公簿売買と実測売買の違い｜仙台の土地取引で面積のずれをどう精算するか

公簿売買と実測売買、何が違うのか

土地を売買するとき、代金の算出方法には大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」の2種類があります。公簿売買は、登記簿に記載されている地積(面積)をそのまま採用し、実際に測量した面積との差があっても代金を調整しない方式です。一方の実測売買は、引き渡し前に測量を行い、実測した面積をもとに代金を算出したり、契約後に差額を精算したりする方式を指します。

登記簿上の面積と実際の面積が一致していれば問題は生じませんが、古い土地では測量技術や登記の経緯によって、登記簿の地積と現況の面積が数パーセント程度ずれているケースが少なくありません。

なぜ面積にずれが生じるのか

登記簿の地積は、過去の分筆・合筆の際の測量をもとにしていることが多く、当時の測量精度や手作業による誤差がそのまま今日まで引き継がれている場合があります。仙台市内でも、古くから宅地として利用されてきたエリアでは、隣地との境界標が失われていたり、塀の位置と登記簿上の境界線が微妙にずれていたりすることがあります。

このような土地では、購入前に確定測量(隣接地の所有者立ち会いのもとで境界を確認し、面積を測り直す測量)を行うことで、実際の面積を把握できます。

実測精算の具体的な考え方

実測売買を選んだ場合、契約書には「実測面積に基づき、1平方メートルあたりの単価を定めて代金を精算する」旨の条項を盛り込みます。一般的な流れは次のとおりです。

1. 契約時点では登記簿上の面積をもとに暫定的な売買代金を決める
2. 引き渡しまでに確定測量を実施し、実測面積を確定する
3. 登記簿面積との差に応じて、あらかじめ定めた単価で代金を増減精算する

このとき、測量費用をどちらが負担するのか、また差異が生じた場合の精算方法(増減どちらも精算するのか、一定の範囲内なら精算しないのか)を契約書に明記しておくことが重要です。

どちらの方式を選ぶべきか

公簿売買は測量の手間や費用がかからず、契約から引き渡しまでの期間を短縮できるという利点があります。境界が明確で、隣地との争いのおそれが低い土地では公簿売買が選ばれることも多くあります。

一方で、面積の差が代金に大きく影響する広い土地や、境界が不明瞭な土地、隣地との境界紛争のおそれがある土地では、実測売買を選んで確定測量を行っておいたほうが、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

契約前に確認しておきたいポイント

• 登記簿上の地積と、現況の測量図(地積測量図)に記載された面積が一致しているか
• 境界標が現地に設置されているか、隣地所有者との間で境界の認識に相違がないか
• 公簿売買・実測売買のどちらの方式で契約するのか、契約書に明記されているか
• 実測売買の場合、測量費用の負担者と、精算の単価・方法が明記されているか

土地の売買では、面積という数字ひとつをとっても、公簿と実測のどちらを基準にするかで代金や後日のトラブルの有無が変わってきます。契約前に測量図や境界の状況を確認し、不明な点があれば仲介会社や土地家屋調査士に相談しておくと安心です。

仙台の実務で気をつけたいケース

仙台市内で土地の売買を検討する際、古くからの住宅地や、区画整理が行われる前からの宅地では、登記簿の地積が現況と一致していないことが比較的見られます。特に、隣地との間にブロック塀や生垣があり、境界標が確認できない土地では、購入前に境界の状況を確認しておくことが大切です。

不動産会社が土地の査定を行う際も、公簿面積をもとにした概算と、現地の状況を踏まえた実測面積の見込みとでは、評価額に差が出ることがあります。売却を検討している場合は、事前に測量図の有無や境界標の設置状況を確認し、必要に応じて土地家屋調査士に確定測量を依頼しておくと、買主との交渉がスムーズに進みやすくなります。

測量にかかる期間と費用の目安

確定測量は、隣接するすべての土地所有者の立ち会いと合意が必要になるため、一般的に依頼から完了までに数週間から数か月程度の期間を要するといわれています。隣地が官有地(道路や水路など)に接している場合は、行政の担当部署との協議も必要になり、さらに時間がかかることがあります。

売買契約のスケジュールに測量期間を組み込む場合は、契約から引き渡しまでの期間を通常より長めに設定しておくか、測量が完了してから契約を締結する流れにするなど、取引全体のスケジュールを事前に調整しておくことが望ましいといえます。

土地の売買を検討している方は、まず自分の土地(または購入予定の土地)の登記簿謄本と地積測量図を取り寄せ、測量図が作成された時期や、境界標の設置状況を確認することから始めるとよいでしょう。古い測量図しかない場合や、そもそも測量図が存在しない場合は、早めに専門家へ相談しておくことで、契約直前になって慌てることを防げます。