仙台でテナント開業前に確認すべき内見チェックリスト20項目

テナント内見で「後悔しない」ために

テナント物件の内見は、一般の住宅賃貸より確認すべき項目がはるかに多く、見落としが後のトラブルや開業後の経営リスクにつながります。「契約した後で電気容量が足りなかった」「ダクト工事ができない構造だった」という失敗は実際に起こりえます。

このガイドでは、業種にかかわらず共通して確認すべき基本項目と、業種別の追加チェック項目を合わせて20項目にまとめました。内見前にこのリストを印刷・保存して活用してください。

立地・集客力チェック（6項目）

1. 通行量の確認（時間帯・曜日別）

内見当日の通行量だけで判断するのは危険です。平日昼・平日夕方・休日昼など複数の時間帯に現地を訪れ、実際の人通りを確認しましょう。

同じ物件でも、ランチ需要を狙う飲食店と夜の集客が中心の居酒屋では「有効な通行量の時間帯」が異なります。自分のビジネスモデルに合った時間帯の通行量を重点的に確認してください。

2. 視認性・看板の設置可能性

道路から見て物件が目立つかどうかを確認します。以下をチェックしてください。

• 外壁・ファサードへの看板取り付けが可能か（オーナー許可の範囲）
• 角地・2面道路など通行者から見える方向
• 周辺の建物・植栽・電柱による視線の遮断がないか

3. 駐車場の有無と台数

業種によっては車での来店が前提となります。

• 専用駐車場が付属しているか
• 近隣に月極・コインパーキングがあるか（台数・料金）
• 物件前の路上駐停車の可否（道路幅・交通規制）

4. 最寄り駅・バス停からの距離と経路

徒歩分数だけでなく、実際の経路（坂道・横断歩道・歩道の広さ）も確認します。地図上では近くても体感距離が遠いケースがあります。

5. 競合店の分布

同業・近業態の競合がどこにあるかを地図で確認します。適度な競合（飲食店街のような集積効果）が集客にプラスになる業種と、競合が近すぎると不利になる業種があります。

6. 周辺の施設・利用客層

自分のビジネスのターゲット顧客が周辺に集まっているかを確認します。クリニックなら高齢者施設・住宅街が近い立地、学習塾なら学校・住宅地が近い立地が有利です。

設備チェック（8項目）

7. 電気容量（アンペア・キロワット）

飲食店・クリニック・美容サロンは特に重要です。

• 現状の電気容量（アンペア数）を確認
• 自分のビジネスで必要な電気容量を事前に把握しておく
• 容量が不足する場合、増設工事の可否・費用・工期を確認（東北電力との協議が必要な場合もある）

目安として、飲食店（厨房機器多数）は60〜100A以上、一般テナント（オフィス・サービス業）は40〜60Aが多い。

8. 給排水の位置と容量

• 給水管の口径（太いほど同時使用が可能）
• 排水管の位置と床下の状況（水回りを設置したい位置と合っているか）
• 汚水・雑排水・雨水の排水系統を分けて確認

特に飲食店・クリニック・美容サロンは、水回りの設置位置が施工コストに直結します。排水管の位置から遠い場所に水回りを設けると、大規模な配管工事が必要になります。

9. ガスの種類と供給能力

• 都市ガスかプロパン（LP）ガスか（コスト差が大きい）
• ガス管の口径・供給量が業務用機器に対応できるか
• ガスを使用しない業種はオール電化対応の可能性も確認

10. 空調設備の有無と状態

• 既存エアコン・業務用空調の有無・型番・年式
• 居抜きで空調を引き継ぐ場合の動作確認（内見時に試運転）
• 新規設置の場合：室外機の設置スペース・配管ルートの確認

11. 排煙設備・換気設備

飲食店の場合は最も重要なチェック項目の一つです。

• 既存の排煙ダクトの位置・状態（建物外への排気ルート）
• 自然排煙か機械排煙か
• 屋上への排気が可能か（周辺ビルへの影響・管理規約の確認）
• 換気扇・レンジフードの設置位置

