或整栋公寓楼的业主中，随着规模扩大，考虑法人化的案例也在增加。法人化不仅具有"节税"的作用，还具有继承对策、融资对策、收益管理效率化等优势。但这种方式并非适合所有投资者，如果时机选择不当或目的偏离，可能会造成成本浪费。

个人与法人的税率差异

个人所得税·住民税

个人获得不动产所得时，所得税适用"累进税率"。课税所得越多，税率越高。与住民税（统一10%）合并计算，实际税率如下：

| 课税所得估值 | 所得税率 | 所得税+住民税合计 |

|---|---|---|

| 195万日元以下 | 5% | 约15% |

| 330万日元以下 | 10% | 约20% |

| 695万日元以下 | 20% | 约30% |

| 900万日元以下 | 23% | 约33% |

| 1,800万日元以下 | 33% | 约43% |

| 4,000万日元以下 | 40% | 约50% |

| 4,000万日元超过 | 45% | 约55% |

法人的法人税·地方税

法人的法人税、法人住民税、法人事业税合并计算的"实际税率"，通常中小法人为约23～35%左右（资本金1亿日元以下的中小法人有税收优惠措施）。

要点：个人课税所得超过900万日元时，法人税的实际税率（23～35%）开始产生差异，法人化的节税效果开始显现。一般认为"课税所得超过900万日元就是考虑法人化的信号"。

法人化的主要优势

1. 所得税节税

如上所述，个人所得税因为是累进税制，高收入越多税负越重。通过法人化将租赁收入转移到法人，可以利用税率差异实现节税。

同时，可以将配偶或子女聘请为法人的董事、员工，支付董事报酬·工资，从而实现家庭整体所得的分散。将个人集中的所得分散给多个家庭成员，可以降低整体的税负。

2. 费用范围扩大

法人可以在费用中列入一些个人难以列入的项目。代表性的项目如下：

但不当列入费用会在税务调查中带来风险，因此与顾问税理士协商后适当处理非常重要。

3. 成为继承税对策

个人名义的不动产直接继承时，成为继承税的课税对象。如果以法人名义持有不动产，继承时成为"法人的股份·出资份额"的继承，相比直接继承不动产，评价额可以在某些情况下进行压缩。

提前将法人股份逐步赠与给家族成员，可以在继承时减轻税负。

4. 融资时信用度提升

某些金融机构来说，法人名义相比个人名义在融资审查中更有利。通过持续制作·披露法人决算报表，长期来看也有利于建立信用。

法人化的缺点和注意事项

设立·维持成本较高

设立法人需要登记费用（有限责任公司约6万～10万日元，股份公司约20万～25万日元）。同时，每年的法人住民税均等割（即使亏损也需支付约7万日元起）、税理士顾问费（每月约2万～5万日元）等维持成本比个人更高。

目安：年度节税效果是否超过维持成本，是法人化判断的基本标准。

不动产名义变更需要费用和税金

将现有个人名义不动产转移到法人，需要采用"买卖"或"现物出资"的形式，会产生不动产取得税·登记免许税·中介手续费等成本。同时，个人向法人的买卖被视为"默认转让"，有被课税的情况，需要在税务上注意。

手续的复杂性

法人化后，每年需进行决算申报、加入社会保险、设定董事报酬等，手续比个人确定申告增加。必须与专家（税理士·社会保险劳务士）配合。

适合法人化的情况和不适合法人化的情况

适合的情况

不适合的情况

法人化的具体步骤

总结

不动产投资的法人化，在课税所得超过一定金额的阶段成为有效的节税和继承对策。对于在仙台市内进行公寓经营扩大的业主来说，"何时进行法人化"是影响长期资产形成的重要判断。

但是，法人化也存在设立费用、维持成本、名义变更成本等缺点。需要与税理士一起模拟"节税效果 > 维持成本"是否成立，根据自身的投资规模和目标做出判断是很重要的。