オーナー向け確定申告ガイド｜不動産所得の計算から節税ポイントまで

不動産所得と確定申告の基本

賃貸物件を所有するオーナーは、毎年の確定申告で不動産所得を申告する必要があります。不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算され、他の所得（給与所得など）と合算して課税されます。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までです。適切な経費計上と申告方法の選択により、合法的に税負担を軽減できるため、正しい知識を身につけておくことが重要です。

不動産所得の計算方法

総収入金額に含まれるもの

不動産所得の総収入金額には、以下の項目が含まれます。

なお、敷金は預り金であるため、返還時に返す部分は収入に含まれません。ただし、原状回復費用として差し引いた部分は収入に計上します。

必要経費として認められる項目

不動産所得の計算上、以下の支出を必要経費として計上できます。

固定的な経費

変動的な経費

減価償却の基本

減価償却とは

建物は年月の経過とともに価値が減少します。この価値の減少分を毎年の経費として計上するのが減価償却です。土地は減価償却の対象にはなりません。

構造別の法定耐用年数

建物の構造によって法定耐用年数が定められており、この年数に基づいて減価償却費を計算します。

計算方法

個人の不動産所得では定額法が原則です。

年間減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率

たとえば、取得価額5,000万円の重量鉄骨造（耐用年数34年、償却率0.030）の場合、年間の減価償却費は150万円となります。この金額を毎年経費として計上できます。

青色申告のメリット

青色申告を選択すると、以下のメリットがあります。

青色申告の要件

事業的規模（おおむね5棟10室以上）でなくても青色申告は可能ですが、10万円の控除のみとなります。65万円控除を受けるには事業的規模であることが要件です。

節税のポイント

修繕費と資本的支出の判断

リフォーム費用が「修繕費」として一括経費計上できるか、「資本的支出」として減価償却すべきかは、よくある悩みのひとつです。

修繕費（一括経費）の要件

資本的支出（減価償却）となるケース

経費の漏れを防ぐ

確定申告で経費の計上漏れがないよう、以下の点に注意しましょう。

個人事業税への注意

不動産所得が290万円を超える場合、個人事業税（税率5%）が課される場合があります。事業的規模の判定基準は所得税とは異なるため、都道府県の基準を確認しましょう。

確定申告の手順

必要な書類

申告方法

よくある間違いと注意点

損益通算の制限

不動産所得の赤字は給与所得等と損益通算できますが、土地の取得に要した借入金の利息部分は損益通算の対象外です。建物部分のローン利息のみが損益通算可能な点に注意が必要です。

消費税の取り扱い

住宅の貸付けは消費税が非課税ですが、テナント（事務所・店舗）の貸付けは課税対象です。課税売上高が1,000万円を超える場合は消費税の申告・納付義務が発生します。

まとめ

不動産所得の確定申告は、正しい知識を持って取り組めば合法的な節税が可能です。特に青色申告の活用、減価償却の正確な計算、経費の適切な計上は税負担を大きく左右します。

不明点がある場合は、不動産に詳しい税理士に相談することをおすすめします。初回相談は無料で受け付けている税理士事務所も多く、専門家のアドバイスは投資回収以上の価値があります。