専任媒介契約でレインズ登録・報告義務を使いこなす——売主が知るべき権利と確認方法

専任媒介契約とは——3種類の媒介契約の違いから確認

不動産を売却するとき、売主は不動産会社と「媒介契約」を締結します。媒介契約には3種類あり、それぞれ売主と不動産会社の関係が異なります。

この中で最もよく選ばれるのが「専任媒介」です。売主にとっては1社に絞って任せられる安心感がある一方、不動産会社には法律上の義務が課されます。この義務を正しく理解して活用することが、売主の利益を守る鍵になります。

レインズ登録義務とは何か

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営する物件情報データベースです。全国の不動産会社がこのシステムを通じて物件情報を共有し、買い手を探します。

専任媒介：契約締結後7営業日以内の登録義務

専属専任媒介：契約締結後5営業日以内の登録義務

この義務は宅地建物取引業法第34条の2に定められています。登録後、不動産会社は売主に「登録証明書」を交付しなければなりません。

登録内容を売主自身が確認する方法

レインズ登録後、売主はレインズのIDとパスワードを使って自ら登録内容を確認できます。これが重要な権利です。確認できる主な情報は以下のとおりです。

• 物件情報（面積・価格・築年数・写真など）が正確に登録されているか
• 公開設定が「公開中」になっているか（「非公開」や「業者間限定」になっていないか）
• 登録日時が義務期間内に収まっているか

注意すべき「囲い込み」の見分け方

登録はされているが「他社からの紹介お断り」という意図で業者間で情報を回さない行為（いわゆる囲い込み）は、登録状況だけでは判断しにくい面もあります。しかし以下のような状況が続く場合は、担当者に問い合わせることをおすすめします。

• 内見件数・問い合わせ件数の報告が数週間ゼロ
• 「他社から買いたい方がいる」という連絡が一向に来ない
• 周辺相場と比べて集客が明らかに少ない

定期報告義務とその活用

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が義務付けられています（宅建業法第34条の2第9項）。

報告に含まれるべき内容

• 広告の実施状況（掲載媒体・掲載内容）
• 問い合わせ件数
• 内見件数と反応
• 価格に関する市場の感触
• 今後の活動方針

報告方法は口頭・電話・メール・書面いずれでも構いませんが、後から確認できるようにメールや書面での報告を求めることをおすすめします。報告内容が薄かったり具体的な数字がなかったりする場合は、担当者に「問い合わせ件数を教えてください」「内見後の反応はどうでしたか」と具体的に質問してください。

報告義務が果たされない場合の対応

不動産会社が報告義務を怠った場合、売主は以下の対応が取れます。

1. 担当者に直接改善を求める

まず担当者または支店長に「2週間報告がありませんが、これは義務違反です」と伝えます。多くの場合、これで改善されます。

2. 媒介契約の解除

専任媒介の有効期間は最長3ヶ月です。期間内でも不動産会社側の義務違反があれば、売主は契約を解除できます。解除する場合は書面で通知し、別の会社への依頼も検討できます。

3. 宅地建物取引業者への苦情申し出

都道府県の宅地建物取引業担当窓口（宮城県の場合は宮城県土木部建築宅地課）へ相談・苦情申し出が可能です。

専任媒介を最大限に活かすために

専任媒介契約は、売主が適切に権利を行使することで効果を発揮します。契約締結時には以下を確認・合意しておきましょう。

• 報告の頻度・方法（書面またはメール）
• 価格変更の判断基準と相談[タイミング](/column/trouble-cases-consulta-timing)
• 買い手候補が現れた際の連絡方法と判断期限

仙台で不動産売却をお考えの方は、エムアセッツにご相談ください。専任媒介か一般媒介かの選択から、レインズ登録状況の確認方法まで、売主の利益を最優先にご説明いたします。