オーナー向け確定申告ガイド｜不動産所得の計算から節税ポイントまで

不動産所得と確定申告の基本

賃貸物件を所有するオーナーは、毎年の確定申告で不動産所得を申告する必要があります。不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算され、他の所得（給与所得など）と合算して課税されます。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までです。適切な経費計上と申告方法の選択により、合法的に税負担を軽減できるため、正しい知識を身につけておくことが重要です。

不動産所得の計算方法

総収入金額に含まれるもの

不動産所得の総収入金額には、以下の項目が含まれます。

• 家賃収入：月々の賃料
• 共益費・管理費：入居者から徴収する共益費
• 礼金：返還不要の礼金
• 更新料：契約更新時に受け取る更新料
• 駐車場収入：駐車場の賃料
• その他の収入：アンテナ設置料、自動販売機収入など

なお、敷金は預り金であるため、返還時に返す部分は収入に含まれません。ただし、原状回復費用として差し引いた部分は収入に計上します。

必要経費として認められる項目

不動産所得の計算上、以下の支出を必要経費として計上できます。

固定的な経費

• 固定資産税・都市計画税：物件にかかる税金
• 火災保険料・地震保険料：物件の保険料
• 管理委託費：管理会社への委託費用
• ローン利息：借入金の利息部分（元本返済は含まない）
• 減価償却費：建物の減価償却費

変動的な経費

• 修繕費：原状回復工事、設備の修理・交換
• 仲介手数料：入居者募集時の広告費・仲介手数料
• 水道光熱費：共用部分の電気・水道代
• 通信費：管理に使用する電話代・インターネット代
• 交通費：物件の管理・視察のための交通費
• 消耗品費：共用部の清掃用品、電球など
• 税理士報酬：確定申告を依頼する場合の費用

減価償却の基本

減価償却とは

建物は年月の経過とともに価値が減少します。この価値の減少分を毎年の経費として計上するのが減価償却です。土地は減価償却の対象にはなりません。

構造別の法定耐用年数

建物の構造によって法定耐用年数が定められており、この年数に基づいて減価償却費を計算します。

• 木造：22年
• 軽量鉄骨造（骨格材3mm超4mm以下）：27年
• 重量鉄骨造（骨格材4mm超）：34年
• RC造（鉄筋コンクリート造）：47年
• SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：47年

計算方法

個人の不動産所得では定額法が原則です。

年間減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率

たとえば、取得価額5,000万円の重量鉄骨造（耐用年数34年、償却率0.030）の場合、年間の減価償却費は150万円となります。この金額を毎年経費として計上できます。

青色申告と白色申告の違い

青色申告のメリット

青色申告を選択すると、以下のメリットがあります。

• 青色申告特別控除：最大65万円の所得控除（e-Tax利用・複式簿記の場合）
• 純損失の繰越し：赤字が出た場合、翌年以降3年間繰越して黒字と相殺可能
• 家族への給与：青色事業専従者給与として家族への給与を経費計上可能
• 少額減価償却資産の特例：30万円未満の資産を一括で経費計上可能

青色申告の要件

• 事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出（開業後2ヶ月以内、または適用年の3月15日まで）
• 正規の簿記（複式簿記）による記帳
• 貸借対照表と損益計算書の作成

事業的規模（おおむね5棟10室以上）でなくても青色申告は可能ですが、控除額は10万円にとどまります。65万円控除を受けるには事業的規模であることが要件です。

節税のポイント

修繕費と資本的支出の判断

リフォーム費用が「修繕費」として一括経費計上できるか、「資本的支出」として減価償却すべきかは、よくある悩みのひとつです。

修繕費（一括経費）の要件

• 原状回復のための支出
• 1件あたり20万円未満の支出
• おおむね3年以内の周期で行う修繕

資本的支出（減価償却）となるケース

• 物件の価値を高める支出（グレードアップ）
• 耐用年数を延長する支出
• 1件あたり60万円以上で明らかに価値を高める支出

経費の漏れを防ぐ

確定申告で経費の計上漏れがないよう、以下の点に注意しましょう。

• 物件管理に関する領収書・レシートは全て保管する
• 交通系ICカードの利用履歴も記録として有効
• 物件視察の際のガソリン代・高速道路代も経費計上可能
• 不動産に関する書籍・セミナー費用も経費計上可能

個人事業税への注意

不動産所得が290万円を超える場合、個人事業税（税率5%）が課される場合があります。事業的規模の判定基準は所得税とは異なるため、都道府県の基準を確認しましょう。

確定申告の手順

必要な書類

1. 確定申告書B：所得税の申告書
2. 不動産所得用の収支内訳書（白色）または青色申告決算書（青色）
3. 源泉徴収票：給与所得がある場合
4. 各種控除の証明書：社会保険料、生命保険料、地震保険料など
5. 経費の領収書・明細：保管義務あり（7年間）

申告方法

• e-Tax：マイナンバーカード方式またはID・パスワード方式で自宅から申告可能
• 税務署への持参・郵送：書面での申告も可能
• 税理士への依頼：複数物件を所有する場合は依頼を検討する価値があります

よくある間違いと注意点

損益通算の制限

不動産所得の赤字は給与所得等と損益通算できますが、土地の取得に要した借入金の利息部分は損益通算の対象外です。建物部分のローン利息のみが損益通算可能な点に注意が必要です。

消費税の取り扱い

住宅の貸付けは消費税が非課税ですが、テナント（事務所・店舗）の貸付けは課税対象です。課税売上高が1,000万円を超える場合は消費税の申告・納付義務が発生します。

確定申告に関するよくある疑問はよくある質問もあわせてご参照ください。

まとめ

不動産所得の確定申告は、正しい知識を持って取り組めば合法的な節税が可能です。特に青色申告の活用、減価償却の正確な計算、経費の適切な計上は税負担を大きく左右します。

不明点がある場合は、不動産に詳しい税理士に相談することをおすすめします。初回相談を無料で受け付けている税理士事務所も多く、専門家のサポートは費用対効果の高い選択肢です。

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