リースバックとは？自宅を売却して住み続ける仕組みとメリット・デメリットを解説

リースバックとはどういう仕組みか

「リースバック」とは、自宅を[不動産会社](/column/sendai-fudosan-gaisha-sentaku-guide)や投資家に売却し、その後は売主が買主と賃貸借契約を結んで同じ物件に住み続ける仕組みです。「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、近年は老後の資金確保や生活費の工面を目的に利用する方が増えています。

通常の不動産売却では、売却と同時に物件を引き渡して退去しなければなりません。リースバックはこの「退去」が不要で、売却後も従来と同じ自宅に住み続けられる点が最大の特徴です。

仕組みのイメージ

1. 売主（自宅オーナー）が不動産会社にマイホームを売却
2. 売主は売却代金を一括で受け取る
3. 同時に売主（=新たな借主）と不動産会社（=新たなオーナー）が賃貸借契約を締結
4. 売主は毎月家賃を支払いながら引き続き同じ自宅に居住する

リースバックを選ぶ主な理由

老後資金・生活費の確保

定年後に不動産資産はあるものの現金が少ない「資産はあるがキャッシュがない」状態を「ハウスリッチ・キャッシュプア」と言います。リースバックはこうした状況の解消手段として有効です。仙台市内でも、退職後に住宅ローンが残っているご夫婦がリースバックで資金を確保し、老後の生活を立て直したケースがあります。

住宅ローンのリスタート

住宅ローンの返済が滞り始めた場合、競売にかけられる前にリースバックで売却することで、同じ自宅に住み続けながらローン問題を解決できます。任意売却とリースバックを組み合わせる手法として活用されることがあります。

急な資金需要への対応

事業の資金調達・相続税の納税・医療費など、まとまった現金が必要になった際に不動産を売却して流動化しながらも、生活の場を変えずに済む点が評価されます。

将来の買い戻しオプション

リースバック契約によっては、一定期間内に同物件を買い戻すオプションが付くケースもあります。将来的に資金が回復したら自宅を取り戻したいという方には、こうした条件を交渉することが可能です。

リースバックのメリット

• まとまった資金を即時に確保できる: 売却代金は一括で受け取れます
• 引っ越しが不要: 生活環境を変えずに住み続けられます
• 固定資産税・修繕費の負担がなくなる: 所有権を手放すため、これらのコストは新オーナー負担になります
• 売却を周囲に知られにくい: 引っ越しがないため、近隣への事情説明が不要です

リースバックのデメリットと注意点

売却価格が市場価格より低くなる

リースバックの売却価格は一般的な不動産売却（仲介）と比べて市場価格の70〜80%程度になるケースが多いです。買主側が賃貸リスクを抱えるため、割安に設定されるのが通常です。「手元資金の確保」を優先するか「売却価格の最大化」を優先するかを明確にしたうえで選択することが重要です。

賃料水準が周辺相場より高い場合がある

リースバック後の家賃は、売却価格に対して年間利回り6〜10%程度で設定されるケースが多く、周辺の賃貸相場より割高になることがあります。長期間住み続ける予定の場合は、総賃料負担が売却で失った価値を上回らないかシミュレーションが必要です。

賃貸契約の更新が保証されない場合がある

リースバックの賃貸借契約は「定期借家契約」で締結されることが多く、契約期間満了時に更新を断られる可能性があります。契約書で更新の可否・条件を必ず確認し、「普通借家契約」での締結を交渉することが望ましいです。

将来の買い戻し価格に注意

買い戻しオプションが付く場合、買い戻し価格は売却価格より高く設定されるのが通常です。将来の買い戻しを念頭に置いている場合は、あらかじめ買い戻し条件を契約書に明記しておきましょう。

リースバックが向いている人・向かない人

向いている人

• 老後の生活費確保を最優先する方: 住み慣れた自宅に住み続けながら資産を現金化したい
• 引っ越しが身体的・精神的に困難な方: 高齢・病気などの事情がある
• 子どもへの相続よりも現役世代の生活を重視する方: 不動産を残すことにこだわらない

向かない人

• 売却価格をできるだけ高くしたい方: 仲介売却のほうが高値売却できる可能性が高い
• 長期間住み続けることを確実にしたい方: 定期借家契約の場合、更新の保証がない
• 相続資産として不動産を残したい方: 所有権を手放すため相続対象から外れる

仙台でリースバックを検討する際のポイント

仙台市内の不動産市場では、地域によって売却価格の評価が異なります。青葉区・太白区・宮城野区など人気エリアの物件は市場価格が高いため、リースバックの売却価格も相応に高くなりやすい傾向があります。

リースバックを検討する際は、まず通常の不動産会社による仲介売却の査定価格を確認し、その後にリースバック業者の提示価格と比較することをお勧めします。また、リースバックを専門とする業者には悪質な事業者も存在するため、契約内容を不動産の専門家に確認してもらうことが重要です。

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