住宅ローンの種類と選び方｜固定金利・変動金利・フラット35の違いを仙台の事例で解説

住宅ローン選びは「金利タイプ」の理解から始まる

仙台でマイホームを購入する際、多くの方が「住宅ローンはどれを選べばよいのか」と悩みます。金融機関の数も多く、パンフレットに並ぶ金利の数字だけを見ていても、どれが自分に向いているかはなかなか判断できません。

住宅ローン選びで最初に理解しておくべきは「金利タイプ」です。大きく分けると、変動金利型・固定期間選択型・全期間固定型（フラット35など）の3種類があり、それぞれに特徴とリスクがあります。どのタイプを選ぶかで、返済総額が数百万円単位で変わることもあります。

変動金利型の仕組みとリスク

金利が最も低いが、将来変動する

変動金利型は、市場の短期金利（政策金利）の動向に応じて借入金利が定期的に見直されるタイプです。2026年時点では多くの金融機関で0.3〜0.6%台の金利が提示されており、3タイプのなかで最も低い水準です。

返済額の見直しルール: 変動金利は通常、半年ごとに金利が見直されます。ただし「5年ルール」と「125%ルール」と呼ばれる緩衝措置が多くの銀行で適用されています。

これらのルールにより急激な返済額の増加は抑えられますが、金利上昇分の一部が「未払い利息」として元本に加算されるリスクがあります。

変動金利が向いている人

仙台市内で3,500万円のマンションを購入し、頭金500万円を入れて3,000万円を35年ローンで借りる場合、変動0.5%なら月々返済額は約7万8,000円程度です。

固定期間選択型の仕組みと使いどころ

一定期間だけ金利を固定する

固定期間選択型は、最初の2年・3年・5年・10年などの期間だけ金利を固定し、その後は変動金利か新たな固定期間を選び直すタイプです。固定期間中は返済額が変わらないため、子どもの教育費がかかる時期などに利用しやすいと言われます。

注意点: 固定期間終了後は、その時点の金利水準で再設定されます。固定期間中に金利が大幅に上昇していた場合、以降の返済額が大きく跳ね上がるリスクがあります。固定期間終了後の計画まで考えておく必要があります。

向いている人

全期間固定型（フラット35）の特徴

借入から完済まで金利が変わらない安心感

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。2026年4月現在、35年固定の金利は概ね1.8〜2.0%前後で推移しています（金融機関・申込時期により異なります）。

フラット35の主な特徴:

先ほどの例（借入3,000万円・35年）で全期間固定1.9%を選んだ場合、月々の返済額は約10万円程度。変動金利との月額差は約2万2,000円になります。ただし金利上昇がなければ35年間支払い続ける「コスト」と捉えることもでき、安心感の対価と考えることができます。

フラット35が向いている人

3タイプの比較表

| 項目 | 変動金利 | 固定期間選択型 | 全期間固定（フラット35） |

|------|----------|---------------|------------------------|

| 金利水準 | 最も低い | 中間 | 最も高い |

| 返済額の安定性 | 低い | 固定期間は安定 | 最も安定 |

| 金利上昇リスク | 高い | 固定期間後に発生 | なし |

| 向いている期間 | 短〜中期 | 中期 | 長期 |

仙台で住宅ローンを選ぶ際の実践的アドバイス

複数の金融機関に事前審査を申し込む

仙台市内では七十七銀行・仙台銀行・東北銀行・ゆうちょ銀行・各メガバンク・ネット銀行など多くの選択肢があります。金利条件や審査基準は機関によって異なるため、1〜2行に絞らず、複数に事前審査を申し込んで比較することを強くお勧めします。

総返済額で比較する

「月々の返済額」だけで判断するのは危険です。金利タイプ・返済期間・手数料・保証料を含めた総返済額で比較することが重要です。不動産会社や金融機関が提供するシミュレーションを活用し、固定・変動・フラット35それぞれで35年間の総額を比較してみましょう。

住宅ローン控除との組み合わせを確認する

2024年以降の住宅ローン控除（減税）は、省エネ性能や認定住宅の区分によって控除限度額が変わります。長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅などの認定を受けた物件では、フラット35の金利引き下げ（フラット35S）との組み合わせで総コストを抑えられるケースがあります。

仙台でマイホーム購入を検討されている方は、物件選びと並行してローン相談を早めに進めることをお勧めします。エムアセッツでは、物件のご案内とあわせて住宅ローンに関する情報提供も行っております。お気軽にご相談ください。