住宅ローン減税2026年版の変更点と仙台で家を買うときの活用法

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、毎年の所得税から一定額を控除できる制度です。控除しきれない分は住民税からも一部控除されます。

年間の控除額は「年末時点のローン残高 × 控除率」で計算されます。最大控除期間は13年（一定の要件を満たす場合）で、総額で数十〜数百万円の節税効果があります。

仙台市で住宅購入を検討するなら、この制度を最大限活用することで、実質的な購入コストを大きく下げることができます。

2025〜2026年の住宅ローン減税の概要

2022年の税制改正で大きく変わった住宅ローン減税は、2025〜2026年においても基本的な枠組みは維持されています。ただし、一部の上限額が段階的に変化しています。

控除率

借入残高の 0.7%（2022年〜）

2021年までの1.0%から引き下げられましたが、一方で「逆ざや問題」（低金利時代に控除率が金利より高い状態）の解消が図られています。

控除期間

2025〜2026年の借入限度額（新築住宅の場合）

| 住宅の種類 | 2024年入居 | 2025〜2026年入居 |

|-----------|-----------|----------------|

| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 4,500万円 |

| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 3,500万円 |

| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 3,000万円 |

| その他の新築住宅（一般） | 2,000万円 | 2025年まで2,000万円、2026年以降は対象外 |

重要な変更点：省エネ基準を満たさない「その他の新築住宅」は、2025年末（2025年12月31日入居分）をもってローン減税の対象外となります。2026年以降に入居する場合は、省エネ基準適合住宅以上の水準が必須です。

中古住宅の借入限度額

| 住宅の種類 | 借入限度額 |

|-----------|-----------|

| 認定長期優良・低炭素住宅 | 3,000万円 |

| その他（省エネ基準適合含む） | 2,000万円 |

最大控除額の試算

例1：新築省エネ基準適合住宅（2026年入居）

借入額3,000万円・借入限度額3,000万円・控除率0.7%の場合

年間最大控除額：3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円

13年間の最大控除合計（残高が減るため実際はやや少ない）：約240万円

例2：長期優良住宅（2026年入居）

借入額5,000万円・借入限度額4,500万円・控除率0.7%の場合

年間最大控除額：4,500万円 × 0.7% ＝ 31.5万円

13年間の最大控除合計：約350万円

新築 vs 中古：住宅ローン減税の違い

| 項目 | 新築住宅 | 中古住宅 |

|------|---------|---------|

| 控除期間 | 13年 | 10年 |

| 借入限度額（最大） | 4,500万円 | 3,000万円 |

| 省エネ要件 | 必要（2026年以降） | 緩やか（1982年以降築または耐震基準適合） |

| 最大控除総額 | 約350万円 | 約210万円 |

中古住宅は控除期間・限度額の面で新築より不利ですが、仙台市内では中古物件の方が購入価格が大幅に安いため、トータルのコストパフォーマンスは中古が優れるケースも少なくありません。

省エネ住宅とは何か：2026年以降の基準

2026年以降に新築住宅で住宅ローン減税を受けるためには、最低でも「省エネ基準適合住宅」の水準が必要です。

省エネ基準の主な区分

| 区分 | 内容 |

|------|------|

| 省エネ基準適合住宅 | 建築物省エネ法の省エネ基準（断熱性・一次エネルギー消費量）を満たすもの |

| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱性能をさらに高め、太陽光発電などで一次エネルギー消費量を20%以上削減 |

| 長期優良住宅 | 劣化対策・耐震性・省エネ・維持管理・可変性などを高い基準で認定 |

| 低炭素住宅 | 省エネ基準より10%以上省エネを達成した住宅 |

仙台市内の新築マンション・注文住宅の多くは、すでにこれらの基準に対応しています。購入を検討する際は、不動産会社または施工会社に省エネ認定の取得有無を確認しましょう。

住宅ローン減税を受けるための申請手順

入居した翌年：確定申告（初回のみ）

住宅ローン減税を受けるには、入居した翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）が必要です。

必要書類

2年目以降：年末調整（会社員の場合）

2年目以降は会社員であれば年末調整で対応できます。金融機関から届く「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高証明書」を会社に提出するだけです。

仙台市で新築・中古を買うときの活用ポイント

新築マンションを買う場合

仙台市中心部の新築マンションは、長期優良住宅認定を取得しているケースが多く、借入限度額4,500万円（控除率0.7%）が適用されます。年間の最大控除額は31.5万円となり、13年間で約350万円の節税が期待できます。

中古マンション・戸建てを買う場合

仙台市では、築15〜25年の中古マンションが3,000〜4,500万円前後で流通しています。住宅ローン減税の借入限度額は2,000〜3,000万円ですが、購入価格が新築より安いため、残高に対して余裕を持って減税を受けられるケースが多いです。

なお、中古住宅の場合、築年数（1982年以降または耐震基準適合証明あり）の確認が必要です。旧耐震基準（1981年以前）の物件でも耐震基準適合証明書を取得すれば対象になります。

住宅ローン減税と組み合わせたい他の制度

すまい給付金（2021年終了）

すまい給付金は2021年12月で終了しています。2022年以降の取引では対象外です。

子育てエコホーム支援事業（2024〜2025年）

子育て世帯・若者夫婦世帯を対象に、省エネ住宅の新築や改修に対する補助金制度。2025年の予算消化状況に応じて申請が締め切られる場合があります。購入を検討中の方は最新情報を確認してください。

フラット35（固定金利）との組み合わせ

住宅ローン減税は変動・固定を問わず適用されます。フラット35の金利優遇（フラット35S・フラット35グリーン）と組み合わせることで、さらに金利負担を下げることも可能です。

まとめ

仙台市での住宅購入については、エムアセッツへお問い合わせください。省エネ住宅の選び方・ローン計画・住宅ローン減税の活用まで、総合的にサポートします。