ダクト工事が建物構造上不可能な物件では、飲食店としての出店が難しくなります。

12. 天井高・有効天井高

• 天井スラブの高さ（建物の実際の高さ）
• 有効天井高（設備配管・ダクト等を設置した後の実際の空間高）
• 業種ごとに必要な天井高の目安：飲食店2.5m以上、一般テナント2.4〜2.7m

13. 床の強度・素材

• 重量物（業務用機器・大型設備）を設置できる床強度か
• 床の素材と状態（居抜きの場合は前業種の汚れ・傷の確認）
• 段差の有無（バリアフリー対応の要否）

14. トイレ・水道の状態と数

• 男女共用か男女別か（業種・客層によって必要数が変わる）
• バリアフリートイレの有無（クリニック・高齢者向けサービス業種では必須に近い）
• 衛生面の状態確認

契約条件チェック（4項目）

15. 坪単価と共益費・管理費の内訳

賃料は「坪単価 × 面積」で計算されますが、共益費・管理費・駐車場代などが別途かかるケースが多いです。

• 月額合計（賃料＋共益費・管理費＋その他）を確認
• 周辺物件の坪単価相場と比較（仙台市青葉区中心部の商業エリアは8,000〜20,000円/坪程度が目安で、立地により変動）
• 看板設置・夜間使用・エアコン使用に別途費用が発生しないか

16. 保証金（敷金）の額と返還条件

テナント物件では住宅より高い保証金が設定されます。

• 保証金の月数（テナントでは6〜12ヶ月分が一般的）
• 解約時の返還条件（原状回復費用の精算方法）
• 礼金（返還されない部分）の有無と金額

17. 解約予告期間

テナント契約では解約の予告期間が住宅より長く設定されることが多いです。

• 一般的な解約予告期間：3〜6ヶ月前通知が多い
• ビジネスが軌道に乗らなかった場合の撤退コストとして事前に把握しておく

18. 用途制限・内装工事の許可範囲

• 契約書に記載された「用途」が自分の業種に対応しているか
• 内装工事・改装の許可範囲（オーナー事前承認の要否）
• 原状回復義務の範囲（スケルトン戻し義務の有無）

業種別の追加チェック項目（2項目）

19. 業種別の必須確認事項

飲食店:

• グリストラップ（油脂分離阻集器）の設置スペース・設置義務の確認
• 厨房排水の排水管径・グリストラップへの接続
• 食品衛生法・消防法上の要件を満たしているか（保健所への事前相談を推奨）

クリニック・歯科医院:

• バリアフリー（スロープ・手すり・車椅子対応トイレ）の現状と改修余地
• 診療所として必要な最低面積・諸室構成（待合・診察・処置等）
• 医療廃棄物の処理施設・動線の確保

美容室・サロン:

• シャンプー台設置のための給排水位置・排水能力
• スタイリストチェアの数に対応できる電気容量（1台につき目安200〜500W）
• 防音・防臭（ブリーチ等の薬品臭）の必要性

学習塾・教室系:

• 防音性能（隣接テナント・住居への音漏れ）
• 避難経路・消防法上の収容人数制限
• 出入り口の安全性（子どもの利用を想定した動線）

20. スケルトン渡しと居抜きの判断基準

スケルトン渡しの場合:

メリット：内装を自由に設計できる、前テナントの痕跡がない

デメリット：内装工事費用が全額自己負担（1坪あたり20〜50万円程度が目安）、工期が長い

居抜き（前テナントの設備が残っている）の場合:

メリット：内装・設備工事費を大幅に削減できる（前業種が同業種の場合はさらに有利）

デメリット：前テナントのコンセプト・動線に引っ張られる、設備の状態・年式の確認が必要

居抜き物件を選ぶ際は、厨房機器・空調・給排水設備の状態を必ず専門業者に確認させてもらいましょう。外見が良くても設備の劣化が進んでいる場合、開業後すぐに修繕費が発生します。

テナント内見チェックリスト：まとめ表

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