登記事項証明書（登記簿謄本）の読み方ガイド｜表題部・甲区・乙区でわかること

登記事項証明書（登記簿謄本）とは

登記事項証明書は、法務局が保管する不動産登記記録の内容を証明する公的書類で、「登記簿謄本」という呼び名でもおなじみです。土地や建物の物理的な情報と、所有権・担保権などの権利関係が一冊にまとめられており、不動産取引・相続・賃貸経営など、不動産に関わるあらゆる場面で活用されます。

登記事項証明書は、大きく次の3つのブロックで構成されています。

• 表題部 ── 土地・建物の物理的な情報（所在・面積・構造など）
• 権利部（甲区） ── 所有権に関する情報（現在の名義人・所有権の移転履歴など）
• 権利部（乙区） ── 所有権以外の権利に関する情報（抵当権・根抵当権・地上権など）

それぞれに記載される情報の性質が異なるため、どこに何が書いてあるかを把握しておくと、書類全体をスムーズに読み解けるようになります。

表題部でわかること

表題部には、その不動産がどのようなものかという「物」としての基本情報が記されています。

土地の場合に記載される主な項目は次のとおりです。

• 所在・地番（住居表示とは異なる場合があります）
• 地目（宅地・田・畑・山林・雑種地など土地の用途区分）
• 地積（面積。㎡単位）
• 登記原因と登記の日付

建物の場合に記載される主な項目は次のとおりです。

• 所在・家屋番号
• 種類（居宅・店舗・共同住宅など）
• 構造（木造・鉄筋コンクリート造など、屋根の種別、階数）
• 床面積（階ごとに記載）
• 新築・増改築の登記の日付

物件を検討するときは、表題部の地積・床面積が物件資料や現況と一致しているかを確認しましょう。古い物件では増改築が登記に反映されていないケースがあります。また、地目が「農地」のまま宅地として利用されている土地は農地法上の手続きが別途必要になる場合があるため、地目の確認も欠かせません。

権利部（甲区）でわかること

権利部の甲区には、所有権に関するすべての情報が時系列で記録されていきます。現在の所有者だけでなく過去の所有権の移転履歴も残るため、「いつ・誰が・どのような原因で」所有権を取得したかをたどることができます。

登記原因としてよく登場する主なものは次のとおりです。

• 売買 ── 売買契約を経て所有権が移転した
• 相続 ── 相続によって取得した
• 贈与 ── 贈与契約によって取得した
• 真正な登記名義の回復 ── 名義の誤りなどを訂正した

また、所有権を制限する仮登記や、税金・債権の回収のための差押えもこの甲区に記載されます。売買や相続で不動産を取得する際は、現在の名義人が売主・被相続人と一致しているかを確認し、差押えや仮登記などの権利制限の記載がないかもあわせてチェックすることが基本です。

権利部（乙区）でわかること

乙区には、所有権以外の権利が記録されます。最も頻繁に登場するのが抵当権と根抵当権です。

• 抵当権 ── 住宅ローンなど特定の債権の担保として設定される。ローン完済後は抹消登記が必要
• 根抵当権 ── 一定の範囲の債権を継続的に担保する。事業者向け融資などで利用される
• 地上権・賃借権 ── 他人の土地を使用するための権利。借地物件に登記されることがある
• 配偶者居住権 ── 相続発生時に生存配偶者が自宅に住み続けるための権利

住宅ローンを利用して購入された物件には金融機関を権利者とする抵当権が設定されており、完済後も抹消登記をしなければ記載が残り続けます。中古物件の購入時や相続した不動産の売却時には、乙区の抵当権・根抵当権が抹消されているかを確認してください。抹消されていない場合は、引き渡しまでに売主の負担で抹消することを売買契約の条件にするのが一般的な進め方です。

乙区が空欄の物件は担保権が設定されていないことを意味しますが、乙区に記載がないからといって権利関係全体に問題がないとは限らないため、甲区・表題部とあわせた総合的な確認が必要です。

取得方法と確認のタイミング

取得方法

登記事項証明書は、不動産の所在地にかかわらず全国どこの法務局窓口でも交付請求できます。主な取得方法は次の3つです。

1. 法務局窓口での申請 ── 申請書に地番・家屋番号を記入して提出
2. 証明書発行請求機の利用 ── 法務局内の端末から申請。窓口より待ち時間が短いことが多い
3. オンライン申請（登記・供託オンライン申請システム） ── 自宅PCから請求し、最寄り法務局での受け取りまたは郵送に対応

請求には地番または家屋番号が必要です。住居表示（〇〇丁目〇番〇号）とは異なる場合があるため、地番が不明な場合は法務局の案内窓口や市区町村の固定資産税担当課に問い合わせると確認できます。仙台市の場合、青葉区・宮城野区・若林区・太白区・泉区それぞれに市税事務所または区の税務担当窓口があります。

確認するタイミング

登記事項証明書は、一度見れば終わりの書類ではありません。次のような場面で改めて取得・確認することをおすすめします。

• 不動産の購入前（重要事項説明の内容と照合するため）
• 相続が発生したとき（名義・所在・抵当権の有無を把握するため）
• 賃貸経営中の物件に想定外の権利設定がないか確認したいとき
• リフォームや増改築の後（表題部の床面積と現況が一致しているかを確認するため）

公信力がないことと取引の注意点

日本の不動産登記には公信力がないという重要な特徴があります。公信力とは「登記の記載を信じて取引した相手方が保護される」という効力のことで、これがないということは、登記名義人が真の権利者でない場合でも、登記を信じた取引の相手方が必ずしも権利を取得できるとは限らないことを意味します。

これは登記事項証明書が信用できないという意味ではなく、登記の記載だけを根拠に安心せず、複数の確認手段を組み合わせることが大切だという意味です。実務では次のような確認が組み合わせて行われています。

• 売主の本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）と登記名義の照合
• 印鑑証明書と実印の一致確認
• 宅地建物取引士による重要事項説明と物件調査
• 司法書士による登記申請前の権利確認

登記事項証明書の内容に疑問点がある場合や読み解き方がわからない箇所がある場合は、取引を進める前に司法書士や不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。内容を自分で読み解けるようになっておくと、重要事項説明の場での質問がしやすくなり、取引全体の安全性を高めることにもつながります。