仙台父母认知症发病前应采取的房产家族信托｜制度机制及费用说明

为什么需要在"认知症发病前"建立家族信托

包括Sendai市在内的Miyagi Prefecture，随着高龄化进展，认知症患者数逐年增加。当父母患上认知症后，由于本人意思确认困难，本人名下的房产在法律上无法进行销售、出租、装修等处理，由此产生问题。

例如，当试图出售父母所有的老房子来支付养老设施入住费用时，如果父母已经患上认知症且判断能力丧失，仅凭家族同意无法进行销售手续。即使利用成年监护制度，从向法院申请到选任监护人也需要数个月时间，一旦由监护人（律师、司法书士等专业人士）开始管理，家族在许多情况下无法自由处置财产。

"家族信托（民事信托）"作为预先防止这些问题的制度，近年来备受关注。

什么是家族信托

家族信托（民事信托）是指财产所有者（委托人）将财产的管理、处分权委托给信任的家族成员（受托人）的法律制度。

各参与人的角色

简言之，"父母将自己的房产交由子女管理，但租金收入和利益仍由父母本人获取"是基本设计。

信托的目的和效果

设立家族信托后，受托人（子女）可以不经委托人（父母）判断，对信托房产进行管理、出租、销售、修缮等处理。这样，即使父母后来患上认知症且判断能力丧失，房产的适切管理和活用也能继续进行。

家族信托与成年监护制度的区别

与家族信托相比较的常见制度是"成年监护制度"。主要区别如下：

| 比较项目 | 家族信托 | 成年监护制度 |

|---|---|---|

| 开始时期 | 判断能力存在时开始 | 判断能力降低后申请 |

| 管理者选定 | 家族可自由选择 | 由法院选任（多为专业监护人） |

| 房产销售 | 根据信托设计可能实现 | 部分情况需法院许可 |

| 费用 | 仅设计费用（无继续费用） | 专业监护人报酬每月持续产生 |

| 灵活性 | 高（取决于信托契约设计） | 低（优先保护本人权益） |

成年监护制度优先保护本人财产，因此对"投资、租赁经营扩大"和"积极资产活用"往往有限制。相比之下，家族信托由家族主体设计和运用，对房产所有者而言更为实用。

家族信托能应对的房产管理和活用

继续租赁经营

子女作为受托人管理父母名下的公寓或出租公寓，代行租金收受、维修应对、入住者应对等工作。

空房处置和销售

父母入住设施后成为空房的老家，子女作为受托人可以进行销售手续。销售款仍属于父母（受益人），可用于设施费用或生活费。

房产装修和重建

老旧建筑的装修或重建，根据信托契约内容，受托人也可以进行处理。

二次继承和三次继承设计

精心设计信托结构，可以预先设定"父母去世后由子女继承，子女去世后由孙辈继承"的受益人承继顺序（受益人连续信托）。

Sendai市的家族信托手续和费用目安

手续流程

费用目安

| 费用项目 | 目安 |

|---|---|

| 专业人士（司法书士等）设计咨询费用 | 约30万～80万日元（根据财产规模和复杂度变动） |

| 公证契约书制作费用 | 约数万日元 |

| 房产信托登记费用（登录免许税） | 固定资产税评价额的0.3～0.4% |

| 信托账户开设费用 | 根据金融机构而异（免费～数万日元） |

相比成年监护制度中专业监护人的月报酬（约月2万～6万日元），家族信托虽然初期费用较高，但长期运营成本通常更低。

家族信托的注意事项和局限

不直接具有遗产税对策效果

家族信托是财产管理机制，不具有直接减少遗产税本身的节税效果。遗产税对策需要另外结合生前赠与或房产价值评估压缩等手段考虑。

信托设计不当则无法发挥作用

如果信托契约书内容含糊或对象资产范围有误，到用时可能无法发挥作用。委托经验丰富的专业人士很重要。

受托人（子女）的负担和责任

成为受托人的子女需根据善管注意义务对信托财产进行管理，承担法律责任。房产管理经验不足时，与信任的房产管理公司合作管理是实际可行的对策。

总结：家族信托要点是"趁身体健康时"

家族信托只能在委托人（父母）判断能力充分的阶段设立。如果等到"开始担心认知症"的阶段，就可能为时已晚。

在Sendai市拥有房产的高龄父母的子女，建议尽早咨询家族信托专业人士，就未来的财产管理和房产活用进行全家讨论。妥善准备能够实现让父母和子女都安心的财产管理。