「管理不全空家」とは｜2023年改正空家法で新設された制度と特定空家との違い

「管理不全空家」とは何か

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法（空家法）により、空き家の管理状態を段階的に把握・対処するための新しい区分として「管理不全空家」が設けられました。

これまでの空家法では、倒壊の危険や著しい衛生悪化といった深刻な状態に達した空き家を「特定空家」に指定し、市区町村が段階的に対応する仕組みが中心でした。しかし特定空家に至るまでには長い年月がかかることも多く、その間に近隣への影響が広がるケースが問題視されていました。管理不全空家は、特定空家になる前の段階、つまり「放置すれば悪化しかねない状態」にある空き家を早期に捕捉し、所有者への働きかけを早める目的で新設された区分です。

仙台市内でも相続などをきっかけに空き家を保有することになるケースは珍しくなく、この制度は空き家を所有するすべての方が理解しておくべき内容になっています。

特定空家との違い

管理不全空家と特定空家の主な違いは、深刻度と行政対応の強さにあります。

特定空家は、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険になるおそれがある状態、衛生上有害になるおそれがある状態、景観を著しく損なっている状態などに該当する空き家です。市区町村は所有者に対して「助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行」という段階を踏んで対応でき、勧告段階以降では固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

管理不全空家は、特定空家ほど深刻化していないものの、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある状態を指します。窓ガラスや外壁の一部破損、屋根材の脱落、雑草の著しい繁茂、不法投棄されたゴミの放置などが悪化傾向にある状態が、典型的な該当例として想定されています。行政の対応は「指導 → 勧告」の2段階で、命令や行政代執行には進みません。

どちらの区分でも、勧告を受けた段階で固定資産税の住宅用地特例が解除される点は共通しています。

勧告を受けると固定資産税はどう変わるか

固定資産税には、住宅が建っている土地（住宅用地）に対して課税標準を最大1/6（小規模住宅用地）または1/3（一般住宅用地）に軽減する特例があります。これが「住宅用地特例」と呼ばれる仕組みで、更地に比べて税負担が大幅に抑えられています。

管理不全空家として勧告を受けると、この特例の適用対象から外れます。同じ土地でも課税標準が増加するため、税負担が数倍規模で増える可能性があります。特定空家の勧告でも同様の扱いになるため、管理不全空家の段階で勧告を受けたとしても、税制上の不利益は特定空家と変わりません。

「特定空家に指定されていないから安心」という認識は、改正後は成り立たなくなっています。管理不全空家の勧告であっても固定資産税の負担増という実質的な不利益が生じる制度設計になっているため、深刻化する前の早期対応がより重要になりました。

管理不全空家に該当しやすい状態のチェックポイント

空き家の管理状態を自己点検する際には、以下の点を確認しておくことが有効です。

• 窓ガラスの割れや外壁の亀裂・剥落が放置されている
• 屋根材や雨樋の破損が目立ち、悪化傾向にある
• 敷地内の雑草が著しく繁茂し、隣地や道路にはみ出している
• 空き缶・粗大ゴミなどが敷地内に放置・蓄積している
• 建物内に雨漏りや腐朽の進行が見られる
• 過去1年以上、現地確認を行っていない

これらが複数当てはまる状態で放置が続いていると、管理不全空家の指導対象として自治体の目に留まる可能性が高まります。自治体は空き家に関する情報を地域住民からの通報や定期パトロールで収集しており、外観から状態が悪化していることが確認できれば調査が入ることがあります。現地確認の頻度を上げるだけでも早期発見につながるため、まずは定期的な巡回習慣をつけることが基本的な対策になります。

所有者が今からできること

管理不全空家として指導・勧告を受ける前に、所有者として取れる行動は大きく分けて「管理を続ける」「活用する」「手放す」の3方向に整理できます。

管理を続ける場合は、建物・敷地の維持管理を継続することが求められます。自ら定期的に現地を訪れる方法のほか、空き家管理サービスを活用して定期巡回・報告を依頼することも有効です。特に遠方に住んでいる場合は、専門業者への委託が現実的な選択肢になります。また、破損個所は軽微なうちに補修しておくことで、修繕費用の拡大を防ぐことができます。

活用する場合は、賃貸に出すことで管理上の責任を果たしつつ収益を得ることができます。ただし老朽化が進んでいる建物では入居前のリフォームコストが発生することが多いため、費用対効果を事前に試算する必要があります。仙台市内の立地によっては賃貸需要が見込めるエリアもあるため、現状の建物で貸せるかどうかを専門家に相談することが第一歩になります。

手放す場合は、売却または解体（更地化）という方法があります。建物の状態が悪い場合でも、土地として取引できるケースがあります。解体後は住宅用地特例の適用がなくなるため固定資産税は増加しますが、管理不全空家として勧告を受けるリスクはなくなります。仙台市の空き家バンクや相談窓口も、処分の選択肢を把握するための入口として活用できます。

まとめ

管理不全空家は、空家法改正で特定空家に至る前段階として新設された区分で、指導・勧告の対象となります。特定空家と同様に、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除されるため、「特定空家でなければ問題ない」という認識はすでに通用しなくなっています。放置すれば管理不全空家に該当しうる状態かどうかを早めに確認し、管理の継続・活用・売却のいずれかの方針を検討しておくことが重要です。

仙台市内で相続した空き家の管理や今後の方針についてお困りの場合は、お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。