告知書（物件状況等報告書）と付帯設備表の書き方｜不動産売却で契約不適合を防ぐ記入のコツ

家やマンションを売るとき、仲介を頼んだ不動産会社から「告知書（物件状況等報告書）」と「付帯設備表」の記入を頼まれます。どちらも売主が自分で書く書類で、書き方しだいで引渡し後のトラブルの起きやすさが変わります。この記事では、2 つの書類の役割と、契約不適合を防ぐための書き方を整理します。

2 つの書類の役割

告知書（物件状況等報告書）は、売主が知っている物件の状態や過去の出来事、周辺の事情を買主に書面で伝えるための書類です。付帯設備表は、給湯器やエアコンなどの設備を引き渡すかどうかと、その故障・不具合の有無を一覧にしたものです。書式は不動産会社が加盟する団体ごとに違いますが、どちらも売買契約の際に買主へ渡され、「この状態の物件を売り買いする」という合意の中身を形づくります。

民法は、引き渡した物件が種類・品質・数量について「契約の内容に適合しない」場合に売主の責任を定めています。何が契約の内容だったかを示す材料として、この 2 つの書類が重みを持つわけです。

契約不適合責任と書類の関係

契約の内容に合わない物件を引き渡した場合、買主は売主に修補などの追完を求めることができ、追完されなければ代金の減額を求めることもできます。損害賠償の請求や契約の解除も妨げられません（民法 562 条〜564 条）。品質などの不適合については、買主が不適合を知った時から 1 年以内に売主へ通知しないと、原則としてこれらの請求ができなくなります（同法 566 条）。

特に大事なのが 572 条です。売主の責任を負わない特約を結んでいても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定められています。築年数の古い物件で「責任を負わない」特約を付ける場合でも、知っている不具合を告知書に書いておかなければ守られません。制度の全体像は契約不適合責任とインスペクションの解説と瑕疵担保責任と告知義務の解説で説明しています。

告知書に書く項目と書き方のコツ

書式によって並びは違いますが、告知書でよく尋ねられるのは次のような事柄です。

• 雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、給排水管の漏水などの不具合（現在と過去）
• 増改築・リフォーム・修繕の履歴
• 土地の境界や越境、浸水などの履歴
• 騒音・振動・臭気、近隣との取り決めや紛争
• 事件・事故・火災など

書くときは、次の点を意識すると後で食い違いが起きにくくなります。

1. 不具合は「いつ・どこで・どう対応したか」の 3 点で書く（例: 2 階北側の天井に雨染みがあり、屋根を補修した。その後は再発していない）
2. 修理済みの不具合も、過去の履歴として書く
3. 分からないことは推測で「無」とせず「不明」と書く
4. 工事の見積書・領収書・点検の報告書があれば写しを添える

相続した空き家のように自分が住んでいない物件では、「不明」が多くなります。その場合は、建物状況調査（インスペクション）で現状を確かめてから売り出すのも一つの方法です。

人の死に関する事案の書き方

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、媒介する不動産会社が売主に告知書（物件状況等報告書）などへ過去の事案の記載を求めることで、通常の調査を果たしたものとする考え方を示しています。あわせて、売主が事案の存在を故意に告げなかった場合などには民事上の責任を問われる可能性があることを、あらかじめ売主に伝えることが望ましいとしています。告知書は後日トラブルになったときに証拠資料にもなり得るため、知っている事実は不動産会社に相談しながら正確に書くことが大切です。出典は国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（PDF）です。

付帯設備表の書き方

付帯設備表では、設備ごとに「有・無」「引き渡すか撤去するか」「故障・不具合の有無」を書きます。

• エアコン、照明器具、カーテンレールなど取り外せるものは、残すか持っていくかを決めてから書く
• 給湯器やコンロは、動いていても不具合の兆候（お湯の温度が安定しない、異音がする等）があれば備考に書く
• 長く使っていない設備は、動作を確かめられなければ「不明」と書く
• 内覧のときと引渡しのときで、設備の内容や状態を変えない

付帯設備表に「故障なし」と書いた設備が引渡し直後に動かなければ、それ自体がトラブルの種になります。書く前に一度、実際に動かして確かめておくと安心です。

記入から引渡しまでの流れ

1. 媒介契約を結んだら、不動産会社から書式を受け取る
2. 家族や管理会社、過去に工事を頼んだ業者の記録を集める
3. 記入した内容を不動産会社と読み合わせ、書き漏れを確かめる
4. 売買契約の際に買主へ交付される
5. 契約から引渡しまでの間に状態が変わったら、すぐに書面で伝える

書いた内容の法的な意味や、特約の付け方に迷う場合は、仲介する不動産会社に説明を求め、必要に応じて弁護士に相談してください。売却全体の流れは不動産売買でよくある契約トラブルと予防策も参考になります。