故人の不動産を漏れなく調べる方法｜名寄帳と所有不動産記録証明制度の使い分け

相続で意外に多いのが「亡くなった親がどこに不動産を持っていたか、家族が全部は把握していない」というケースです。遺産分割協議の後で別の土地が見つかると、その土地について改めて話し合いが必要になり、相続登記にも漏れが出ます。この記事では、市区町村の「名寄帳」と、法務局で始まった「所有不動産記録証明制度」を使って、故人の不動産を漏れなく洗い出す方法を整理します。

まず手元の書類から当たりをつける

最初に確かめたいのは、故人の手元に残っている書類です。

• 市区町村から毎年届く固定資産税の納税通知書と課税明細書
• 登記済証（権利証）や登記識別情報通知
• 不動産を買ったときの売買契約書や、金融機関の借入れの書類

ただし、納税通知書だけに頼ると見落としが出ます。固定資産税には免税点があり、同じ市町村（仙台市のような政令指定都市では区）の中で持っている土地の課税標準額の合計が 30 万円、家屋が 20 万円に満たない場合は課税されません（地方税法 351 条・737 条）。山林や小さな私道の持分だけを持っている市町村からは、税金がかからないため通知書が届いていないことがあります。また、兄弟などと共有している不動産は、単独所有の分とは別の通知書で届くことがあり、共有者の代表者あてに送られていると故人の手元には残りません。

名寄帳で市内の不動産を一覧にする

名寄帳は、市町村が固定資産税の課税のために持っている台帳を、所有者ごとにまとめた一覧です。仙台市の案内では、課税明細書と同等の内容が記載された一覧を閲覧（紙での取得も可）できるとされています。

• 場所: 仙台市役所北庁舎 1 階の資産課税課、各区役所の税務会計課、宮城総合支所の税務住民課、秋保総合支所の総務課。市内の資産であれば、どの区役所・総合支所でも取得できます
• 手数料: 台帳 1 件につき 300 円
• 郵送: 申請書、手数料分の定額小為替、切手を貼った返信用封筒、本人確認書類の写しを資産課税課に送ります

相続人が申請する場合は、本人確認書類に加えて、相続人であることと被相続人の死亡日が確認できる戸籍謄本などが必要です。出典は仙台市「固定資産税にかかわる閲覧・縦覧制度等について」と仙台市「固定資産課税台帳（名寄帳）等閲覧申請書（PDF）」です。

名寄帳は課税台帳なので、登記されていない建物が載っていることがあり、登記簿だけでは分からない資産の手がかりになります。一方で、分かるのはその市町村の中の不動産だけです。故人が他の市町村にも土地を持っていた可能性があるなら、市町村ごとに申請します。固定資産税の仕組みそのものは仙台の固定資産税と都市計画税の解説で詳しく説明しています。

所有不動産記録証明制度で全国の登記をまとめて探す

市町村をまたいで探すときに役立つのが、2026 年 2 月 2 日に始まった所有不動産記録証明制度です。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、法務局が全国の登記からシステムで検索し、一覧にして証明書として交付します。

• 請求できる人: 所有権の登記名義人本人と、その相続人などの一般承継人
• 相続人が請求するときの添付書類: 戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなど。過去の氏名や住所で検索する場合は、除籍謄本や除かれた戸籍の附票の写しなどが必要になることがあります
• 請求先: 全国どの法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）でも可。書面（郵送可）かオンラインで請求します
• 手数料: 検索条件 1 件・1 通につき、書面請求 1,600 円、オンライン請求で郵送交付 1,500 円、オンライン請求で窓口交付 1,470 円
• 代理人による請求も可能で、請求人の実印を押した委任状と印鑑証明書を付けます

該当する不動産が無い場合は「該当なし」の証明が出ますが、その場合も手数料は返ってきません。制度開始当初は交付まで 2 週間程度かかる場合があると案内されています。出典は法務省「所有不動産記録証明制度について」と新潟地方法務局「令和８年２月２日スタート！所有不動産記録証明制度について」です。

所有不動産記録証明で出てこない不動産

便利な制度ですが、検索の仕組みを知らないと見落としが残ります。法務省の案内では、氏名が前方一致し、かつ住所の市区町村まで、または住所の末尾 5 文字が一致するものを抽出するとされています。次のような不動産は一覧に出ません。

• 登記簿上の氏名・住所が検索条件と違うもの（引っ越し後に住所変更の登記をしておらず、旧住所のまま残っている不動産など）
• 所有権の登記が無く、表示に関する登記だけの不動産
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産
• 検索の時点で審査中の申請など、まだ登記に反映されていないもの

故人が転居を重ねていた場合は、戸籍の附票などで過去の住所をたどり、旧住所も検索条件に加えると取りこぼしが減ります。前方一致で探す仕組みなので、結果に挙がった不動産は登記事項証明書で名義人を一つずつ確かめると確実です。出典は法務省「所有不動産記録証明制度について」です。

2 つを組み合わせた調べ方

名寄帳は「その市町村の課税台帳」、所有不動産記録証明は「全国の登記簿」を見る仕組みで、得意な範囲が違います。次の順に進めると、漏れを減らせます。

1. 手元の納税通知書・権利証・契約書から、不動産がありそうな市町村を書き出す
2. 所有不動産記録証明を、現在の住所と過去の住所の両方で請求する
3. 1 と 2 で名前が挙がった市町村や、故人の出身地・本籍地の市町村で名寄帳を取る
4. 見つかった不動産の登記事項証明書を取り、共有者や抵当権の有無を確かめる

洗い出しが終わったら、相続登記に進みます。相続登記は義務になっており、期限と手続きは仙台の相続登記義務化の解説にまとめています。登記の申請は司法書士、相続税の申告は税理士に相談しながら進めると安心です。