仙台でテナント開業前に確認すべき内見チェックリスト20項目

テナント内見で「後悔しない」ために

テナント物件の内見は、一般の住宅賃貸より確認すべき項目がはるかに多く、見落としが後のトラブルや開業後の経営リスクにつながります。「契約した後で電気容量が足りなかった」「ダクト工事ができない構造だった」という失敗は実際に起こりえます。

このガイドでは、業種にかかわらず共通して確認すべき基本項目と、業種別の追加チェック項目を合わせて20項目にまとめました。内見前にこのリストを印刷・保存して活用してください。

立地・集客力チェック（6項目）

1. 通行量の確認（時間帯・曜日別）

内見当日の通行量だけで判断するのは危険です。平日昼・平日夕方・休日昼など複数の時間帯に現地を訪れ、実際の人通りを確認しましょう。

同じ物件でも、ランチ需要を狙う飲食店と夜の集客が中心の居酒屋では「有効な通行量の時間帯」が異なります。自分のビジネスモデルに合った時間帯の通行量を重点的に確認してください。

2. 視認性・看板の設置可能性

道路から見て物件が目立つかどうかを確認します。以下をチェックしてください。

3. 駐車場の有無と台数

業種によっては車での来店が前提となります。

4. 最寄り駅・バス停からの距離と経路

徒歩分数だけでなく、実際の経路（坂道・横断歩道・歩道の広さ）も確認します。地図上では近くても体感距離が遠いケースがあります。

5. 競合店の分布

同業・近業態の競合がどこにあるかを地図で確認します。適度な競合（飲食店街のような集積効果）が集客にプラスになる業種と、競合が近すぎると不利になる業種があります。

6. 周辺の施設・利用客層

自分のビジネスのターゲット顧客が周辺に集まっているかを確認します。クリニックなら高齢者施設・住宅街が近い立地、学習塾なら学校・住宅地が近い立地が有利です。

設備チェック（8項目）

7. 電気容量（アンペア・キロワット）

飲食店・クリニック・美容サロンは特に重要です。

目安として、飲食店（厨房機器多数）は60〜100A以上、一般テナント（オフィス・サービス業）は40〜60Aが多い。

8. 給排水の位置と容量

特に飲食店・クリニック・美容サロンは、水回りの設置位置が施工コストに直結します。排水管の位置から遠い場所に水回りを設けると、大規模な配管工事が必要になります。

9. ガスの種類と供給能力

10. 空調設備の有無と状態

11. 排煙設備・換気設備

飲食店の場合は最も重要なチェック項目の一つです。

ダクト工事が建物構造上不可能な物件では、飲食店としての出店が難しくなります。

12. 天井高・有効天井高

13. 床の強度・素材

14. トイレ・水道の状態と数

契約条件チェック（4項目）

15. 坪単価と共益費・管理費の内訳

賃料は「坪単価 × 面積」で計算されますが、共益費・管理費・駐車場代などが別途かかるケースが多いです。

16. 保証金（敷金）の額と返還条件

テナント物件では住宅より高い保証金が設定されます。

17. 解約予告期間

テナント契約では解約の予告期間が住宅より長く設定されることが多いです。

18. 用途制限・内装工事の許可範囲

業種別の追加チェック項目（2項目）

19. 業種別の必須確認事項

飲食店:

クリニック・歯科医院:

美容室・サロン:

学習塾・教室系:

20. スケルトン渡しと居抜きの判断基準

スケルトン渡しの場合:

メリット：内装を自由に設計できる、前テナントの痕跡がない

デメリット：内装工事費用が全額自己負担（1坪あたり20〜50万円程度が目安）、工期が長い

居抜き（前テナントの設備が残っている）の場合:

メリット：内装・設備工事費を大幅に削減できる（前業種が同業種の場合はさらに有利）

デメリット：前テナントのコンセプト・動線に引っ張られる、設備の状態・年式の確認が必要

居抜き物件を選ぶ際は、厨房機器・空調・給排水設備の状態を必ず専門業者に確認させてもらいましょう。外見が良くても設備の劣化が進んでいる場合、開業後すぐに修繕費が発生します。

テナント内見チェックリスト：まとめ表

| カテゴリ | チェック項目 | 重要度 |

|---------|-----------|--------|

| 立地 | 通行量（時間帯別） | ★★★ |

| 立地 | 視認性・看板設置可否 | ★★★ |

| 立地 | 駐車場の有無・台数 | ★★★ |

| 立地 | 最寄り駅からの距離・経路 | ★★ |

| 立地 | 競合店の分布 | ★★ |

| 立地 | 周辺施設・顧客層 | ★★ |

| 設備 | 電気容量（アンペア） | ★★★ |

| 設備 | 給排水の位置・容量 | ★★★ |

| 設備 | ガスの種類・供給量 | ★★★ |

| 設備 | 空調設備の有無・状態 | ★★ |

| 設備 | 排煙・換気設備 | ★★★ |

| 設備 | 天井高 | ★★ |

| 設備 | 床の強度・素材 | ★★ |

| 設備 | トイレの数・状態 | ★★ |

| 契約 | 坪単価・共益費の内訳 | ★★★ |

| 契約 | 保証金と返還条件 | ★★★ |

| 契約 | 解約予告期間 | ★★ |

| 契約 | 用途制限・改装許可範囲 | ★★★ |

| 業種別 | 飲食/医療/美容/教室の固有要件 | ★★★ |

| 判断 | スケルトンvs居抜きの適合性 | ★★★ |

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