仙台の地籍調査・公図の見方と不動産購入への活用ガイド

「公図」とは何か、なぜ重要なのか

不動産取引において「公図（こうず）」は、土地の形状・境界・隣接地との位置関係を把握するための基礎的な図面です。登記所（法務局）に備え付けられており、誰でも手数料を払えば取得できます。

ただし、公図には「精度が高いもの」と「精度が低いもの」が混在しており、その違いを知らずに土地を購入すると、実際の面積や境界が登記情報と大きく異なる、という問題に直面することがあります。

仙台市内でも郊外エリアや山間部を中心に、精度の低い旧来の公図が残っており、取引トラブルの原因になることがあります。

地籍調査とは

地籍調査とは、国が推進する「土地一筆ごとの境界・形状・面積を正確に調査・測量する事業」です。完了した土地は、精度の高い地籍測量図が法務局に備え付けられ、公図も更新されます。

地籍調査の目的

1. 土地の正確な境界・面積を確定する
2. 所有者不明土地の発生予防
3. 自治体の都市計画・防災計画の基礎データ整備
4. 不動産取引の安全性・透明性向上

仙台市での進捗状況

仙台市内の地籍調査は、エリアによって完了・未完了が大きく異なります。市街化区域の中心部（青葉区・宮城野区など）では旧来の公図が多く残っており、精度の問題が生じやすい傾向があります。一方、郊外の農地・林地エリアでは地籍調査が完了しているケースもあります。

地籍調査の進捗状況は、仙台市や国土交通省の「地籍調査ウェブマッピングシステム」で確認できます。

公図の種類と精度の違い

公図には大きく分けて二種類あります。

旧土地台帳附属地図（俗称「明治図」）

明治時代の地租改正の際に作成された地図をベースにしたもので、精度が低く、縮尺も正確ではありません。現況と大きくずれている場合があります。

特徴

• 縮尺が不正確で、面積の誤差が大きい
• 境界が曖昧・形状が実態と異なる場合がある
• 旧来の筆界が現況と一致しないことがある

地籍調査完了後の地図（14条地図）

地籍調査が完了した地域で作成される精度の高い地図（不動産登記法14条に基づく地図）です。現況に即した正確な境界・面積が記録されています。

特徴

• 精度が高く、境界・面積の信頼性が高い
• 後の取引・建築・測量の基準として活用できる

公図の読み方

法務局で取得できる公図には以下の情報が記載されています。

• 地番：各土地に付された番号（住居表示の「住所」とは異なる）
• 土地の形状：各筆の輪郭線
• 隣接地との位置関係：道路・水路・隣地との配置
• 縮尺・図郭番号：公図の縮尺と参照番号

地番と住居表示の違いに注意

地番（例：青葉区上杉一丁目1番2）と住居表示（例：青葉区上杉一丁目1-2）は一致しないことが多くあります。公図で目的の土地を特定するためには、「地番」を事前に把握することが必要です。地番は登記事項証明書または法務局の「地番参照図」で確認できます。

実測面積と登記面積の乖離問題

土地の登記面積（登記事項証明書に記載）が、実際の測量面積（実測面積）と異なるケースがあります。特に旧来の公図が残るエリアでは差異が大きく、数十〜数百㎡の誤差が生じることも珍しくありません。

売買価格への影響

土地売買には「公簿売買（登記面積で価格を決める）」と「実測売買（実測面積で価格を決める）」の二種類があります。

• 公簿売買：測量費用・時間が不要。ただし、実測後に面積差が判明しても売買価格の調整がない（契約書に明記）
• 実測売買：面積あたりの単価が決まり、実測後に最終価格を確定する。取引の透明性が高いが、測量費用と時間が必要

どちらの方式をとるかは契約書に明記されます。面積のずれが大きいと予想されるエリアでは、実測売買を選択する方が安全です。

購入前の確認手順

土地・古家付き土地を購入する際は、以下の順序で確認しましょう。

1. 登記事項証明書の取得：地番・面積・所有権・担保権の確認
2. 公図の取得：形状・隣接地との位置関係を把握
3. 地積測量図の有無を確認（法務局に保管されている場合）
4. 現地確認：境界杭・境界標の位置、公図との一致確認
5. 隣接地との境界確認：隣地オーナーとの確認済みか不動産会社に確認
6. 必要に応じて土地家屋調査士に依頼：境界確認・実測測量

地籍調査が完了していないエリアの注意点

地籍調査未完了のエリアで土地を購入する場合は、以下の点に特に注意が必要です。

• 境界確認の費用・時間が余分にかかる可能性がある
• 道路・水路との境界が曖昧なことがある（占用許可の確認が必要）
• 隣接地オーナー全員との境界確認が必要になる場合がある
• 将来、地籍調査が入った際に境界の移動が生じる可能性がある

まとめ

公図と地籍調査の仕組みを理解することは、土地取引をする上で欠かせない基礎知識です。特に仙台市郊外の旧来の公図が残るエリアでは、実測面積と登記面積の乖離や境界確定の問題が生じやすいため、購入前に専門家（土地家屋調査士）への相談を検討することをお勧めします。

エムアセッツでは、仙台市内の土地・一戸建てに関する売買相談において、公図・境界確認の観点からも丁寧なサポートを行っています。疑問な点はお気軽にお問い合わせください。