2026年の仙台不動産投資市場をどう読むか
2024年以降の金利上昇局面を受けて、日本の不動産投資市場は「利回りと借入コストのバランス」を問われる局面に入っています。仙台市場も例外ではありませんが、東北最大の都市圏として独自の安定性を持っています。
この記事では、2026年時点の仙台市の不動産投資利回りの実態と、投資判断に役立つ考え方を解説します。
仙台市の賃貸需要を支える3つの背景
1. 東北圏の人口集積地として継続的な転入超
仙台市は岩手・秋田・山形・福島・青森など東北5県からの人口流入が継続しています。大学・専門学校への進学、就職による上京に代わる選択肢として仙台市を選ぶ人口が安定しており、単身賃貸需要の底堅さを支えています。
2. 企業・官公庁の東北拠点集中
東北唯一の政令指定都市として、国・県・企業の東北支社・支店が集中しています。2〜3年単位の転勤需要が仙台市の賃貸市場に安定した短期需要をもたらしており、空室期間が短い傾向があります。
3. 東北大学・宮城大学など大学都市としての側面
学部生・大学院生・留学生を含む学生人口が毎年一定規模で存在し、駅近・築浅・設備充実の物件への需要が安定しています。
2026年時点のエリア別利回り水準
仙台市内の一棟アパートの表面利回りは、エリア・築年数・建物タイプによって異なります。以下は一般的な目安です。
| エリア | 築浅（〜築10年）の目安 | 築古（築20年以上）の目安 |
|--------|-------------------|--------------------|
| 青葉区中心部（錦町・上杉） | 4.5〜6.5% | 6〜8% |
| 宮城野区（仙台駅東口・榴ヶ岡） | 5〜7% | 6.5〜9% |
| 若林区（荒井・六丁の目） | 5.5〜7.5% | 7〜9% |
| 泉区（泉中央・七北田） | 5.5〜8% | 7〜10% |
| 太白区（長町・富沢） | 5〜7% | 6.5〜9% |
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算されますが、管理費・修繕費・固定資産税・損害保険料・空室損失などを差し引いた実質利回りは、表面利回りから1.5〜2.5%程度低くなることが一般的です。
金利上昇局面での利回り判断
2024年に日本銀行が政策金利の引き上げを開始し、住宅ローンや不動産投資ローンの金利が上昇局面に入っています。この環境での投資判断のポイントを整理します。
イールドギャップを意識する
イールドギャップとは「実質利回りと借入金利の差」のことです。
```
イールドギャップ = 実質利回り - 借入金利
```
例えば実質利回り5%の物件を借入金利2%で購入した場合、イールドギャップは3%です。金利が上昇して2.5%になれば、ギャップは2.5%に縮小します。
金利上昇局面では、表面利回りが高い物件を追うよりイールドギャップが3%以上確保できる物件を選ぶことが、投資の安全マージンを保つ基準になります。
借入額と自己資金のバランス
フルローン・高レバレッジ投資は金利上昇の影響を直接受けます。自己資金を一定割合（物件価格の20〜30%以上）確保することで、金利上昇によるキャッシュフロー悪化リスクを軽減できます。
建物タイプ別の収益性と長期保有コスト
重量鉄骨造の場合
法定耐用年数34年（肉厚4mm超）と木造（22年）・軽量鉄骨造（19〜27年）より長く、長期的な建物価値の維持が期待できます。積水ハウスのような大手施工の場合は60年以上の長寿命設計が前提で、10〜15年後の大規模修繕コストの発生が遅い傾向があります。
収益性の観点では、賃料が高めに設定できる（築10年経過後も高い入居率を維持しやすい）ため、実質利回りの低下が緩やかです。
木造・軽量鉄骨造の場合
初期購入コストが低いため表面利回りは高く見えることが多いですが、修繕費の発生が早く、10〜15年後に屋根・外壁・設備の大規模修繕が必要になるケースがあります。実質利回りの計算には長期的な修繕積立額を含めることが重要です。
仙台での不動産投資を考える際のチェックポイント
エムアセッツの自社保有物件から見る収益性
エムアセッツ株式会社は、仙台市内7棟（青葉区・宮城野区・若林区）をすべて自社で保有・運営しています。いずれも積水ハウス施工の高品質物件を選定し、高い入居率を維持しています。
不動産投資に関する考え方や自社物件の管理方針についてはコラム一覧ページでも紹介しています。投資に関するご相談はお問い合わせからお気軽にどうぞ。
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