空き家を0円で譲る・もらうときの税金と手続き｜贈与税・不動産取得税・登記の注意点

使い道のない実家や空き家について、「0 円でいいから誰かに引き取ってほしい」と考える方もいます。もらう側も「タダならほしい」と考えがちですが、代金が 0 円でも税金や登記の費用はかかります。この記事では、空き家を無償で譲る・もらうときに誰にどんな税金がかかるのか、手続きはどう進めるのかを整理します。

0 円の譲渡は法律上「贈与」になる

代金を受け取らずに不動産を渡すことは、法律上は贈与です。個人から贈与で財産をもらった人には贈与税がかかります。もらう相手が会社などの法人なら、贈与税ではなく所得税の対象です（国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合）。

「0 円は気が引けるので 1 万円で売る」といった名目的な代金にしても、税金の扱いは軽くなりません。個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、時価との差額は贈与により取得したものとみなされます（相続税法 7 条、国税庁 No.4423）。土地や家屋の場合、この時価は通常の取引価額です。

「建物の解体費はもらう側が持つ」のように、もらう側に負担を付ける贈与は負担付贈与です。土地や家屋の負担付贈与では、通常の取引価額から負担額を差し引いた額に贈与税がかかります。譲る側も、負担額で売ったことになるため、利益が出れば所得税の対象です（国税庁 No.4426 負担付贈与に対する課税）。

もらう側の贈与税

暦年課税では、1 年間にもらった財産の合計から基礎控除の 110 万円を差し引いた残りに贈与税がかかります。合計が 110 万円以下なら申告も不要です。超える場合は、もらった年の翌年 2 月 1 日から 3 月 15 日までに申告と納税をします（国税庁 No.4402）。

代金も負担も無い純粋な贈与なら、土地は路線価方式か倍率方式で、家屋は固定資産税評価額で評価します（国税庁 No.4602 土地家屋の評価）。建物が古くて価値がほとんど無くても、土地に評価額があれば贈与税がかかることがあります。他人や兄弟からもらう場合は一般税率を使い、たとえば評価額の合計が 300 万円なら、110 万円を引いた 190 万円に 10% を掛けて 19 万円です（国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率）。親子間の贈与で使える相続時精算課税などの仕組みは不動産の生前贈与と相続税対策の解説をご覧ください。

もらう側の不動産取得税（宮城県）

不動産取得税は、売買・贈与・交換などで土地や家屋を取得した人が一度だけ納める県の税金で、有償か無償か、登記をしたかどうかを問わずかかります。宮城県の案内による計算の要点は次のとおりです。

• 税額は、原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格に税率を掛けて計算する
• 税率は、土地と住宅が 3%、住宅以外の家屋が 4%（令和 9 年 3 月 31 日までの取得）
• 宅地などは、令和 9 年 3 月 31 日までの取得なら課税標準額を 2 分の 1 にする特例がある
• 土地は 16 万円未満、売買や贈与で取得した家屋は 34 万円未満なら課税されない
• 法務局で登記をすれば県への申告は不要で、後日納税通知書が届く

相続で取得した場合は課税されないケースに当たりますが、親族からの 0 円譲渡は相続ではないため対象になります。出典は宮城県「不動産取得税」です。

名義変更の登記と登録免許税

譲り受けたら、贈与を原因とする所有権移転登記をします。登録免許税は、固定資産課税台帳の価格に 1,000 分の 20 を掛けた額で、土地も建物も同じです。相続による移転登記の 1,000 分の 4 と比べると負担は重くなります（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。

注意したいのは、譲る側の名義になっていない空き家です。亡くなった親の名義のままなら、先に相続登記を済ませなければ贈与の登記ができません。相続登記の期限と手続きは仙台の相続登記義務化の解説にまとめています。

譲る側が確認しておきたいこと

• 固定資産税の賦課期日は 1 月 1 日なので（地方税法 359 条）、年の途中で譲ってもその年度の税は譲る側に課税される。日割りで精算するかは契約で決める
• 書面によらない贈与は、引渡しなどの履行が終わるまで各当事者が解除できる。贈与者は、特定した時の状態で引き渡すことを約束したものと推定される（民法 550 条・551 条）。残置物・境界・雨漏りなどの現状を書いた贈与契約書を作っておく

手続きの流れと相談先

1. 登記事項証明書で名義と抵当権の有無を確かめる
2. 固定資産評価証明書を取り、贈与税・不動産取得税・登録免許税の目安を出す
3. 現状・残置物・費用負担を書いた贈与契約書を交わす
4. 所有権移転登記をする
5. 不動産取得税の納税通知に対応し、必要なら翌年に贈与税を申告する

仙台市の空き家の制度（市全域の空き家バンクは無く、秋保地区だけの情報登録制度）は仙台の空き家バンクに登録するメリットと手順、所有権を移さずに無償で使ってもらう方法は使用貸借と賃貸借の違いの解説も参考になります。税額は税理士、登記は司法書士に確認しながら進めてください。