住宅ローンの種類と選び方｜固定金利・変動金利・フラット35の違いを仙台の事例で解説

住宅ローン選びは「金利タイプ」の理解から始まる

仙台でマイホームを購入する際、多くの方が「住宅ローンはどれを選べばよいのか」と悩みます。金融機関の数も多く、パンフレットに並ぶ金利の数字だけを見ていても、どれが自分に向いているかはなかなか判断できません。

住宅ローン選びで最初に理解しておくべきは「金利タイプ」です。大きく分けると、変動金利型・固定期間選択型・全期間固定型（フラット35など）の3種類があり、それぞれに特徴とリスクがあります。どのタイプを選ぶかで、返済総額が数百万円単位で変わることもあります。

変動金利型の仕組みとリスク

金利が最も低いが、将来変動する

変動金利型は、市場の短期金利（政策金利）の動向に応じて借入金利が定期的に見直されるタイプです。日銀の利上げ（2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ）に合わせて上がっており、たとえば三菱UFJ銀行の新規借入の変動金利（最優遇）は2026年10月1日現在で年1.195%です。それでも3タイプのなかでは最も低い水準です。

返済額の見直しルール: 変動金利は通常、半年ごとに金利が見直されます。ただし「5年ルール」と「125%ルール」と呼ばれる緩衝措置が、多くの銀行で適用されています。

• 5年ルール: 金利が変わっても毎月の返済額は5年間据え置かれます
• 125%ルール: 5年後の返済額の見直し時も、直前の返済額の125%を超えて増額されません

これらのルールにより急激な返済額の増加は抑えられますが、金利上昇分の一部が「未払い利息」として元本に加算されるリスクがある点には注意が必要です。

変動金利が向いている人

• 繰り上げ返済を積極的に行い、元本を早期に減らせる人
• 世帯収入に余裕があり、金利上昇時も追加返済に対応できる人
• ローン期間が10〜15年と比較的短い人

仙台市内で3,500万円のマンションを購入し、頭金500万円を入れて3,000万円を35年ローンで借りる場合、変動1.2%なら月々の返済額は約8万7,500円です（元利均等返済・ボーナス払いなしの試算）。

固定期間選択型の仕組みと使いどころ

一定期間だけ金利を固定する

固定期間選択型は、最初の2年・3年・5年・10年などの期間だけ金利を固定し、その後は変動金利か新たな固定期間を選び直すタイプです。固定期間中は返済額が変わらないため、子どもの教育費がかかる時期などに利用しやすいと言われます。

注意点: 固定期間終了後は、その時点の金利水準で再設定されます。固定期間中に金利が大幅に上昇していた場合、以降の返済額が大きく跳ね上がるリスクがあるため、固定期間終了後の資金計画まで考えておく必要があります。

向いている人

• 育児・子育て期間など、収入の変動が予測される期間の安定を優先したい人
• 固定期間中に貯蓄・繰り上げ返済を重ね、その後の変動リスクに備えられる人

全期間固定型（フラット35）の特徴

借入から完済まで金利が変わらない安心感

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。2026年10月の【フラット35】（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付）の最頻金利は年3.83%です（金融機関・申込時期により異なります）。

フラット35の主な特徴:

• 借入期間中ずっと同じ金利・同じ返済額が続く
• 保証会社が不要（フラット35は機構保証のため）
• 団体信用生命保険は任意加入（健康上の理由でほかのローンを断られた方も利用しやすい場合がある）
• 物件が一定の技術基準を満たす必要がある（検査済証や適合証明書が必要）

先ほどの例（借入3,000万円・35年）で全期間固定3.83%を選んだ場合、月々の返済額は約13万円です。変動金利（1.2%）との月額差は約4万2,000円になります。ただし、金利上昇がなければ35年間支払い続ける「コスト」であり、安心感の対価と捉えることもできます。

フラット35が向いている人

• 長期にわたる収入の見通しが安定しており、返済計画を固定したい人
• 自営業・フリーランスなど収入変動リスクがある人（民間変動ローンより審査が通りやすい場合がある）
• 金利上昇局面でのリスクを極力排除したい人

3タイプの比較表

仙台で住宅ローンを選ぶ際の実践的なポイント

複数の金融機関に事前審査を申し込む

仙台市内では七十七銀行・仙台銀行・東北銀行・ゆうちょ銀行・各メガバンク・ネット銀行など、多くの選択肢があります。金利条件や審査基準は金融機関によって異なるため、1〜2行に絞らず、複数に事前審査を申し込んで比較することを強くお勧めします。転勤で仙台に来られる方は、購入前に賃貸で土地勘を確かめておくのも一つの方法です。エリアの雰囲気を知りたい方は仙台転勤ガイドも参考にしてください。

総返済額で比較する

「月々の返済額」だけで判断するのは危険です。金利タイプ・返済期間・手数料・保証料を含めた総返済額で比較することが重要です。不動産会社や金融機関が提供するシミュレーションを活用し、固定・変動・フラット35それぞれで35年間の総額を比較してみましょう。

住宅ローン控除との組み合わせを確認する

2024年以降の住宅ローン控除（減税）は、省エネ性能や認定住宅の区分によって控除限度額が変わります。長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅などの認定を受けた物件では、フラット35の金利引き下げ（フラット35S）と組み合わせることで、総コストを抑えられるケースがあります。

購入と賃貸を比べてから決める

住宅ローンの負担感は、賃貸で暮らし続けた場合の家賃と比べると判断しやすくなります。エムアセッツの所有物件一覧で仙台市内の賃料水準を確認し、月々の返済額と見比べてみてください。購入を検討する物件そのものは売買物件情報でも確認できます。

なお、マイホーム購入にあたって現在お住まいの物件を手放す必要がある場合は、不動産売却ガイドもあわせてご確認ください。住宅ローンや仙台の不動産に関するその他の情報は不動産コラム一覧でご覧いただけます。ご不明な点はお問い合わせよりお寄せください。