仙台市の一棟アパート投資で知っておきたい表面利回りと実質利回りの計算方法

利回りの数字に惑わされないために

不動産投資の物件広告でよく目にする「利回り〇%」という表記。しかしこの数字、計算方法によって大きく異なることをご存知でしょうか。

「表面利回り8%」と聞いて飛びついたものの、実際の経費を差し引いた「実質利回り」は4%台だった、という例は珍しくありません。仙台市内の一棟アパート投資で失敗しないために、まず利回りの正しい計算方法と見方を理解しましょう。

表面利回り（グロス利回り）の計算式

表面利回りは最もシンプルな計算方法で、経費を一切考慮しません。

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表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

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計算例（仙台市若林区・一棟アパート）

表面利回り = 691万円 ÷ 5,780万円 × 100 ≒ 11.9%

これは物件広告に掲載される数字で、空室や経費を考慮していない「最大値」です。

実質利回り（ネット利回り）の計算式

実質利回りは、実際の経費と空室損失を考慮した利回りです。投資判断にはこちらを使います。

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実質利回り（%）= （年間家賃収入 − 年間経費）÷ （物件購入価格 + 取得諸費用） × 100

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年間経費の主な内訳

一棟アパート経営にかかる年間経費の項目と目安額（12戸・5,780万円物件の場合）を示します。

| 経費項目 | 年間費用目安 | 備考 |

|---------|-----------|------|

| 管理委託手数料 | 35〜55万円 | 家賃の5〜8% |

| 修繕積立費 | 35〜60万円 | 物件価格の0.5〜1%/年 |

| 固定資産税・都市計画税 | 25〜50万円 | 仙台市の実績値 |

| 建物保険料 | 10〜20万円 | 火災保険+地震保険 |

| 原状回復・退去修繕 | 20〜40万円 | 年平均 |

| 空室損失 | 30〜70万円 | 稼働率95%想定 |

| その他（雑費・水道等） | 10〜20万円 | |

| 合計 | 165〜315万円 | |

実質利回りの計算（上記の例・経費240万円想定）

表面利回りの11.9%と実質利回りの7.4%では、4.5ポイントもの差が生じます。

空室率を加味したシミュレーション

稼働率によって年間収入は大きく変動します。仙台市内での現実的なシナリオ別シミュレーションです。

| 稼働率 | 年間家賃収入 | 実質収支（経費220万円） | 実質利回り |

|--------|-----------|----------------------|-----------|

| 100%（満室） | 691万円 | 471万円 | 7.8% |

| 95%（1戸空室） | 656万円 | 436万円 | 7.2% |

| 90%（1〜2戸空室） | 622万円 | 402万円 | 6.6% |

| 80%（2〜3戸空室） | 553万円 | 333万円 | 5.5% |

仙台市の賃貸需要は東北最大都市として安定していますが、築年数・立地・間取りによって空室率は異なります。新築〜築5年の好立地物件では稼働率95%以上が目安ですが、築20年超の郊外物件は80〜85%まで低下するケースもあります。

仙台市エリア別の利回り相場（2026年時点）

仙台市内の一棟アパート投資の表面利回り相場を、エリア別に整理します。

| エリア | 利回り相場（表面） | 特徴 |

|--------|----------------|------|

| 青葉区中心部（錦町・上杉） | 5〜7% | 地価・賃料が高い。需要安定 |

| 宮城野区（仙台駅東口・榴ヶ岡） | 6〜9% | 再開発で人口流入増。中間水準 |

| 若林区（荒井・六丁の目） | 7〜11% | 郊外で取得価格低め。利回り高め |

| 太白区（長町・富沢） | 7〜10% | 地下鉄南北線沿線。ファミリー需要 |

| 泉区（泉中央・高森） | 8〜12% | 郊外。競合増で空室リスクあり |

一般に「利回りが高い=投資効率が高い」ではありません。利回りが高い物件は取得価格が低い（=地価が低い・築古・立地が悪い）ことを意味します。長期的な資産価値の維持を考えるなら、表面利回りが低くても立地の良い青葉区・宮城野区の物件を優先することが重要です。

重量鉄骨造が実質利回りを底上げする理由

実質利回りに大きく影響する「修繕費」の観点から、構造の選択が重要です。

木造・軽量鉄骨造のアパートは築15〜20年で大規模修繕（外壁・屋根・給排水）が必要になり、1棟あたり500〜1,500万円規模の支出が生じます。一方、重量鉄骨造は構造体の耐久性が高く、主要構造部の大規模修繕頻度が低い傾向にあります。

積水ハウスの重量鉄骨造シャーメゾンは、独自のメンテナンス制度（60年保証プログラム等）を持っており、長期保有時のランニングコストを低減できます。エムアセッツが所有する6棟の積水ハウス物件も、この長期耐久性を重視して選定されています。

ローン返済後の実手取りキャッシュフロー

実質利回りが決まったとしても、ローン返済を考慮した「手取りキャッシュフロー（CF）」が最終的な投資判断の指標です。

試算例（借入4,000万円・金利1.8%・35年返済）

ただし、ローン元金返済分は帳簿上「費用」ではないため、税務申告の際の減価償却との組み合わせが重要です。税理士・不動産コンサルタントへの相談を推奨します。

まとめ：利回りだけで物件を選ばないために

一棟アパート投資の判断で利回り数値を活用する際のポイントを整理します。

仙台市内の一棟アパート投資については、売却・投資物件のページからの資料請求、またはお問い合わせよりご連絡ください。エムアセッツはオーナー企業として現場に根ざした情報をご提供しています。