相続した不動産を売却する際の税金と手続きフロー｜エムアセッツ不動産コラム

親や祖父母から不動産を相続したものの、「自分では住まない」「維持・管理が難しい」という理由で売却を検討されている方は多くいらっしゃいます。しかし、相続した不動産の売却は通常の不動産売却よりも手続きが複雑で、税金に関する理解も必要です。

本記事では、相続不動産を売却する際の一連の手続きフローと、かかる税金（特に譲渡所得税）について、2026年時点の最新情報をもとに解説します。

相続不動産売却の全体フロー

相続した不動産を売却するまでの手順は大きく以下の通りです。

特に2024年4月から相続登記が義務化されたため、まず名義変更を済ませることが必要です。各ステップを順番に解説していきます。

ステップ1: 相続の発生と相続不動産の確認

相続する不動産の把握

相続発生後まず確認するのが、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の全容です。

仙台市内の不動産であれば、仙台市の固定資産課税台帳を確認することで把握できます。

遺産分割協議

複数の相続人がいる場合、誰がその不動産を相続するかを話し合いで決める「遺産分割協議」が必要です。全員が合意した内容を「遺産分割協議書」として書面化します。

売却を前提とした遺産分割の方法

ステップ2: 相続登記（名義変更）

2024年4月から相続登記が義務化

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務化されました（不動産登記法改正）。

正当な理由なく期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料（罰則）が課せられる可能性があります。

遡及適用: 2024年4月1日より前に相続が発生した場合でも、施行日から3年以内（2027年3月31日まで）に相続登記を行う必要があります。

相続登記の手続き

相続登記は法務局（仙台法務局またはその支局）に申請します。

相続登記に必要な主な書類

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的です。費用は不動産の評価額・手続きの複雑さによりますが、司法書士報酬と登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）が主なコストです。

→ 相続不動産の手続きについて詳しくはこちら

ステップ3: 不動産の査定・売却活動

相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼して売却活動に入ります。

査定の種類

簡易査定（机上査定）

物件情報をもとに不動産会社が概算価格を算出する方法。すぐに金額が出るが、精度は低い。

訪問査定

担当者が実際に物件を確認して算出する方法。より実態に即した価格が出る。

複数の不動産会社に査定を依頼し（いわゆる「相見積もり」）、価格や条件を比較することを推奨します。

仙台市内の相続物件の売却における注意点

→ 不動産売却について詳しくはこちら

ステップ4: 売買契約・引き渡し

売却価格・条件が合意できたら売買契約を締結し、引き渡し・決済を行います。

相続した不動産で、被相続人の荷物・家財が残っている場合は、事前に処分・整理が必要です。特に遠方の相続人が多い場合は、引き渡し準備に時間がかかることがありますので、早めにスケジュールを組むことをおすすめします。

ステップ5: 確定申告（譲渡所得税）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）で譲渡所得税を申告・納付する必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

取得費が不明な場合

被相続人が不動産を購入した際の資料が残っていない場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。ただしこの場合、課税対象の譲渡所得が大きくなることが多いため、できる限り実際の取得費を証明する資料（古い売買契約書・領収書など）を探すことを推奨します。

税率（所有期間による違い）

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。相続の場合は、被相続人が取得した日から起算します。

| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |

|--------|--------|--------|--------|

| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 39% |

| 5年超（長期） | 15% | 5% | 20% |

※復興特別所得税（所得税額の2.1%）が別途かかります

相続した不動産の場合、被相続人が長期間所有していれば、長期譲渡所得（20%）の税率が適用されることが多いです。

3,000万円特別控除（空き家の特例）

相続した被相続人の居住用財産（空き家）を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条の3）。

適用期間: 令和9年（2027年）12月31日まで

主な適用要件

2024年1月1日以降の改正点

この特例を活用すると、多くのケースで譲渡所得税をゼロに抑えることができます。

相続税の取得費加算の特例

相続した不動産を一定期間内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例（租税特別措置法第39条）も利用できます。

この特例を使うことで、取得費が増加し、課税対象の譲渡所得を圧縮できます。

確定申告に必要な主な書類

確定申告は税理士に依頼することをおすすめします。特に特例・控除を活用する場合は、適用要件の確認や書類の準備に専門知識が必要です。

相続不動産売却のよくある落とし穴

相続登記を放置していて売れない

相続登記が済んでいない不動産は名義が被相続人のままのため、そのままでは売却できません。まず相続登記を完了させることが先決です。2024年の義務化後は罰則もあるため、早期に手続きを進めることが重要です。

相続人間で意見が分かれる

複数の相続人がいる場合、売却に全員が同意しないと進められません。特に共有名義となっている場合は、1人でも反対すると売却できません。遺産分割協議で事前に合意形成をしておくことが重要です。

取得費が不明で税負担が大きくなる

古い不動産ほど取得費の証明書類が残っていないケースが多く、概算取得費（売却価格の5%）を使わざるを得ないと、課税対象が大きくなります。被相続人の古い書類を探したり、地価公示などのデータを活用することで実際の取得費に近い金額を証明できる場合があります。

特例の期限を見逃す

3,000万円特別控除は「相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日まで」という期限があります。相続後に長期間放置していると、この期限を過ぎてしまう可能性があります。

まとめ

相続した不動産を売却する際の手続きと税金の流れをまとめます。

相続不動産の売却は、通常の売却よりも税務・法務の知識が求められます。税理士・司法書士・不動産会社が連携して対応することで、スムーズに手続きを進めることができます。

エムアセッツでは、仙台市内の相続不動産の売却について、査定から売却活動まで一貫したサポートを提供しています。相続した不動産の取り扱いにお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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