小規模宅地等の特例とは｜相続税を最大80%減額できる制度を解説

相続税を大幅に減らせる「小規模宅地等の特例」

相続税の計算では、土地（宅地）の評価額が大きな比重を占めます。仙台市青葉区の中心部であれば、一般的な住宅地でも数千万円単位の評価額になることがあります。

そこで重要になるのが「小規模宅地等の特例」です。この制度を適用することで、相続する宅地の評価額を最大80%減額できます。相続税が数百万〜数千万円単位で軽減されるケースもあり、不動産相続において最も重要な制度の一つです。

この記事では、制度の仕組み・3つの種類・適用要件・計算例をわかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例とは

制度の目的

この特例は、「相続人が生活の基盤として使っていた宅地や、事業のために使っていた宅地を、相続税の負担で手放さなくて済むようにする」という目的で設けられた制度です。

相続税の計算上、土地の評価額がそのまま使われると、現金がなくても相続税が発生し「土地は残ったがお金がない」という状態になりかねません。この特例で評価額を下げることで、相続税の現実的な負担に抑えることができます。

3つの種類

| 種類 | 対象宅地 | 限度面積 | 減額割合 |

|------|---------|---------|---------|

| 特定居住用宅地等 | 自宅として使っていた土地 | 330m² | 80% |

| 特定事業用宅地等 | 個人事業の事業所として使っていた土地 | 400m² | 80% |

| 貸付事業用宅地等 | 賃貸に出していた土地（アパート・駐車場など） | 200m² | 50% |

特定居住用宅地等：自宅を相続する場合

最も多く使われるのが、被相続人（亡くなった方）が住んでいた自宅の土地に適用するパターンです。

適用要件

相続人が配偶者の場合：

相続人が同居していた親族の場合：

相続人が同居していない親族（家なき子）の場合：

計算例

仙台市青葉区の自宅（土地200m²・路線価評価額4,000万円）を配偶者が相続した場合

減額前評価額：4,000万円

減額分：4,000万円 × 80% ＝ 3,200万円

減額後評価額：4,000万円 ー 3,200万円 ＝ 800万円

この例では3,200万円の評価減が実現し、相続税の基礎控除・税率にもよりますが、相続税が大幅に軽減されます。

特定事業用宅地等：個人事業の事業所を相続する場合

被相続人が自営業（飲食業・農業・小売業など）を営んでいた場合、その事業所の土地に適用できます。

主な適用要件

注意点

2019年の改正で「事業の貸借」が対象外とされ、実際に事業を引き継ぐ人が相続することが要件となっています。単に土地だけ相続して売却する場合は適用できません。

貸付事業用宅地等：賃貸物件・駐車場の土地を相続する場合

アパートや賃貸マンション、駐車場など「不動産貸付業」に使っていた土地に適用できます。他の2種類より減額割合（50%）・限度面積（200m²）が小さいですが、相続税対策として賃貸経営が有効な理由の一つでもあります。

主な適用要件

2018年改正：3年以内に取得した物件は除外

2018年の改正で、「相続開始前3年以内に不動産貸付の用に供した宅地」は原則として特例の対象外となりました。相続対策のために直前に急いでアパートを建てる手法に歯止めがかかっています。ただし事業的規模で3年超の実績がある場合は適用できます。

計算例

仙台市宮城野区のアパート（土地180m²・路線価評価額2,400万円）を子が相続した場合

減額前評価額：2,400万円

減額分：2,400万円 × 50% ＝ 1,200万円

減額後評価額：2,400万円 ー 1,200万円 ＝ 1,200万円

複数の宅地に適用する場合の限度面積

複数の宅地に小規模宅地等の特例を適用する場合、組み合わせによって限度面積の計算方法が異なります。

特定居住用 ＋ 特定事業用を両方使う場合

それぞれの限度面積（330m²・400m²）をフルに使えます。

貸付事業用を他の種類と組み合わせる場合

調整計算が必要で、次の式を満たす必要があります。

```

A/330 ＋ B/400 ＋ C/200 ≦ 1

```

（A＝居住用の面積、B＝事業用の面積、C＝貸付事業用の面積）

組み合わせが複雑になるため、税理士に計算を依頼することを強くおすすめします。

適用するために必要な手続き

相続税申告書への添付書類

申告期限は相続開始から10ヶ月

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内です。この期限までに遺産分割を完了し、特例の適用対象となる宅地を確定させる必要があります。

分割が未了のまま申告した場合でも「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、分割後に特例を適用できます。

よくある誤解

「相続した土地を売ると特例が使えなくなる」

申告期限（10ヶ月）後に売却する分には問題ありません。ただし申告期限前に売却すると要件を満たさなくなります。

「配偶者が相続すれば何でも節税できる」

配偶者は特定居住用宅地等の要件が緩いのは事実ですが、二次相続（配偶者が亡くなったときの相続）では相続人が減り税負担が増えるケースがあります。一次相続と二次相続を合わせてシミュレーションすることが重要です。

まとめ

不動産の相続は複雑な判断が伴います。エムアセッツでは、相続した不動産の活用・売却・維持に関するご相談を受け付けています。税務的な部分については税理士と連携しながら、総合的にサポートします。